爱琴海集团副总裁、营运中心总经理周宇桁：如何快速捕捉需求变化是商业运营“难点”

“商业地产行业发展的难点，在于如何应对消费需求的‘变化’。”3月2日下午，由每日经济新闻主办的“商业观点谈”线下沙龙在上海如期举行。沙龙以“重回烟火气”为主题，聚焦消费复苏，寻找商业新密码。

在话题讨论环节，爱琴海集团副总裁、运营中心总经理周宇桁表示，抓住新的业态趋势，将现有的空间融合，并将这种融合时间降到最短，是现阶段商业项目迎接消费复苏的一大难点。

周宇桁 每经记者 崔晟 摄

新旧业态更迭

“餐饮行业在过去三年受到重创，现在的确呈现非常好的复苏态势。从我们的数据来看，春节期间，有些餐饮品牌的客流量已恢复到2021年的90%。”周宇桁介绍，近期商场里的消费情况主要是餐饮业态快速恢复，零售品牌还未回暖。“消费者在吃这件事情上花钱比以前多了，而零售消费购物谨慎了不少。”

作为商业地产品牌管理及营运资深经理人，周宇桁认为，现阶段有两类业态在商场中表现突出。一类是奢侈品，由于商品需求量增加而供应量有限，品牌门店销售形势较好；一类是超高性价比的业态，比如服装品牌优衣库、饮料品牌蜜雪冰城等等，迎来市场发展的机会。

人们对餐饮、夜生活和户外运动的需求增大，让商管企业们在重新思考新的发展路径。

“我们在过去一段时间里没有过多研究广泛群体的需求，而是在思考某些聚集性社交群体的个性化需求，比如最近爆火的户外运动零售、运动体感方面的客群。”周宇桁指出，在未来商业空间的优化改造问题上，无论从硬件、产品服务、运营服务还是营销活动层面上，都应该针对个性化相关的服务；思考消费需求发生的变化，如何种客群开始聚集等。

当然，周宇桁也指出，运动体验品牌应该达到足够强的承租能力，因为任何商业空间都需求追求投资回报率。如果这家品牌有着强大的“自造血机制”，满足投资回报逻辑，商管公司可以配合投入，比如根据相应地更改建筑形态、建筑服务流程，完成硬件升级。

“早期的购物中心、百货商场也许没有KTV，等到有KTV了以后，购物中心才开始增设24小时电梯。实际上，物业结构随着商场业态发生变化，业态则在跟消费者需求在变化。”在周宇桁看来，商业运营的核心问题是及时找到新的业态，在新旧交替的过程中，发现谁先跑出来，谁先被识别。

线上线下融合

三年疫情，使商业市场悄然发生了变化。商场里曾经常去品牌店更换了门头，有些商场甚至已改变名号。

周宇桁表示，如果没有经历“黑天鹅事件”，消费者的需求变化是有迹可循的。但如今的变化，很多想法已发生颠覆。在消费复苏的当下，商业运营最大的难点也在于如何捕捉到这种“变化”，“很多产品消费者不买了之后，其实商家也不知道该提供什么样的产品。”

未来，企业能够快速捕捉到消费需求的变化，并及时作出产品变化、商业空间服务变化以及服务流程变化，商业运营将变得不再艰难。

周宇桁认为，商业运营本质上是一宗“流量生意”，无论线上活动还是线下空间体验，最终都是为了给项目带来更多客流量。和互联网消费一样，线下商业要抓住趋势，将线上需求与门店业态融合起来，并尽力将这种时间降到最短。

公开资料显示，爱琴海集团依托商业地产品牌爱琴海购物公园，已进入北京、上海、天津、重庆、成都、苏州、慈溪、昆明、福州、兰州、唐山、大同等100余个城市，进行城市综合体及商业购物中心的筹建、招商、运营。

根据该公司的公告，今年1~2月，商业项目的总销售额突破25亿元，环比提升了69.5%；总客流量超过5000万人次，环比提升78.4%；销冠品牌超过200家。

“未来，商业地产存量项目越来越多，能够及时解决某种特定类群需求的购物中心才会表现独特，生命力顽强。”周宇桁表示。