行业风向标丨行业政策预期提升，房地产仍需等待更多信号

4月以来，房地产市场再度走弱，高频数据30个大中城市商品房销售面积仅仅略高于去年的低基数，再度回到40万平/天左右的销售水平，较3月明显回落，同时二手房成交面积也明显放缓。地产压力再度上升环境下，市场对新一轮地产市场稳定政策出台预期提升。

而上周部分地区也落地了相关政策，青岛近期发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，缩短商品房出售条件的时间限制，非限购区域首付比例调整为首套20%、二套30%。地产市场压力之下，市场预期其他城市可能会跟进。

根据克而瑞数据，5月青岛商品住宅销售金额为144.2亿元，同比上升1.7%，增速较4月下降11个百分点，此次青岛新政对多方面楼市政策进行优化，有望提振市场信心、促进销售回升。从全国来看，据克而瑞数据，5月百强房企销售金额同比上升6%，增速较4月下降24个百分点，市场整体销售动能有所减弱。4月28日中央政治局会议继续提出支持刚需和改善性需求，近期杭州、南京优化落户政策，广州、杭州调整部分区域的限购政策，上海、苏州等多城市优化公积金政策，地产政策维持宽松状态，有望为后续销售提供持续支撑。

不过，目前房地产政策的大框架并未发生变化，依然是在房住不炒的前提下通过因城施策的方式实行，房地产市场走弱压力较大的区域，可以更多实施房地产宽松政策。而房地产市场基本面较为稳健的区域，则房地产政策也需要更为平稳。这意味着当前地产市场总体走弱环境下，政策的放松依然会有范围限制。

国盛证券分析指出，本轮地产政策发力主要目的依然是稳定市场，而非刺激销售显著回升，政策继续在房住不炒的前提下通过因城施策执行，本轮重点可能在二线城市。销售总体难有较大回升，意味着地产投资依然面临下行压力，因而地产依然难以成为稳增长主要抓手。

点评：在预期比基本面差的情况下，市场重新回到博弈政策的情绪当中。从当前时点来看，判断政策仍处于宽松周期内，预计政策宽松的方向没有发生变化。同时，预计真实房价回落在三季度找到新的均衡，止跌企稳，估值或已提前反应悲观，尤其于优质房企上。

这里，通过整合多家券商最新研报信息，为粉丝朋友带来4家公司简介，仅供参考。

1、城建发展

得益于销售发力以及北京一级开发和棚改项目的回款，公司经营性现金流净额及货币资金亦创出新高，“三道红线”优化，2022年拿地强度达到30%，其中在北京新增5宗地块，权益拿地总价达到86亿元。展望2023年，贝壳领先指标显示北京房地产市场初现复苏态势，北京市政府“一区一策”的提法意味着各区房地产政策有望迎来优化机遇。公司在北京拥有充裕货值，2023年销售金额有望进一步增长。（华泰证券）

2、滨江集团

滨江集团深耕杭州30载，公司自2015年开始销售换挡加速，2022年公司销售排名已提升至行业第13名。近年来公司积极拿地扩张，2015-2021年拿地/销售金额比均值达60%，2022年达48%，公司拿地聚焦于大杭州区域，目前可售货值中杭州占比65%，将赋予公司后续更强的销售弹性和毛利率弹性。（申万宏源）

3、华发股份

作为典型快成长地方国企，大股东实力雄厚，流动性较好，融资成本也有望进一步下降。公司2023年一季度销售优于大市，同比实现翻倍增长；近两年大量补充核心城市优质土储，布局重心转向基本面较好的华东。同时，公司营收业绩有望维持稳定发展，随着毛利率和权益比较低项目在未来1-2年内逐步结转完成后，预计2025年公司利润率将出现改善。（中银国际） 

4、招商蛇口

招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时，公司融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。（申万宏源）

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