出售和退出大湾区多个项目后 世茂海峡如何守住“余粮”？

粤港澳大湾区一直被大多数外来房企视为难以扎根的重镇，在本地房企的夹击和独特的市场环境下，外来房企要想在大湾区占据一席之地均面临过不小的阻力，有些更是折戟广深。

但在巨大的市场规模和政策红利吸引下，一些外来房企过去几年仍愿意砸重金大举进军大湾区市场。其中最引人瞩目的就是“并购王”世茂集团（HK00813，股价1.45港元，市值167.86亿港元），其下属的世茂海峡发展公司（以下简称世茂海峡）承接了世茂在华南并购的绝大多数资产包项目。

由此，世茂海峡开启“狂飙”模式，2020年全年业绩就迈入“千亿”规模，在湾区的首年业绩就突破400亿元。不过在世茂集团陷入流动性危机后，世茂海峡在湾区的项目资产去年也开始陆续出售，目前还有世茂天鹅湾、世茂广州院子等持续多年的在售项目仍未清盘。

两收购项目卖近3年

世茂海峡自2019年起开始迅速扩张，粤港澳大湾区是重点突破和投资对象，其自称是“将最优资源倾注大湾区”。

据克而瑞统计，世茂集团2019年在粤港澳大湾区的土储货值仅次于碧桂园，高于中海、万科、保利发展。

其投资范围也不限于地产，还包括酒店管理、商业运营、文旅度假、文化、教育、科技、康养等领域，已成功打造了深圳世茂深港国际中心、世茂港珠澳口岸城、深圳前海世茂大厦、江门世茂碧海银湖、广州世茂天鹅湾等项目。

2020年~2021年上半年是世茂海峡的高光阶段，2020年在世茂集团全年3000亿元的销售额中，海峡发展区占比达到33%，列首位，高出第二位的浙江区域14.4个百分点。2021年上半年，海峡发展区销售占比提升到37.7%。

这些项目的获取途径大多数源于对广州老牌房企粤泰股份的项目收并购，以及泰禾、福晟的收并购。此外，世茂海峡还合并了原世茂华南公司旗下部分重要项目，如深圳前海世茂金融中心、深圳龙岗和坪山项目、广州汇金中心项目等。

中指研究院统计的网签数据显示，广州世茂天鹅湾2022年成交套数为19套（位列TOP15），成交面积5057平方米，成交价格14.2万/平方米，成交总金额约7.18亿元。世茂海峡另一在售项目世茂广州院子则未能上榜。

世茂天鹅湾项目为世茂收购的“粤泰资产包”数个项目之一，同时也属于世茂海峡操盘的项目。

《每日经济新闻》记者从广州市住房和城乡建设局网站了解到，世茂天鹅湾项目在2020年3月取得预售证，预售总套数为168套。自2021年7月开始，世茂天鹅湾项目已经陆续交付。截至目前，项目仍有20套预售可售房源。

属于“粤泰资产包”的另一项目广州世茂天越，在2019年开盘后已经售罄。接盘泰禾的世茂广州院子在2020年3月获批690套预售房源，在2022年仍有特价房源在售。

《每日经济新闻》记者获取的一份优惠宣传信息显示，世茂广州院子位于广州远郊增城，项目在去年中还推出了一批优惠房源，一口价总价在240万~370万元，较原总价的优惠幅度在55万~110万元，折合均价约1.82万至2.88万元/平方米不等。

出售或退出多个项目

在世茂集团爆发流动性问题前后，世茂海峡在粤港澳大湾区的多个项目也被摆上货架。

2022年一开年，世茂集团就将持有11年的广州亚运城股权作价18.445亿元全部出售给中海，亚运城项目原本归属于世茂海峡。

在世茂集团2021年上半年的统计中，亚运城项目的可售面积达到34.84万平方米，不仅是世茂海峡，同时也是整个世茂集团可售面积最多的项目。

2022年2月，深圳住建局网站信息显示，世茂深港国际中心项目（备案名世茂之都）数百套公寓房源已被司法查封。记者了解到，这些房源分别在2020年、2021年获批预售证。直至目前，这些房源仍未解封。世茂深港国际中心项目原本也在世茂集团待售资产包中。

《每日经济新闻》在2022年2月曾报道过，世茂深港国际中心由世茂集团旗下公司世茂股份于2017年以239.43亿元竞得，最初规划建设一栋700米超高层建筑，面市时间为2023年，计划投资达500亿元。

项目总货值达629.04亿元，已售84.25亿元，剩余货值544.79亿元。世茂集团利用该项目融资92.7亿元，包括土地抵押、在建工程抵押和100%股权质押。在待售名单中，世茂深港国际中心的对外是报价151.43亿元。

除此之外，世茂方面还退出了原属于“粤泰资产包”的深圳旧改项目。2022年3月，粤泰股份公告称，公司控股子公司深圳市大新佳业投资发展有限公司、深圳市中浩丰投资发展有限公司与世茂房地产下属公司厦门翎泽企业管理有限公司（以下简称厦门翎泽）等各方完成签署《深圳贤合旧改项目股权转让暨合作开发协议书之解除协议》及《债权债务确认协议》等系列文件（以下统称解除协议）。

《每日经济新闻》记者了解到，解除协议的原因在于深圳贤合旧改项目未按《合作开发协议书》约定的旧改时间节点推进，经各方协商，同意提前终止就深圳贤合旧改项目的合作。厦门翎泽退出深圳贤合旧改项目后，该项目将由上市公司方主要负责开发。

过去几年，世茂海峡是世茂集团高歌猛进大湾区的野心体现，一度引得业内侧目。从市场效果看，世茂海峡在大湾区也确实闪耀过，但野心不仅需要实力的匹配还得有时运的奠基。世茂海峡目前在大湾区仍有“余粮”，坚守或许也可能等来转机。