每经编辑 李泽东
4月6日，有“私募魔女”之称的半夏投资创始人李蓓在半夏投资最新运作报告表示，虽然我们持有的地产股今年以来表现非常落后，但我们相信，这并不是风险而是机会，后续大涨只是时间问题。
她认为，现在的地产，就好像2016年年初的煤炭股。行业经历了供给侧的出清和收缩，需求端刚刚开始触底回升。相较于当初的煤炭，本轮地产的需求下滑更多，但供给侧出清同样更加的剧烈。
对于持仓，李蓓表示早已开始布局上市房企，并维持超10%的地产股总体持仓比例作为底仓。“我们几乎可以确认，这是10年一遇级别的机会，股价的反应只是时间问题。”
4月7日，A股地产板块开盘爆拉，房地产ETF涨近4%领涨全市场，截至收盘，粤泰股份（600393）、天保基建（000965）、中交地产（000736）涨停，信达地产（600657）、新城控股（601155）、宋都股份（600077）等大涨。
4月7日，李蓓在半夏投资微信公众号更新发文：“今天地产股大涨，很多人说是因为半夏昨天发月报，看多地产。这个锅我不背。我公开看多地产股已经很长时间了。二月份做方略访谈我就说过：中国地产行业经历了有史以来的第一次大力度的供给侧改革，现在还活着的很多地产公司，市值会创新高。过去2个月，我参加了三次行业会议，一次是诺亚财富的，一次是好买基金的，一次是思睿集团的，都公开说过：地产供给下降，房价会企稳回升。看好现在还没有暴雷的地产企业，很多市值会新高。”
李蓓称，每一次市场真正的大拐点之前，无论市场还是产业，都并无太多的前瞻性。
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我们当前对行业的判断，要点是：
1，地产全行业住宅销售在11亿平米见底，后续温和回升。
2，行业内大部分企业资产负债表受创伤，未来1-2年，仍不具备供给端扩张的能力。全行业拿地和开工会依然下行。
3，供给已经大幅下降1年，后续1-2年仍将下降，需求企稳回升，供需错配，房价会企稳回升。
4，从现在往后，头部企业份额上升，毛利改善，量价齐升。
5，从资产价值的角度，一旦房价企稳回升，高库存高杠杆未暴雷企业的存量资产重估弹性巨大。
现在，还没有暴雷的地产企业，经历了行业涅槃，企业浴火重生，一定会飞的更高。
从基本面上看，恰逢传统销售旺季，TOP100房企3月份销售数据也延续了此前良好的增长态势。据中指研究院数据，TOP100房企3月份单月销售额环比上升36.7%，同比上升24.6%。
展望后市，中指研究院表示，当前各地因城施策有望持续推进、部分城市购房者置业情绪亦有所改善。一季度二手房置换的改善需求尚未完全进入市场，这部分需求入市或将对新房市场形成一定支撑。但当前市场也面临较多不确定性，考虑到支撑2月份、3月份需求恢复最重要的因素是积压需求的集中释放，这一因素在二季度对市场的支撑作用将会边际转弱，二季度销售有望回归正常市场节奏。
此外，数据显示，今年一季度超半数TOP100房企累计业绩同比增长，其中同比增幅大于30%的企业数量达到38家。
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部分央国企累计业绩增幅超50%；绿城、龙湖等优质民营房企的累计业绩增幅也在30%以上。
从拿地情况来看，销售端的复苏也带来拿地活跃度的提升，截至今年3月份，民营企业拿地金额占比较去年同期有明显增长。
虽然在三四线城市城投仍然是支撑市场稳定的主力军，但在核心22城市，城投拿地比例已经降至35%，为去年以来最低，较去年一季度高峰下降55个百分点。其中杭州、苏州、北京土拍几乎难见城投出现。
此外，2月份至3月份拿地金额TOP15榜单中，民营房企占比已提升至半数左右。
据证券日报报道，对此，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，当前房地产竞争格局还不清晰，在年初多城推出优质地块时，民营房企紧抓时机积极补仓。房企拿地主要遵循“优中选优”策略，愿意以较高成本拿下后续去化具一定保障、利润空间相对较大的地块，对低成本、去化难的地块仍持较高的谨慎态度。二季度预计随着房企收金情况有所改善，民营房企的拿地参与度或将进一步提升。
每日经济新闻综合半夏投资微信公众号、证券日报、公开资料
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