REITs研究周报 | 三只产业园REITs上市点燃投资者热情，还有2单高速公路REITs正式获批

每经记者 李沛沛 每经编辑 叶峰

本周的公募REITs可谓相当热闹。从10月10日到今天一共有3只产业园REITs上市，每一只都是开盘即30%涨停，如此火爆在今年的公募市场上也是难得一见。

除此之外，本周还有2单高速公路REITs先后获批通过，也标志着公募REITs这类产品常态化发行的加速推进。

随着本周三只产业园REITs的正式上市，产业园REITs的已经扩容至7只，数量上将位居首位，发行规模仅次于高速公路REITs。上市的公募REITs也达到了20只，这些产品本周在二级市场的表现延续了节前大面积回调的趋势，只有2只相比上周微涨，其余都不同程度地出现了下滑，跌幅在1%以上的达到了8只，其中跌幅最大的甚至达到了6.11%，这在之前是非常罕见的。此前发售和上市时备受关注的多只保障房REITs本周也出现了较为明显的下跌。

一周内3只公募REITs上市，还有2单正式获批

我国公募REITs市场正在进入加速推进期。在今年颇为清淡的公募市场里，公募REITs的发售和上市更是显得格外火爆。本周一共有3只产业园REITs产品上市，每一只都点燃了市场和投资者的情绪。

10月10日，华夏合肥高新REIT在深交所正式上市，开盘即30%涨停，体现出市场对这类产品的追捧。而在接下来的10月13日和10月14日，国泰君安旗下的国泰君安临港创新产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT先后上市，纷纷再现了开盘即“30CM”涨停的盛况，显示了投资者居高不下的热情。

事实上，这几只产品在认购的时候就已经受到了机构和公众投资者的疯抢。以华夏合肥高新REIT为例，该基金在网下询价阶段就创下了发行公募REITs网下询价倍数新高，公众发售部分的配售比例为0.23%，也创下公募REITs公众发售配售比例新低。国泰君安旗下的两只产业园REITs，战略投资者、网下投资者和公众投资者认购的总金额都超过了700亿元，公众投资者的实际确认比例也非常低，登录二级市场后继续受到投资者的追捧。

还值得注意的是，在此前5单公募REITs的扩募发售正式被监管受理后，本周新发REITs市场又传来好消息：10月10日和10月13日，华泰紫金江苏交控高速公路REIT和中金安徽交控高速公路REIT分别获得了监管的批复，公募REITs的阵营再次得到扩充。在这其中，中金安徽交控REIT预计成功发行后将成为目前市场规模最大的REITs项目。

有专业人士指出，因为公募REITs稳定的派息分红等特性，使得这类产品成为市场低迷时吸引众多投资者的产品；而随着相关政策的频出，各地方政府纷纷尝试公募REITs来盘活存量资产，也进一步加速了这类产品的发展。

二级市场价格大面积回调，长期持有才是关键

一方面，公募REITs的发售和上市都备受关注，场面火爆。但另一方面我们也应该看到，已经上市的产品也会出现价格的波动与调整，投资者应该理性看待公募REITs的产品特点与投资价值，长期持有才能获得稳健回报。

下面我们先看一下本周全市场20只公募REITs在二级市场的表现：

客观来说，本周这些REITs的市场表现确实不佳。除去今天刚刚上市的国泰君安东久新经济REIT，其他19只产品中只有2只同比微涨，其他17只齐齐出现下跌，跌幅最大的达到了6.11%，这在此前是非常罕见的。此前非常火爆的保障房REIT本周也出现明显下跌。

产品的价格回调其实也对投资者发出一个信号，那就是在火热发售与动辄涨停的热闹之下，与其他公募产品一样，公募REITs上市后也有可能出现价格的波动与调整，这都是非常正常的现象，对此也应该有正确的预期。

以当前最火的产业园REITs为例，这类产品兼具债性和股性、且更偏股性，回报率主要来自价格波动的资本利得，因此价格弹性较大、价格波动也相对较大。广发证券发展研究中心指出，产业园REITs在上市初期整体热度较高，但拉长周期看主要还是区位和基本面因素导致差异化的涨幅。投资者在购买这类产品时不要只是跟风买入，这些因素也应纳入考量范畴。

把时间周期拉长来看，与获得短期价格波动带来的收益相比，公募REITs这类产品显然更适合长期持有。与上市首日相比，多只公募REITs的涨幅（与上市首日相比）已经超过40%，其中涨幅最大的依然是华安张江光大REIT，达到43.12%，为投资者创造了稳定、可观的回报。

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