首日涨幅近12% 京东仓储REIT上市：巨头争相入局，仓储物流REITs“热”在哪？

2月8日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“京东仓储REIT”；基金代码：508098.SH）在上海证券交易所上市。京东仓储REIT于2022年12月26日正式获得中国证监会注册批复，仅一个多月就完成了后续流程并顺利上市。

《每日经济新闻》记者了解到，京东仓储REIT基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为46年，基金募集份额总额为5亿份，发售价格定为3.514元/份。今日开盘后迅速上涨，截至收盘，上涨11.64%为3.923元/份。

另据嘉实基金公告，该REIT在发售阶段累计吸引近720亿元资金，其中网下投资者询价获得超126.04倍认购，面向公众投资者发售部分“一日售罄”，并提前结束募集。

事实上，基础设施公募REITs是近两年来炙手可热的资本市场新物种，推出以来一直备受关注。从高速公路、产业园区、污水处理、仓储物流，再到保障性租赁住房，我国市场的REITs项目类型不断丰富、市场规模持续扩容。

一般而言，仓储物流项目的投资，回报期较长，资金占用成本高，一定程度上限制了行业发展。而以仓储物流基础设施资产开展公募REITs，无疑对于盘活存量仓储物流资产，形成投资良性循环等具有重要意义。

对个体企业来说，将旗下物流园区重资产通过REITs方式上市，在一定程度上能减少自有资金投入压力，为京东集团整体业务“松绑”。

第三只仓储物流REIT

值得一提的是，京东仓储REIT是目前我国已成立的第三只仓储物流REIT，前两只为红土创新盐田港REIT（108301.SZ）和中金普洛斯REIT（508056.SH）。

在上市仪式现场，京东集团高级副总裁、京东产发CEO胡伟，京东产发优秀员工代表的廊坊经开项目王忠磊和重庆项目杨春，与嘉实基金董事长赵学军等多位嘉实基金高管，共同敲锣。

京东仓储REIT在上交所上市。图片来源：企业供图

记者了解到，此次京东入池的资产包括位于廊坊、武汉和重庆的三处物流园区，合计建筑面积约35.1万平方米，均系稀缺的高标仓项目资源。京东方面数据显示，三个项目出租率均达到100%即满租状态，租约期限均在5-6年，高于行业平均水平的3年。

项目收益上，此前招募说明书显示，2022年上半年，嘉实京东仓储基础设施REIT的3个园区营业收入合计达5315万元，净利润2079万元，净利润率达到了38.8%，重庆、武汉和廊坊园区的净现金收益率分别为2.9%、2.37%和2.75%。

此外，京东产发是京东仓储REIT的资产运营管理机构，其作为京东集团旗下唯一仓储物流设施开发运营管理子集团，持有京东集团旗下自建的全部仓储物流设施项目。

京东给出的一组数据显示，自2014年在上海建成首座智能物流仓储中心“亚洲一号”，截至目前，京东产发旗下现代仓储网络已布局全国29个省级行政区，管理园区总面积超2000万平方米，并在东南亚等海外地区拥有24个基础设施项目。

此前，由于缺乏成本相对较低的融资渠道，与同行相比，京东无论在“亚洲一号”的布局力度和数量上，还是在已建成园区的盈利等方面，都有很大的进步空间，特别是在与以普洛斯为首的外资物流仓储企业的相对比之下。

高需求“点燃”仓储物流REITs

基础设施公募REITs从推出至今，一直备受关注。相应数量以及覆盖领域的扩容也一直为外界期待。不过，与相对成熟的美国REITs市场相比，我国公募REITs数量、品种都处于早期阶段，这与我国庞大的基础设施投资规模尚不匹配。特别是仓储物流REITs较为稀缺。

记者了解到，仓储物流基础设施可以细分两类，分别为高标准物流仓储和普通物流仓储。此次京东仓储REIT均为稀缺的高标仓项目资源。

仓储物流早期以规模大且相对分散的普通物流仓储为主，而随着电商、新零售、直播电商等上游行业的发展与演进，其对于仓储物流的更高需求，以及供应链整合能力等，都促进了高标仓的发展。

胡伟在仪式现场接受采访时表示，REITs产品的推出，为破解我国仓储物流行业发展的顽疾和困境，提供了一个解决路径。

“总体来看，我国仓储物流供给侧结构性问题相对较突出，大量低端仓库长期闲置与高端仓储设施供不应求局面并存。与此同时，一些行业本身特性也限制了仓储物流行业的进一步发展。”胡伟认为。

多个公募REITs行业人士对记者表示，仓储物流资产本身就具备标准化程度高、市场存量高等特性，因此，无论是首发还是后续扩募，仓储物流基础设施REITs的可复制性均较强。

招商银行研究院分析认为，高标仓具有良好的REITs属性，投资者偏好有助于降低发行难度。

高标仓作为优质的仓储物流资产，具有经营模式成熟、租约时间长、投资回报稳定和资产权

属明晰等特点，且大多数分布于粤港澳大湾区、长三角和京津冀等重点支持区域，与公募REITs的要求高度匹配，有望成为重要的受益类别。

高标仓仓储物流资源的稀缺性和重要性以及项目的可复制性，共同构成了仓储物流REITs火热的根本原因。

而发挥公募REITs的直接融资作用，进一步盘活存量仓储物流资产，对我国整体物流产业的升级同样具备重要的战略意义。

“首只民企仓储物流REIT成功发行上市，将极大地激发和增强民间投资参与供应链基础设施的活力和信心，也有助于推进仓储物流业数字化、网络化和智能化发展。”京东集团首席财务官许冉也在上市仪式致辞中如此表示。

不过，还是要提醒投资者，应当理性判断，通过长期眼光，根据未来的分红预期合理评估REITs价值，避免不必要的投资损失。