中国银河给予房地产推荐评级：“金九”弱修复，政策组合拳释放积极信号

每经AI快讯，中国银河10月12日发布研报称：给予房地产推荐（维持）评级。

“金九”缺席，销售弱修复，期待“银十”：2022年9月，30城新房销售面积1310.17万平，同比增速为-13.91%，环比增速为6.58%，成交套数117536套，同比增速为-17.02%，环比增速为4.19%，本月成交面积和套数较8月有小幅回升。9月底以来，政策端发力稳楼市、扭预期，多部门出台下调利率、个税退税等措施，刺激刚需及改善性需求、稳定预期，政策效果将逐步显现，四季度销售将继续保持弱复苏态势，期待“银十”的表现。

二轮土拍较一轮稍有回温，流拍情况好转，溢价率略有下降：截至10月1日，除了沈阳外，已有21城完成第二轮集中供地。从成交规模看，已完成第二轮集中拍地的21城累计揽金5396亿元，超过22城首轮土地总出让金4988亿元，同比增加8.18%。从地块数量看，二轮集中供地21城12832元/平方米，较一轮土拍上升2.3%。从流拍情况来看，21个重点城市二轮集中土拍平均流拍率仅4.99%，较一轮土拍的19.8%下降14.81pct，得益于地方供地规则的放宽和拿地门槛的降低，土地流拍现象持续好转。从溢价成交情况来看，21个重点城市二轮集中土拍平均溢价率仅4.12%，较一轮土拍下降5.48pct。

三轮土拍开启，七成地块低价成交：第三批集中供地的22个城市有17个发布公告，13个完成出让。土地供应量共1827.37万方，较去年三轮同比下降68.11%，较二轮环比增加3.59%，供应量仍大幅缩减。已完成第三批集中供地的13个城市，目前共计成交涉宅用地226宗，成交规划建筑面积2665万平方米，收金3865亿元。其中，154宗地块底价成交，底价成交率达70.8%，较二轮增加5.01pct，31宗地块触限成交，触限成交率13.14%，较二轮下降5.12pct。

政策组合拳释放积极信号：9月底连续两天发布三大重磅政策，阶段性降息减税，提振市场需求。虽然本次下调房贷利率是“因城施策”层面的政策，但由于是央行授权的大范围统一调整，惠及的城市范围更广，较于之前城市各自调整政策的行为，对市场的提振效果将更为明显。二手房个人所得税通常按成交价的1%-2%或差额的20%来计算，本次退二手房交易个税降低了居民购房成本，有利于释放改善性需求，提升二手房市场交易热度。个人住房公积金贷款利率迎来了2015年以来的首次下调，并已经处于历史最低水平（5年期以上3.1%），叠加房贷利率下行空间的打开，开启了地产信贷的宽松周期。

投资建议：相较于前期“因城施策”层面自下而上的分散支持，930自上而下的政策组合拳具有更强的信号作用和更明显的刺激效果，我们认为针对利率政策的一系列调整开启了行业信贷宽松周期，四季度或是新一轮政策窗口期，前期困扰行业的主要问题都在逐步进行解决和修正，我们认为接下来行业将走上弱复苏的道路，看好板块四季度的行情。我们建议关注强信用房企：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、滨江集团（002244），建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）。

风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期等风险。

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(记者 蔡鼎)

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