REITs研究周报|首单医药产业园REITs获批并将启动询价，保租房REITs迎政策利好

每经记者 李沛沛 每经编辑 彭水萍

本周的公募REITs市场，关注度最高的市场消息应该是全国首单生物医药产业园REITs的获准发行及启动询价。

《每日经济新闻》记者了解到，11月28日证监会及深交所官网公布，华夏杭州和达高科产业园REIT正式获得证监会发行批文，成为全市场第24单获批的基础设施公募REITs。获批之后，该基金紧接着在昨天发布了询价公告，询价日定在12月7日。

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此外，近日证监会决定在房企股权融资方面调整优化5项措施，其中一项就是“进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用”，而“保租房REITs”被放在了一个比较明显的位置，这类产品或将迎来新一轮的发展机会。

从本周二级市场的表现来看，公募REITs处于整体回温的状态。22只已上市产品中有18只在二级市场的交易价格环比都出现了上涨，其中涨幅最大的达到2.11%，另外还有6只公募REITs的价格环比涨幅超过1%。

首单医药产业园REITs正式获批，下周将启动询价

公募REITs的扩容步伐正在不断加快。近日，全国首单生物医药产业园REITs——华夏杭州和达高科产业园REIT正式获得证监会发行批文，成为全市场第24单获批的基础设施公募REITs。

公开资料显示，华夏和达高科REIT的原始权益人是杭州和达高科技发展集团有限公司（以下简称和达高科）和杭州万海投资管理有限公司。其中和达高科是浙江省规模最大的产业园区运营商之一，后者则为前者下属持有和达药谷系列园区资产的平台。

据悉，华夏和达高科REIT首发标的资产截至今年6月30日市场估价为14.24亿元。按照首募12.76亿元（预估）的规模测算，项目2022年11月1日至12月31日预测年化分派率为4.53%，2023年预测年化分派率为4.64%。据悉，项目回收资金将主要用于和达药谷五期项目和芯谷项目的建设。

在11月28日正式获批后，华夏杭州和达高科产业园REIT在12月1日晚间又发布了询价公告，询价日定于12月7日，询价区间为2.526元/份～2.93元/份。该基金发售份额为5亿份，分为初始战略配售（3.15亿份）、网下初始发售（1.295亿份）和公众投资者（0.555亿份）初始发售三部分。

此外，华夏基金旗下的华夏中国交建REIT也在11月28日发布公告称，该基金将以9月30日为基准日，进行今年的第二次分红。本次分配金额为人民币9492万元，占可供分配金额的99.99%。

据《每日经济新闻》记者统计，在目前已经上市的22只公募REITs中，已有12只REITs实施了分红，包括此次分红在内一共分红了23次。

二级市场表现有所回温，保租房REITs迎政策利好

从本周公募REITs二级市场的表现来看，回温趋势还是非常明显的。

上周，全市场22只在二级市场交易的公募REITs中有15只交易价格环比出现上涨，本周则达到了18只。虽然整体来看回温的幅度并不算大，涨幅最大的一只也只环比上涨了2.11%，并且涨幅不到1%的占绝大多数。但在公募REITs二级市场价格连续多周下跌的背景下，这两周的表现持续回温，或许也体现出这些产品价格与内在价值差距的逐渐缩小。

此外，从上市以来涨跌幅（与上市首日价格相比）的情况来看，上涨最多的涨幅达36.68%。目前上市以来涨幅超过30%的公募REITs一共有3只，涨幅20%～30%的有2只。另外还有9只产品上市以来在二级市场的交易价格是下跌的，跌幅最大的一只下跌超10%。

除了价格的涨跌，近日也有一些政策动向与公募REITs密切相关。

首先，近日证监会决定在房企股权融资方面调整优化5项措施，明确会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。同时鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。这些措施对于保租房REITs来说显然是利好的，因此也有业内人士评价REITs市场未来或将形成“保租房板块”。

另外，11月29日国家发改委官网发布了《政府投资项目可行性研究报告编制通用大纲（征求意见稿）》，其中也提出对于基础设施项目，研究提出项目建成后通过不动产投资信托基金（REITs）盘活存量资产、实现资本金退出的可能性。这是国家层面首次在项目规划建设阶段将REITs作为退出机制的具体业务指导性文件，也非常值得关注。

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