大悦城：保持现金流稳定，签约金额568亿 排名跃升14位

过去一年，房地产行业仍面临着严峻挑战。面对行业“寒潮”，片面追求规模增长及利润表现已不现实，想方设法“活下来”，增厚现金流安全垫，为未来保有希望，已成为不少房企共识。

2022年，对大悦城来说也是有“舍”有“得”的一年。“舍”的地方在于，没抵过行业下滑趋势，营收和净利同样出现了下滑；而“得”的地方在于，在行业低迷背景下，大悦城仍然保证了现金流平稳，可动用资金充裕，维持了财务安全平稳。

据4月25日大悦城发布的2022年报数据显示。报告期内，大悦城实现全口径签约金额568亿元，营业收入395.79亿元，全年综合毛利率24.06%。

同时，年内大悦城财务结构呈现出明显改善情况，经营现金流得到大幅提升。财报数据显示，报告期末，公司经营活动净现金流27.10亿元，同比大增132.02%；货币资金余额365.30亿元，现金短债比2.31，短期偿债能力较强。

此外，大悦城的融资水平同样处于行业较低水平。财报显示，2022年大悦城新增借款平均成本4.60%；全年平均融资成本4.82%，较2021年下降0.09个百分点。

持续保持现金流稳定 年度平均融资成本仅为4.82%

从过去一年地产行业的发展情况来看，进入了深层次调整阶段。

据国家统计局数据显示，2022年房地产供需两端数据持续走低，年内商品房销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3%；商品房销售额13.33万亿元，同比下降26.7%。

在这样的大背景下，更为考验企业的财务安全性。可以说，对房企来说，降负债、挤泡沫成了寻求长期发展的共通选择，绝处才能逢生、否极自会泰来，财务足够稳健的企业，才能熬过行业的寒冬，寻找市场新的发展机会。

财报显示，2022年大悦城新增借款平均成本4.60%；全年平均融资成本4.82%，较2021年下降0.09个百分点，处于行业较低水平。

报告期内，大悦城成功发行公司债券及ABS产品等共计47.05亿元，合理安排负债期限比例，优化债务结构。报告期末，公司经营活动净现金流27.10亿元，同比大增132.02%。

货币资金余额365.30亿元，现金短债比2.31，短期偿债能力较强；净负债率83.98%；扣除预收账款后的资产负债率74.13%。

面对挑战，大悦城显示出了稳健穿越周期的能力，通过加强资金集中管理、提升资金使用效率，积极拓宽融资渠道、降低融资成本，大悦城多举措在保障公司现金流安全。

值得关注的是，在全行业因市场调整而引发评级下降风暴的背景下，中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司等机构，均一致维持大悦城控股的AAA主体信用评级。

持续深耕核心城市圈 2022年实现销售额568亿排名跃升14位

近年来，房企们纷纷战略性地优化区域格局，目的在于将投资瞄准更有潜力的地区。而且不难发现，在销售业绩较好的房企中，区域布局都有共同的特征，比如更加聚焦核心城市群和都市圈，在做好优选城市的同时持续深耕，在市场波动中奠定“稳”局。

2022年，在住宅地产领域，大悦城聚焦新生代居住需求，进行新一轮产品升级，并通过《产品线创新场景升级》完成住宅产品线迭代焕新，各项举措进一步增强了大悦城产品力及品牌力。

过去一年，大悦城在杭州、西安、厦门等城市，诞生了不少热门项目。财报数据显示，大悦城签约金额达568亿，销售排名提升14位。在一定程度上也反映出，市场对大悦城的认可。

分析大悦城拿地方向不难发现，大悦城所拿地块主要集中在京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，而深耕核心城市群的发展战略，也为大悦城的货值去化提供了有力支撑。

据财报数据显示，2022年大悦城获取8宗地块，土地面积35万平方米，计容建筑面积79万平方米，土地款总额96亿元。从投资布局来看，新增土地储备主要位于重庆、成都、南京、杭州、苏州、北京、西安等地。截至2022年末，大悦城的土地储备货值约1905亿元。（不含一级开发旧改等土储项目）

除了在住宅领域维持较好表现外，大悦城的购物中心和产业园区业务同样可圈可点，保持着较高水准的出租率。

在经营的购物中心方面，截至2022年末，公司在营项目29个（含轻资产和非标准化产品），总商业面积304万平方米；其中包括18个大悦城购物中心（含轻资产），总商业面积265万平方米。在建、筹备的项目（含轻资产）17个，商业面积约172万平方米。

财报提到，公司聚焦重点区域、深耕核心城市，商业项目全国布局共46个（重资产29个+轻资产17个），轻重并举战略取得实质进展。2022年公司购物中心销售额254亿元，平均出租率90%，全年客流2亿人次。

而产业地产方面，2022年大悦城在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米：宝安新安片区建筑面积约28万平方米（占地约19万平方米）、福海片区建筑面积约67万平方米（占地约47万平方米）。报告期内深圳在运营项目11个，整体平均出租率98.82%。

对于2023年的展望，大悦城在2022年年度报告中表示，预计2023年防风险、促需求是房地产工作的重点，行业政策环境总体存在宽松预期。

住宅方面，大悦城在2022年年度报告中预计下一步促进住房消费特别是支持住房改善消费的政策力度将进一步加大，部分城市限购、限贷、限价等政策或将继续放松，特别是核心二线城市，政策优化空间较大，将为市场释放更多有效购房需求，加速修复市场预期。供应端也将有新的政策举措出台，引导房企改善资产负债情况，有效增加住房供给。

购物中心方面，随着扩大内需战略深入实施，消费市场有望恢复向好，实体商业市场有望逐渐回暖。写字楼及产业地产方面随着经济的稳步恢复，市场也有望回温。当前，行业正处于不断变革之中，头部房企在商业板块加大轻资产拓展力度，开发企业“轻重并举”已成为重要的发展模式。未来，伴随REITs试点范围扩容，将有望进一步盘活存量资产，促进高质量发展。文/初晨