行业风向标 | 地产政策加速出台，重视物业投资逻辑

2022年11月24日，银保监会相关部门负责人表示，为了保障房地产融资平稳有序，首先要求股份制银行对国有、民营房地产企业一视同仁。该负责人指出，股份制银行要通过对存量贷款展期、调整还款安排等方式予以积极支持，坚决避免出现一致性抽贷、断贷行为。

而在前一日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，提出保持房地产融资平稳有序、积极做好"保交楼"金融服务、积极配合做好受困房企风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策和加大住房租赁金融支持力度的六大方面十六条措施。此后，包括工行、农行、中行、建行、交行、邮储银行在内的多家国有银行陆续与十多家房企签订了战略合作协议。

另外值得关注的是，此次央行提供的2000亿元免息再贷款是全新的、阶段性政策，支持已出售、但逾期未交付（存量项目），并经过金融管理部门认定的项目加快建设交付，这将有利于化解未交楼个人住房贷款风险。因此，保交付是当前促进房地产行业恢复健康发展的重要一环，在政策不断出台后有望获得实质性进展，物业公司的在管规模将受益增长。

国金证券称，物业公司轻资产的商业模式决定了其有息负债少，而现金充裕，整体经营风险远小于房企。截至2022年上半年，多数物业公司处于净现金状态（账面货币现金减去有息负债后仍为正数）。随着地产政策风向转变，重磅政策不断出台，物业板块的估值已略有修复，但目前仍有不少物业公司每股净现金/股价的比例在50%以上，甚至部分公司账面净现金已超过市值。此外，部分优质物业公司当前二级市场估值已低于一级市场的并购估值。

点评：物业公司和地产公司受政策影响同涨同跌；地产行业基本面企稳后，物业公司有望走出独立行情，估值回归，由业绩增速而定。目前，地产基本面筑底在即，物业公司还有较大修复空间。

这里，通过整合天风、安信、国信等10余家券商最新研报信息，为粉丝朋友带来4家公司简介，仅供参考。

1、阳光股份

公司在做强做大现有商业项目的同时，一方面在粤港澳大湾区及周边发达城市通过整租、品牌输出、委托管理等多种方式，开拓新的商业发展区域；另一方面将结合现有产业结构，在产业链上下游等领域进行积极探索，在公司的商业和社区场景中落地，构建发展新格局。--互动易

2、招商积余

公司三季度完成汇勤物业和新中物业财务并表，同时积极开展收并购项目融合与提质增效工作，促进内部资源协同，新拓中国商飞成都大飞机产业园、南航西安分公司基地等优质项目。公司把握外拓、收并购等机会积极扩张，外拓项目结构优化，投后管理推进有效，同时不断巩固非住赛道优势，预计长期发展趋势向好。--东方证券

3、深物业A

外贸物业作为深物业物管平台国贸物业全资子公司，纳入国贸物业合并报表并表范围，公司物管板块主营业务规模及市场占有率将进一步提升。外贸物业目前在管物业较为稳定，不存在频繁变动情况，收购完成后将进一步提升公司整体竞争力，增强公司物管板块可持续发展能力。--公司公告

4、万科A

近年来，持续的供给侧调控已改变了房地产游戏规则，行业进入到管理红利时代，考虑到公司稳健的资产负债表和运营管理方面能力，预计公司将在行业供给出清格局优化背景下具有一定发展优势。在物业管理方面，22年三季度万物云在H股上市，新拓展社区项目77个，其中第三方占比77%；商企项目拓展129个；城服项目拓展14个。--申万宏源

封面图片来源：摄图网_500450503