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    行业风向标丨行业政策预期提升,房地产仍需等待更多信号

    每日经济新闻 2023-06-06 13:24

    每经记者 刘明涛    每经编辑 彭水萍

    4月以来,房地产市场再度走弱,高频数据30个大中城市商品房销售面积仅仅略高于去年的低基数,再度回到40万平/天左右的销售水平,较3月明显回落,同时二手房成交面积也明显放缓。地产压力再度上升环境下,市场对新一轮地产市场稳定政策出台预期提升。

    而上周部分地区也落地了相关政策,青岛近期发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,缩短商品房出售条件的时间限制,非限购区域首付比例调整为首套20%、二套30%。地产市场压力之下,市场预期其他城市可能会跟进。

    根据克而瑞数据,5月青岛商品住宅销售金额为144.2亿元,同比上升1.7%,增速较4月下降11个百分点,此次青岛新政对多方面楼市政策进行优化,有望提振市场信心、促进销售回升。从全国来看,据克而瑞数据,5月百强房企销售金额同比上升6%,增速较4月下降24个百分点,市场整体销售动能有所减弱。4月28日中央政治局会议继续提出支持刚需和改善性需求,近期杭州、南京优化落户政策,广州、杭州调整部分区域的限购政策,上海、苏州等多城市优化公积金政策,地产政策维持宽松状态,有望为后续销售提供持续支撑。

    不过,目前房地产政策的大框架并未发生变化,依然是在房住不炒的前提下通过因城施策的方式实行,房地产市场走弱压力较大的区域,可以更多实施房地产宽松政策。而房地产市场基本面较为稳健的区域,则房地产政策也需要更为平稳。这意味着当前地产市场总体走弱环境下,政策的放松依然会有范围限制。

    国盛证券分析指出,本轮地产政策发力主要目的依然是稳定市场,而非刺激销售显著回升,政策继续在房住不炒的前提下通过因城施策执行,本轮重点可能在二线城市。销售总体难有较大回升,意味着地产投资依然面临下行压力,因而地产依然难以成为稳增长主要抓手。

    点评:在预期比基本面差的情况下,市场重新回到博弈政策的情绪当中。从当前时点来看,判断政策仍处于宽松周期内,预计政策宽松的方向没有发生变化。同时,预计真实房价回落在三季度找到新的均衡,止跌企稳,估值或已提前反应悲观,尤其于优质房企上。

    这里,通过整合多家券商最新研报信息,为粉丝朋友带来4家公司简介,仅供参考。

    1、城建发展

    得益于销售发力以及北京一级开发和棚改项目的回款,公司经营性现金流净额及货币资金亦创出新高,“三道红线”优化,2022年拿地强度达到30%,其中在北京新增5宗地块,权益拿地总价达到86亿元。展望2023年,贝壳领先指标显示北京房地产市场初现复苏态势,北京市政府“一区一策”的提法意味着各区房地产政策有望迎来优化机遇。公司在北京拥有充裕货值,2023年销售金额有望进一步增长。(华泰证券)

    2、滨江集团

    滨江集团深耕杭州30载,公司自2015年开始销售换挡加速,2022年公司销售排名已提升至行业第13名。近年来公司积极拿地扩张,2015-2021年拿地/销售金额比均值达60%,2022年达48%,公司拿地聚焦于大杭州区域,目前可售货值中杭州占比65%,将赋予公司后续更强的销售弹性和毛利率弹性。(申万宏源)

    3、华发股份

    作为典型快成长地方国企,大股东实力雄厚,流动性较好,融资成本也有望进一步下降。公司2023年一季度销售优于大市,同比实现翻倍增长;近两年大量补充核心城市优质土储,布局重心转向基本面较好的华东。同时,公司营收业绩有望维持稳定发展,随着毛利率和权益比较低项目在未来1-2年内逐步结转完成后,预计2025年公司利润率将出现改善。(中银国际) 

    4、招商蛇口

    招商蛇口坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时,公司融资端开始放量、成本持续低位,融资优势凸显,同时公司保持积极扩张策略,有助于后续销售实现持续增长,并拿地隐含毛利率已显著回升,预示着后续盈利能力的改善。(申万宏源)

    封面图片来源:视觉中国-VCG41N1082507108

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