每经编辑 李泽东
据中国建设报报道，6月26日下午，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹会见了来访的中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行，就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展进行交流。
倪虹强调，“保交楼、保民生、保稳定”是党中央、国务院作出的重大决策部署，要进一步提高政治站位，增强责任意识，加快推进已售逾期难交付住宅项目建设交付，切实维护购房人合法权益。房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
倪虹肯定了中国银行在“保交楼”方面提供商业银行配套融资上的积极态度和所做的工作，希望中国银行进一步加大工作力度，为促进房地产市场平稳健康发展、维护社会大局稳定作出更多贡献
此外，倪虹指出，要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市。要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。要抓住数字化转型机遇，加快推进新型城市基础设施建设，让城市更聪明、更智慧。要深化国际交流与合作，助力建筑业企业“走出去”，打造“中国建造”升级版。希望中国银行走在前列，与住房和城乡建设领域开展更加深入广泛的合作。
每日经济新闻 刘国梅 摄
其中，“房屋养老金制度”引人关注，据了解，“房屋养老金”的专业名字叫做“物业专项维修资金”。
物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。
《住宅专项维修资金管理办法》已经2007年10月30日建设部第142次常务会议讨论通过，经财政部联合签署，自2008年2月1日起施行。
最近，多个城市都在出台相关的管理办法。以宁波为例。今年4月1日，宁波新版“房屋养老金”管理办法出台，《办法》共41条，规定了物业专项维修资金的设立、存储、使用范围、方式和程序、监督管理等内容。
宁波“房屋养老金”到底该怎么交、怎么用？是众多网友关心的话题，权威回复，一文读懂！
新交付小区、老小区和40年产权公寓，物业专项维修资金的交存标准有什么区别？
多位网友：市区新交付的住宅小区专项维修资金是开发商出还是小区业主出？金额怎么计算出来？老小区向哪里查询自己所在小区的专项维修资金交存标准？40年产权的商住公寓楼，交存标准和70年产权住宅一样吗？
市住建局：根据宁波市政府发布的《宁波市物业专项维修资金管理办法》规定，我市新交付的住宅小区专项维修资金由业主交存。目前专项维修资金一般先由建设单位（开发商）在办理房屋产权初始登记之前代交，待房屋交付时向小区业主收取，如果在购房合同中已经明确约定购房款中包含专项维修资金，不得再向小区业主另行收取。
现行新交付的住宅小区专项维修资金交存标准如下：
根据《宁波市物业专项维修资金管理办法操作细则（试行）》规定，全市（除余姚、慈溪外）的专项维修资金交存标准为：
1、总层数在6层（含）以下的房屋，无电梯的每平方米交存50元，有电梯的每平方米交存80元；
2、总层数在7～11层的房屋每平方米交存104元，若总层数在7～9层的房屋且无电梯的，每平方米交存65元；
3、总层数在12～21层的房屋每平方米交存120元；
4、总层数在22层（含）以上的房屋每平方米交存144元。
根据《余姚市物业专项维修资金管理实施细则》规定，余姚的专项维修资金交存标准为：
1、总层数在6层及以下的房屋，无电梯的每平方米交存25元，有电梯的每平方米交存45元；
2、总层数在7层及以上的房屋，每平方米交存45元；
3、地下室（半地下室）每平方米交存25元。
根据慈溪市《关于确定物业维修资金收取标准的通知》《关于确定高层、中高层建筑物业维修资金收取标准的通知》规定，慈溪的专项维修资金交存标准为：1、总层数在6层及以下的房屋，每平方米交存25元；2、总层数在7层及以上的房屋，每平方米交存45元。
市住建局将会根据我市房屋建筑安装工程单方平均造价情况对专项维修资金交存标准适时动态调整并发布。
根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》（宁波市人民政府令第182号）规定：具有共用部位与共用设施设备的住宅、非住宅的物业业主、购房人应当交存专项维修资金。目前，40年产权商用公寓与70年产权民用住宅的专项维修资金交存标准一致。
若您所在小区是专项维修资金交存标准政策施行之前交付，并且未交存专项维修资金的住宅小区，需要补建专项维修资金的，可参照上述交存标准补交，也可由业主大会决定具体的交存标准。
什么情况下，需要续存物业专项维修资金？
编号为“7877089”的网友：什么情况下需要小区业主续存物业专项维修资金？
市住建局：根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》规定，当专项维修资金使用后，业主分户账内的余额不足首期交存金额百分之三十时，应当由业委会拟定专项维修资金续筹方案，并经业主大会审议通过后由业委会组织分户账内余额不足的业主进行续存。另外，除以上法定的最低续存标准外，可由业主大会决定续存标准、具体方式、期限、程序等事项。
日常小额维修费，能否从专项物业维修资金中划拨？
编号为“7877403”的网友：我们每年交给物业的钱除了物业费，还有日常维修金。看到新规定说，小区建立物业专项维修资金后，每年可以划拨日常维修金给业主的。如果这个钱划拨了，额外还要交给物业日常维修费吗？专项资金划拨后，支取是不是按照小区议事规则来执行？
市住建局：根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》相关规定，由业主大会根据小区实际情况决定本年度日常小额维修资金总额预算和单次小额维修费用的最大限额，并向全体业主公布，或者在业主大会议事规则中约定。
小区建立专项维修资金的，由小区业委会持上述业主大会决定，向管理机构申请划拨年度日常小额维修资金。已交存专项维修资金的业主，其日常小额维修资金分摊部分从自己的分户账中划拨。分户账内余额不足或未交存专项维修资金的业主，其日常小额维修资金分摊部分由其另外支出。
根据业主大会决定，如果业主分户账内余额充足，足够划拨本年度的预算总额，无需再额外支付日常维修金。另外，若本年度日常小额维修资金预算不足的，可以申请补充划拨，分户账内余额不足或未交存专项维修资金的业主，其日常小额维修资金补充分摊部分由其另外支出。
资金管理机构划拨本年度日常小额维修资金后，业主委员或受其委托的物业公司按照上述业主大会的决定或者业主大会议事规则的约定支取资金用于日常小额维修。
未建立物业专项维修资金的老小区，业主是否可以补交？
网友“貌美如花就是我”：我所在的小区是市三区的商品房老小区，有些设施已经开始老化，特咨询关于物业专项维修资金的一些问题：
1、小区没有建立过物业专项维修资金，现在补交的话，是否还能享受自己交60%，政府补贴40%的优惠政策？这个政策持续到什么时候？
2、如果小区内不是每个业主都愿意交的话，能否部分愿意交的业主先交，并享受补贴？如果可以的话，这些资金是否按户登记份额？
3、若楼道电梯老化需要单独维修或更换，能否支取楼道专有部分的物业专项维修资金？
4、问题3如果可以的话，那这笔费用来源是否是按户来分配，没交专项维修资金的业主自行支付，已建账的业主从资金账户中支出？
5、问题4中楼道维修金的支取，需要哪些手续？需要开小区业主大会吗？
市住建局：关于第1、2个问题，我市专项维修资金管理遵循建账到户的原则，以一个小区为单位设账，小区内每户门号设分户账，即每户会关联登记所交存的资金。没有建立过物业专项维修资金的老旧小区，可以以一个小区/一幢/一个单元为单位或业主自主选择补交专项维修资金。
市六区小区进行中修及中修以上项目维修，项目所涉业主按规定足额交存、续存专项维修资金的，在申请使用专项维修资金时，可享受政府50%比例的专项维修补贴资金。未足额交存、续存专项维修资金的业主不可享受。该补贴政策现行有效。
关于第3、4个问题，专项维修资金是用于保修期届满后共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的资金统称，没有区分如电梯、楼道等某一共用部位、共用设施设备。在保修期届满后，若电梯老化需维修或更换的，经该楼单元内业主共同决定维修方案后，可以支取该楼单元业主分户账内的专项维修资金。
除业主大会另有约定外，该笔维修费的分摊方式按该楼单元内业主专有部分面积的比例分摊，已补交资金的业主在专项维修资金分户账中支出，未补交或分户账余额不足的业主另行出资。
关于第5个问题，楼道单元内电梯的维修方案和资金使用方案，一般只需该楼单元内的业主共同表决即可，无需召开业主大会，除非业主大会另有约定。
方案表决通过后，由业主委员会或者受其委托的小区物业公司向小区所在地的维修资金管理机构提出使用专项维修资金的申请。没有业委会的，就由社区居委会和受其委托的小区物业公司提出使用申请。具体流程与申请资料可向小区所在地的维修资金管理机构咨询。
根据《民法典》第278条规定，“使用建筑物及其附属设施的维修资金”业主表决方式：专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》第39条规定，“中修及中修以上维修项目”定义共9项，其中有关于电梯维修与更换的是：8.更换电梯，或者更换、维修电梯主要部件费用一次性超过电梯原造价的百分之二十的。
小区房屋外墙脱落，能使用物业专项维修资金维修吗？
网友“牛大哥爱宁波”：看到《宁波市物业专项维修资金管理办法》中的中修及中修以上维修项目范围第三条“整幢房屋外檐面脱落超过百分之三十，需要维修的”，我们小区房屋也有外墙脱落，是不是能按这个规定申请维修？
市住建局：您所述的条款是“中修及中修以上维修项目”的定义。若您所在小区是建立了专项维修资金的住宅小区，并且已过了房屋质量保修期，可根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》的相关规定，申请使用专项维修资金对房屋外墙进行维修。
充电桩改造和地下车库建设环氧地坪，能否使用物业专项维修资金？
网友“水易磊磊”：我在高新区的住宅小区，购房时交了一笔维修资金，请问能否用于小区地下室刷环氧树脂漆、车位安装电动汽车充电桩？
高新区建设局：根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》(市政府令182号）相关规定，环氧地坪和电动汽车充电桩改造不属于物业专项维修资金中修及中修以上维修范围。
由开发商代收的物业专项维修资金，是否存在被挪用风险
网友“xuebi超”：根据新的《宁波市物业专项维修资金管理办法》第十一条，新交付的物业管理区域首期专项维修资金，由建设单位在办理房屋权属首次登记前，代交至管理机构专用账户，在房屋交付时向买受人收取。请问，业主交款后被开发商挪用的资金风险由谁承担？如何维护购房者的资金安全？
市住建局：根据宁波市政府发布的《宁波市物业专项维修资金管理办法》规定，目前我市专项维修资金的收取，先由建设单位（开发商）在办理房屋产权初始登记之前代交至政府的专项维修资金管理机构专用账户中，由专项维修资金管理机构统一管理，待房屋交付时建设单位（开发商）再向业主收取。一般在程序上，建设单位代交专项维修资金至专项维修资金管理机构早于建设单位向业主收取专项维修资金。
“在面对房屋基础及结构修缮、外墙渗水修补、外保温层更换、消防及电梯设施更新等较大规模的维修工程时，动辄需要数百万元甚至数千万元的高额维修费用，老旧小区现有的维修资金难以满足房屋‘应修尽修’的需求。”
《中国经营报》记者在采访中了解到，今年全国两会期间，全国人大代表，南京地铁集团有限公司党委书记、董事长佘才高带来了试点创新房屋养老金制度的建议。
现有住宅专项维修资金不能满足房屋“应修尽修”需求的现象，一直备受外界关注。
相关数据显示，当前，南京市存量房屋时间跨度长、数量大、隐患多。据统计，建成投入使用15 年以上的房屋约有223万套、约2.3亿平方米，分别占全市房屋总量的42.47%、38.97%；在建成投入使用15年以上的房屋中，住宅约有94万套、0.84亿平方米，分别占总量的42.15%、36.52%。
其中，有约30%的房屋由于种种原因未归集维修资金，即使已经归集维修资金且当前有结余的老旧小区，有28%的小区余额低于10万元，远远不能满足现阶段老旧小区设施设备老化维修的需求。
那么，如何更好解决以上问题呢？“尽快推动房屋养老金制度顶层设计”“建立房屋安全综合保险制度和动态监测制度”等被佘才高列入建议中。
据红星新闻，连任四届全国人大代表的樊芸履职已经15年。这些年她围绕“财政转移支付”、“反垄断法”、“质量促进法”、“财政法”、“互联网垄断”、“网约车”提出了许多建议。今年全国“两会”，樊芸带来了多份代表建议和1份关于“全国人大立法设立城镇房屋养老金管理法”议案。
樊芸说，当前，我国城镇存量住房维修投入不足、安全隐患治理难的问题频出，这密切关系到广大人民群众生命财产安全。她建议，将房屋养老金管理规定上升到全国人大立法层面，确保房屋养老金公共账户资金来源。正确发挥房屋养老金公共账户资金保障功能，深化完善房屋养老金个人账户资金管理，统筹使用养老金账户资金。以政府购买服务方式实现对全部城市全体房屋定期检查，发现问题能够在第一时间进行强制维修，促进实现“应修尽修”，更好地维护人民群众的生命财产安全。
“每年从当年土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定比例，比如按照土地出让收入5%以上或土地出让净收益20%以上计提，作为房屋养老金。”
这是全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强的建议。他在今年的“两会”期间带来了一份《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住安全》的提案。
随着存量房时代的加速到来，我国城镇老旧住房占比正在持续攀升。《中国人口普查年鉴-2020》及相关数据显示，我国城镇家庭住房中，三成是本世纪之前所建。城镇存量住房规模已超过300亿平方米，且随着房龄增长，老旧住房的占比还在持续攀升。
与此同时，存量房屋的安全隐患越来越多、日渐突出，如外墙脱落、设施设备锈蚀、管线老化、楼梯过道不稳固，甚至存在房屋结构安全隐患，影响居民“安居”。
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封面图片来源：每日经济新闻 刘国梅 摄
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