中国银河给予房地产行业推荐评级：销售修复趋势逐步巩固，区域分化布局优势显现

每经AI快讯，中国银河10月11日发布研报称：给予房地产行业推荐（维持）评级。

事件：克尔瑞发布2022年9月百强房企销售数据。

房企销售连续四月同比降幅收窄，主要系低基数效应：根据克而瑞公布的2022年9月百强房企销售榜单，9月TOP100房企销售操盘金额为6268.8亿元，环比上升3.66%，同比下降26.46%，较上月同比增加10.88pct，本月百强房企销售实现连续4月同比降幅收窄，整体处于弱复苏态势。从环比角度，销售规模已连续2月保持基本稳定，环比变动微弱，与传统淡季7、8月份相比，“金九”时节销售环比数据本应加速提升，但现实表现平淡，而同比降幅的收窄主要归因于去年同期基数较低。9月底以来，政策端发力稳楼市、扭预期，多部门出台下调利率、个税退税等措施，刺激刚需及改善性需求、稳定预期，政策效果将逐步显现，四季度销售将继续保持弱复苏态势。

TOP1-10、TOP21-50房企销售实现较大恢复：2022年9月单月销售规模超过100亿的企业有15家，基本与上月和22年度平均水平持平，单月销售规模超过400亿的企业有1家，为2022年下半年首例。各梯队房企销售门槛同比降幅较上月实现持续收窄，TOP3、10、20、50、100房企的累计销售门槛分别为3129、1432、689、303、100亿元，同比分别为-32.2%、-37.4%、-47.5%、-50.8%、-50.1%，降幅较上月实现收窄。就单月销售金额而言，多数房企实现销售修复，其中TOP1-3房企连续两月同比降幅大为收缩。2022年9月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企单月销售额为1130、1557、1118、1354、1110亿元，同比分别为-3.8%、-9.7%、-37.5%、-43.6%、-22.6%，较上月同比分别+18.1pct、+16.7pct、-1.3pct、+15.9pct、-8.7pct，TOP1-10、TOP21-50房企销售额实现较大恢复，同比降幅均收缩15个百分点以上。

区域分化加剧，头部国企及区域龙头优势彰显：单月销售金额排名前三的房企是碧桂园、保利发展、招商蛇口，9月全口径销售额分别为406、384、350.1亿元，同比分别为-28.4%、9.71%、46.85%，环比变动+15.34%、-0.21%、47.29%，其中碧桂园成为2022年下半年单月销售金额首次突破400亿元的房企。本月头部房企销售修复较中部更佳，TOP20房企中，共有9家房企全口径销售金额同比为正，其中表现较好的为越秀地产、仁恒置地、电建地产，单月销售同比增幅均在50%以上。头部房企修复效果普遍优于中部房企，TOP20房企中除新城控股同比降幅在52.4%以外，多数房企同比变动均在-30%以内。从区域布局来看，相较推盘布局城市能级较低的房企，推盘集中在一二线核心城市的房企能更快速实现销售修复，区域分化逐步显现，布局优势得以彰显。

投资建议：相较于前期“因城施策”层面自下而上的分散支持，930自上而下的政策组合拳具有更强的信号作用和更明显的刺激效果，我们认为针对利率政策的一系列调整开启了行业信贷宽松周期，四季度或是新一轮政策窗口期，前期困扰行业的主要问题都在逐步进行解决和修正，我们认为接下来行业将走上弱复苏的道路，看好板块四季度的行情。我们建议关注强信用房企：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、滨江集团（002244），建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）。

风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期、融资环境收紧等风险。

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(记者 王晓波)

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