金融危机以来最大年度降幅！美国去年成屋销售总数下滑近18%，连续下滑时间创1999年来最长

美东时间1月20日，全美房地产经纪人协会（NAR）公布的数据显示，美国2022年12月成屋销售总数年化降至402万户，环比下滑1.5%，为连续第11个月下滑，创1999年以来连续下滑时间最长的一次。此外，402万户的单月成屋销售数量同比大幅下滑了34%，为2010年11月以来新低，当时美国正艰难应对次贷危机引发的楼市危机。

就整个2022年来看，美国成屋销售总数下降17.8%至503万户，为2008年全球金融危机以来最大年度降幅。

美国当前未售成屋库存的供应量不到3个月

此外，美国成屋的供应紧张仍在一定程度上对价格进行支撑，但涨幅与一年前相比正在缩小。2022年12月，美国成屋销售价格的中位数为36.69万美元，同比上涨2.3%，为连续130个月同比增长，且是有记录以来持续时间最长的一次。36.69万美元的价格，也是有记录以来所有年份中的12月最高中位数售价。

不过，NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，“与2021年相比，全美大约一半的市场可能会向潜在的买家提供价格折扣。”

CNBC报道中称，问题在于，由于需求疲软，卖家并未全部进入市场，目前美国成屋库存也高于一年前。

Lawrence Yun表示，“对于购房者来说，上月又是一个艰难的月份，他们继续面临有限库存和抵押贷款利率高企的问题。然而，由于抵押贷款利率在年底达到峰值有已明显回落，因此我们预计成屋销售将很快再次回升。”

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截至2022年12月底，美国成屋库存总量环比下滑13.4%至97万套，不过仍同比上涨了10.2%。CNBC报道中称，按照目前的销售速度，未售库存的供应量为2.9个月，低于2022年11月的3.3个月，但高于2021年12月的1.7个月。

路透社报道中称，2022年3月以来，美联储开启上世纪80年代以来最快加息周期已经将美国楼市推入衰退。随着美联储加息，美国抵押贷款利率从去年春季开始上升，到秋季时已经上涨了一倍还多。在新冠肺炎大流行初期，高需求推动的房价暴涨进一步削弱了购房者的负担能力，导致供应急剧下降。

抵押贷款利率创4个月新低，但前景仍不明朗

全美住宅建筑商协会（NAHB）本周公布的一项调查显示，尽管本月美国独栋住宅建筑商的信心有所改善，但整体士气依然低迷。上月，美国独栋住宅建设有所反弹，但营建许可却降至两年半以来的新低，如果抛开新冠肺炎疫情的影响，那就将创2016年2月份以来的新低。

《每日经济新闻》记者注意到，还有另一迹象表明美国楼市仍在放缓：2022年12月美国成屋平均待售天数为26天，高于11月的24天和2021年12月的19天。此外，虽然所有价位的成屋销售额都在12月录得下滑，但高端住宅的降幅最大：价格在100万美元以上的房屋销售额在上月同比下滑45%，而价格在25万美元~50万美元区间的成屋销售额则同比下滑34%。Lawrence Yun认为，高端住宅市场的疲软可能是由于美股的波动所致。

美国30年期抵押贷款利率本周回落至6.15%（图片来源：YCharts）

不过，美国楼市最糟糕的崩盘时刻能已经过去。美国抵押贷款融资机构房地美发布的数据显示，30年期固定抵押贷款利率本周已回落至6.15%，为2022年9月份以来的新低。6.15%的抵押贷款利率相比于一周前的6.3%已出现回落，也低于2022年四季度初7.08%（2022年以来新高）的平均水平。但需要指出的是，6.15%的30年期抵押贷款利率，仍远高于2021年同期平均的3.56%。

牛津经济研究院首席美国经济学家Nancy Vanden Houten在发给《每日经济新闻》记者的置评邮件中表示，“处于高位的房价和抵押贷款利率将许多潜在的买家排除在市场外，上月美国成屋销售延续了下滑的势头。我们预计今年一季度成屋销售将进一步下降，但最近抵押贷款利率的下降和（如果持续下降的）房价将缓解整体的下行压力。我们预计，随着美国经济今年年中走出衰退，成屋销售的趋势将持平，并在年底前开始复苏。”