文/王西岭
“我们‘善待你一生’的企业理念、空间即服务的经营战略、稳健的财务策略，包括我们的企业文化，这些都是我们公司最可贵的底色。无论行业再难的时候，包括在去年行业最艰难的时刻，我们反而是靠这些最底色的坚韧来让公司穿越周期，所以这些我们是不会做改变，而且会持续加强的。”
3月17日，龙湖集团公布其截至2022年12月31日的全年业绩，业绩会中，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平如此解释龙湖在2022依旧稳健的原因，这也是龙湖在30周年之际继续前行的动力。
2022年全年，龙湖集团实现营业收入2505.7亿元（人民币，下同），同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比也是稳中有增。在房地产开发销售方面，集团实现合同销售额2015.9亿元，对应销售总建筑面积为1304.7万平方米。地域上看，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别为775.8亿元、414.0亿元、393.9亿元、251.3亿元及180.9亿元，分别占集团合同销售额的38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。
在介绍整体房地产市场时，执行董事兼高级副总裁张旭忠表示：“总体来看，一线的城市和高能级的二线城市市场是比较稳定的，一些相对能级比较弱的城市还是继续在承压。比如像杭州、成都、武汉、西安等城市，这些城市1—2月份的签约成交金额是整体同比上升20%。”
张旭忠继续表示：“我们也会重点聚焦在20个主力城市和14个机会城市，更加合理的处理好整个供、销、存的关系。”
“今年我们的拿地策略依然会坚持两个方向。第一，目前龙湖的土地储备还是比较充裕的，所以我们还是会坚持以销定支，将拿地的投资额跟销售回款动态匹配，主动把握好投资节奏，保证我们盘面的安全性。第二，我们依然会严守投资刻度，尽可能优中选优。具体来说，一个是在城市聚焦方面，我们会坚持按照我们的20个主力城市和14个机会城市来布局，并聚焦在这些城市的核心区域；另一方面，在拿到土地之后，将通过产品力的打造等动作进一步提升盈利能力和周转能力。”
更难能可贵的是，2022年，龙湖集团面临内外部多重严峻挑战，但是龙湖集团凝心聚力，交付业绩，兑现承诺。全年100%如期交付了11万套以上的品质住宅，客户满意度达到90%。
注重经营性业务，是龙湖集团的长期主义战略定力和坚定执行，近年来也逐渐收获了丰硕的成果。
2022年，龙湖经营性收入由运营及服务业务组成，达到236亿元，同比增长25%，经营性利润占比达到27%，利润结构更加优化。2022年，龙湖运营业务不含税租金收入为118.8亿元，较上年增长14.1%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.1%、20.2%和1.7%,运营毛利率为75.6%。
龙湖商业已在全国32座城市累计获取139个项目，稳步推进高能级城市的网格化布局，截至2022年12月31日，龙湖集团已开业商场建筑面积为722万平方米（含车位总建筑面积为927万平方米），整体出租率为93.9%，在带动区域升级的同时，也满足了“龙民们”对高频、体验式消费的需求。
长租公寓方面，龙湖冠寓紧盯核心城市中年轻客群的品质租赁市场，已开业超过11万间房源，并不断贡献盈利。运营业务将持续提升经营收益和资产回报，并产生正向经营性现金流。冠寓已开业11.6万间，规模行业领先，开业超过六个月的项目出租率为91.1%。
拥有超过20年物业服务和商业运营经验的龙湖智创生活，全面覆盖广阔城市管理中的复合业态，提供高品质的多元服务。截至去年底，智创生活物业在管面积达到3.2亿方。服务业务及其他不含税收入为116.7亿元，较上年增长38.6%。服务业务及其他毛利率为28.9%，较上年增长9.7%，客户满意度连续14年保持90%以上。
陈序平表示：“去年，在整个行业深度调整中，我们对自身的业务和航道进行了梳理和重构，形成了一个开发航道C1，两个运营航道C2、C3，还有两个服务航道C4、C5，‘1+2+2’的格局。未来我们在C2、C3两个运营航道会更重视同店同比的增长以及经营现金流整体回正。C4、C5两个轻资产服务的航道依靠龙湖这么多年形成的业务围栏、航道协同和数字化能力，增长空间是比较大的，有望每年保持40%—50%的增长。”
“未来，这两个业务能给集团穿越周期带来稳定的现金流保障，也会逐步提高利润占比。2022年这两块业务利润占比是27%，我们预计在未来五年以内利润占比是非常有希望达到50%以上的，这应该也会是行业头部企业中为数不多的，非地产开发利润占比50%以上的，可以令龙湖整个利润盘面更加健康。”
谈及财务表现，执行董事兼首席财务官赵轶表示：“2023年龙湖债务会保持平稳，保持2080亿总数不变，但是结构会进一步优化，加大国内的银行融资，加大经营性开发贷，适度减少境外融资，继续保持行业较优的短债比和现金覆盖倍数，让龙湖整个的现金流盘面和债务结构能应对行业的周期。”
根据年报来看，龙湖在2022年的综合借贷为人民币2,080.1亿元，在手现金为人民币726.2亿元，净负债率（负债净额除以权益总额）为58.1%。平均借贷成本为年利率4.10%，平均贷款年限为6.67年；非抵押债务占总债务比例为69.8%。一年内到期债务为人民币206.6亿元，占总债务比例为9.9%，现金短债比为3.52倍。
这是个相当优秀的成绩，所以陈序平表示：“其实变的方面是根据现在内外部和行业形势，对整个增长模式和业务进行重构调整。过去这个行业在高歌猛进的时候，几乎所有开发商都是资产和负债同步增长，以此驱动公司的利润和收入增长。这个逻辑在2021年下半年以来，已经变得非常凶险，一些出险的公司也是因为这个原因。负债是无差异无差别的，但是资产有非常大的差别，所以我们在经营上更重视资产质量，同时在负债端，我们在过往控负债率的情况下，让我们的有息负债总额也保持一个持平的规模，同时提升公司的周转和运营效率，去驱动公司的增长。”
这便是龙湖的“底色”之一，克制而稳健的发展路径。
陈序平继续表示：“这一两年我们选择了管理层会更加辛苦的一条路，在控负债总额的情况下要实现利润的稳中有增，同时还要优化资产质量。其实这是一条非常有挑战，也需要额外付出的路。打个比方，你要增肌，但是体重不能增加，这就意味着作为管理层需要更加自律，更加提高经营的水平，更加注重整个公司的资产质量。但我觉得我们选择了一条难但是正确的路，我们也会坚定的前行。”
“航道上我们已经进行了重构，变成一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道，这样‘1+2+2’的格局，而且是在‘一个龙湖’的统一体系下，这样为龙湖穿越周期之后的后续发展，提供更大的空间。”
“今年是龙湖集团成立的30周年。一路走来，龙湖始终秉承「善待」初心，用执行结果与承诺兑现增厚公司的信用与底盘，反馈我们的同路人。我们没有浪费任何一次危机，而越过周期的龙湖将更具韧劲，聚而向前、行且坚毅！”陈序平最后表示。
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