“甲方”变“乙方” 超40家百强房企入局代建领域

2022年，房地产行业持续下行。反映在土地市场，一边是国企城投高歌猛进，成为拿地核心主力；另一边是民营企业在销售与融资双重压力下收缩战线，少拿地或不拿地。

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不过，与房企追求高周转不同，手握大量土地的地方城投平台开发意愿并不强烈。尽管2022年以来地方国资拿地宗数及拿地金额占比均超四成，但更多土地处于未开发状态，而部分房企则从土地资源错配的矛盾中嗅到了“代建”赛道的新机遇。

据不完全统计，目前已经有超过40家规模房企入局代建行业，其中既有绿城、金地这些代建元老级选手，也有万科、保利、中海华润、旭辉、龙湖等新玩家。

“头部房企相当多的都已涉入，未来代建领域的竞争将更加激烈，也会有更多优秀代建企业涌现。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水通过微信向《每日经济新闻》记者表示。

超40家百强房企布局

尽管代建并非房地产行业的新生事物，但从2022年起，代建被行业频频提及，似有成为主赛道之势。据不完全统计，百强房企中已有超40家布局代建业务。

从投资角度看，在房地产市场销售受阻及企业资金承压影响下，22城2021年集中供地项目开工意愿和推盘力度均不足，据中指研究院统计，目前项目整体入市率仅过三成，甚至地方国资拿地的项目入市率不足10%。

在此背景下，越来越多的房企加入“代建”赛道，城投或引入房企小股操盘，或直接委托房企操盘，代建房企提供从项目设计、产品定位、建筑工程、成本管理、营销服务到物业服务的全流程开发服务，这意味着开发效率提升，产品溢价、项目利润得以增长。

“入局代建首先是房企转型的需要。房地产市场进入存量阶段，增量规模有限，房企转型服务商是行业发展的必然规律，代建则是重要的服务领域。因此，近几年房地产企业积极向代建、物业服务、商业管理等服务领域转型，其中，代建作为重要的服务领域的一个方向，日益受到关注。”刘水认为，“代建业务本身特点适应当前行业形势。2021年下半年以来，房地产行业进入深度调整期，高负债、高杠杆模式不可持续，房地产企业亟需探索新的发展模式，轻资产模式受到关注，代建作为轻资产运营模式之一，具有资金需求少、低负债、高利润率等特点。代建，为房企探索新发展模式提供了方向，为低负债、低杠杆发展提供了可能。”

代建助房企穿越周期？

那么，代建赛道能否帮助房企逆周期而行？作为“代建第一股”，绿城管理控股2022年中期业绩显示，上半年实现归属股东净利润3.6亿，同比增长33.4%；实现收入12.59亿元，同比增长16.4%。而衡量企业盈利能力的重要指标——毛利、毛利率，也体现出逆周期优势：上半年绿城管理实现毛利约6.35亿元，同比增长23.7%；综合毛利率约50.4%，同比提升2.9个百分点。

另一家上市代建企业中原建业的2022年半年报显示，上半年营业收入3.8亿元，净利润达2.0亿元，净利润率为54%，近5年来始终保持在50%以上的高位水平，盈利能力强劲。

“代建具有低负债、低投资特点，因为代建是轻资产，不需要大量资金投入。特别是当前民营房企流动性紧张，融资困难，发展代建，是良好选择。代建也具有利润率高特点，比传统房地产企业高出10个百分点。”刘水分析认为，代建业务发展潜力较大。当前，我国房地产代建渗透率还比较低，仅6%左右，而欧美国家的代建渗透率为20%~30%。

对于代建行业未来的发展趋势，刘水认为，首先，代建行业未来竞争会更加激烈。近期有较多房企进入代建领域，而相当多的头部房企都已涉入代建，表明未来代建领域的竞争将更加激烈。其次，未来会有更多优秀代建企业涌现。

目前已经有绿城管理和中原建业两家代建企业在港交所上市，随着更多企业发力代建领域，或会有新的代建企业上市。另外，真正发力做代建的企业有较强竞争力。代建是管理服务，是乙方，房企做代建需要由甲方思维转变为乙方思维，单独成立代建公司及团队，根据委托业主诉求解决问题，提供良好的服务。

新老玩家竞逐“新赛道”

对于绿城管理、中原建业这类代建头部企业而言，依靠先发优势和龙头效应，继续走规模化发展路线，深化全国性布局以及多元化的业务结构。据公开数据，截至今年上半年，绿城管理项目遍布全国28个省、直辖市及自治区的107座主要城市，拥有390个代建项目；中原建业在管项目266个，其中河南省内项目241个，河南以外项目25个。

而有着国企央企性质的华润置地、招商蛇口等，依靠和政府合作，可更多地承担政府保障房、大型市政场馆及公建配套开发及运营等项目；中交地产与信达地产则选择以强强联合的方式，跑步进入纾困类代建项目。

刘水表示，“民营房企较多承接的是商业代建类项目，缺乏开发经营能力及资金的中小房企委托的商业房地产项目，个别代建企业有承接较少量的政府代建项目。民营企业做代建，是为了顺应市场发展趋势，进行公司业务模式的升级，为了寻找新的业务增长点。代建不需要大量资金投入，正好符合民营房企的经营特点。”

从相关机构的研究报告可以看到，代建市场未来的发展前景充满想象。据海通证券测算，“十四五”期间，代建业务的市场容量或将达到2000亿元左右。中指研究院则预计，未来5年代建市场新增合约总建筑面积将保持23.5%的复合年增长率，合约销售额将达3.2万亿至7.3万亿元之间，有300亿元的收入。

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