保交付行动派 金科前11月交楼超6.6万套

房地产行业环境正日渐趋暖。

日前，据中指院数据显示，自从“金融支持16条”发布实施以来，一个月时间里已有120多家房地产企业获得60余家银行授信，总额度超过4.8万亿元。不仅如此，还有23家A股上市房企积极拥抱新政，平均每天就有一家房企筹划再融资，掀起行业“定增潮”。

在业内人士看来，一些资产负债结构较为合理，聚焦主业、经营规范，拥有较多优质资产的房企定增相对会获得投资者青睐。

事实上，无论是“16条”还是恢复房企再融资，均是为促进房地产市场良性循环和平稳健康发展。2022年在市场持续下行，项目去化承压，房企资金面吃紧，交付压力不断增大的情况，从中央到地方相继出台了多项支持政策，多次强调积极推进“保交楼、稳民生”工作。

通过梳理发现，尽管部分房企出现项目逾期交付，导致市场秩序受到一定干扰，但主流房企依然把“保交楼”作为生产经营的重中之重，在巩固企业基本盘、稳定生产经营的同时，成为稳定房地产市场的中坚力量。

连接“两箭”稳融资

今年以来，房地产行业深度调整、市场持续下行，政策端加大了对优质民营房企合理融资的支持力度。

特别是在进入11月，监管层对房地产企业融资的支持力度明显加大，继“第一支箭”和“第二支箭”后，11月28日，证监会发布“证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问”。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

至此，信贷、债券、股权三个融资渠道“三箭齐发”，合力推动房地产融资。纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。

在股权融资信号发出后，不到一个月时间里已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。从房企属性来看，央国企、民企、混合所有制均有参与，融资目的包括了项目开发、偿还境内外债务、补充流动资金等多种用途。

以金科股份为例，12月5日，金科发布公告称，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，其募集的资金主要就将用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、棚户区改造或旧城改造项目开发建设，偿还部分债务本息以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。

而就在同日，金科股份与中国光大银行重庆分行签订战略合作协议。根据协议内容，双方将进一步拓宽合作领域、深化合作关系，光大银行重庆分行将为金科提供一系列综合金融授信支持，授信范围包括房地产开发贷款、固定资产贷款、经营性物业抵押贷款等。此外，双方还将在结算及资金增值服务、投资银行业务、托管业务等多方面展开合作。这也代表金科股份过往的稳健经营和财务表现得到充分认可。

事实上，在更早之前的12月初，金科股份已与中国建设银行广西壮族自治区分行签订全面战略合作协议，后者将为金科提供一系列金融授信服务，授信范围包括开发贷、按揭贷、并购及城市更新改造贷款、住房租赁综合服务、资金结算、现金管理等方面。值得一提的是，目前双方已深入展开合作，金科在南宁的新项目已经获得建行开发贷意向书。

此外，金科还与中国建设银行山东省分行签订战略合作协议。根据协议，建行山东省分行将充分发挥建行集团优势运用房地产开发贷款、并购贷款、个人住房按揭贷、债券承销与投资、预售资金保函等方式积极支持金科多渠道融资为公司提供“优、快、高、新全”的综合金融服务。

5日之内，金科连续接到“两箭”。需要注意的是，作为重庆龙头民营企业的金科，尽管受行业形势影响，今年公司一度遭遇了一定的风险压力，但仍然保持平稳运行，债务结构进一步优化。今年前三季度公司累计压降有息负债超146亿元，有息负债总额降低至659.99亿元实；现经营性现金流净额69.39亿元，持续为正；截至11月底，金科全口径销售额627亿元，回款705亿元，回款率高达112%，持续位居行业前列。

不仅如此，截至今年9月，金科已累计获批国家及地方政府专项借款资金额度约12亿元，其中近6亿元可用资金已拨付至项目公司，一定程度上缓解了项目层面的短期资金流动性压力。

多位业内专家也表示，近期的房地产具体举措，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，政策力度空前。整个行业最艰难时期已经过去，此前出险房企中不乏优质房企，且房地产整体的估值不高，在房企债务展期和增信发债后，企业资金压力或将得到一定缓解，实现以时间换空间。

“稳保交付”是首要目标

事实上，无论是银行授信还是定增融资，政策纾困的核心均指向了“保交付”。

如“金融16条”就提出，支持国家开发银行、中国农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

而银保监会关于商业银行出具保函置换预售监管资金的通知、央行面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划等。通过“保交楼”促进购房者信心恢复，支持个人购房信贷带动市场销售恢复。交付量的提升对于稳定房企现金流至关重要。

“保交付”已成为当前房企维持正常运转的首要任务。以金科股份为例，“保交付”一直被当作公司“头号工程”。早在今年8月，金科就召开了“保交楼”专题会议，并成立了以总裁为组长，联席总裁、副总裁为执行组长，运营、财务、风控、法务、成本、工程、客服等中心部门负责人为组员的“保交楼工作组”，全面统筹保交楼工作总体方案设计、统筹协调、整体推进和督促落实。

各区域公司也相继成立了属地化“保交楼工作小组”，重点研究和解决符合本区域、本城市各项目的相关重点问题和关键路径。同时将小组工作制延伸至项目层面，对交付有风险的项目实行“一盘一策”，统筹调度资金，确保进度赶、风险大、影响广的重难点项目交付。

景德镇金科华地·紫园实景图

不仅如此，金科还建立了一套从工程进度、资金监管到施工质量全程硬核、透明的“五大保交付体系”：一是工程进度可视化；二是365天工地开放、全天云监工；三是保障资金安全，多方监督购房款项；四是成立“金品监察官”，随时对项目经营进行监督；五是每月举办工艺工法开放日，保障项目施工质量品质。

正是在这一自上而下的强抓压实下，今年1-11月，金科复工复产项目超210个；已累计向业主交付项目135个、批次215个，交付面积1119万平方米，仅住宅交付总套数超66200套。

房企交付样本

纵观行业，不难发现有交付能力的房企，在今年三季度的销售已有回暖趋势，环比跌幅收窄。行业复苏可期，面临挑战的时候，也在孕育新的机遇。保交付关乎行业信心恢复，在这一过程中，也推动房企模式的更新换代与升级，促进房地产秩序回归正轨。大房企的触觉更为敏感。金科在云川地区的项目保交付便印证了这一点：保交付既是金科稳健经营和资金实力的体现，也是该公司创新领先的动力。

金科在保交付上做了很多创新。比如常态化工地开放，预约即可参观；预验收，早发现问题早解决；一户一验收，快修队随时待命等等。

为杜绝“为交付而交付”的面子工程，金科更是制定了一系列严苛的交付标准，通过标准化服务，将交付周期拆解为交付前、交付中、交付后的三大部分、123项标准化服务动作，并打造了“9631”四个交付管控节点，保证从交付前至交付后，业主利益都能得到切实保障。

以云川区域为例，在交付前的9个月、6个月、3个月起，金科工程师就会从建筑、地库、项目周边、景观园林、大堂门厅、物业中心用房等诸多维度进行多次勘验；项目客服人员交付前9个月便启动交付筹备工作，经过问题排查、户内查验、业主通知、交房组织等一套标准流程作业，给每个施工步骤留足时间，保障各项指标达到甚至超越交付标准。

金科深谙“保交付”对于千万个家庭的重要意义，为让业主在等待交付的过程中更放心，今年4月以来，除了每月推送项目工程进度播报外，金科云川众多项目还相继开展了“预鉴·新蓝图工地开放日活动”，和业主共同促进与监督项目高品质、高标准的美好落地。

潍坊金科·礼悦东方实景图

“2年前买的房，开发商承诺11月30日提新房，原以为会延期，没想到11月27日就通知拿房，很快房产证也办好了。”四川射洪金科·集美嘉悦项目部分业主表示，比合同日期提前3天拿到了房产证。

房企穿越周期的破局之道何其多，而金科选择以更具吸引力和硬核品质的产品，抢占市场份额、提升溢价优势、实现利润增长；与此同时，引导住宅产品力向精品升级、向智能变革、向绿色靠拢。

作为一个整体流程，房地产开发、销售与交付环环相扣、相辅相成。只有意识到这一点的房企才能走得更远、更稳健，实现产品的价值兑现。

（本文不构成任何投资建议，投资者据此操作，风险自担。）