REITs研究周报丨价格回调难挡资本打新热情、公众配售比例纪录再次被刷新！产业园区REIT快速扩容

每经记者 李沛沛  每经编辑 肖芮冬

在上周的公募REITs动态中，最受关注的当然是最近市场的“吸金王”——华夏合肥高新REIT。这只基金不仅网下询价刷新认购倍数纪录，公众发售部分配售比例也是创下新纪录。此次发行累计吸金1293.97亿元（比例配售前），成为近期资金追捧的香饽饽。

事实上，除了华夏合肥高新REIT，上周还有两只公募REITs也公布了询价结果。其中，国泰君安临港产业园REIT发售价格为4.120元/份，认购倍数148倍，预计募集资金总额为8.24亿元；国泰君安东久产业园REIT认购价格为3.035元/份，认购倍数101倍，预计募集资金总额约为15.175亿元，显示出资本的高度热情。这两只基金将分别在9月19日和9月20日正式发售。

而从已经上市的17只公募REITs的表现来看，上周在二级市场的价格普遍出现了回调，跌幅最大的达到-2.26%。只有两只公募REITs的价格出现上涨，其中一只是此前大火的保障房REIT之一——中金厦门安居保障性租赁住房REIT，微涨0.55%。

除此之外，9月14日深交所官网公布，国内首单生物医药园REIT——和达高科产园REIT已被受理，其底层资产为和达药谷一期项目和孵化器项目。从近期的情况来看，产业园区REIT仍在快速扩容中。

价格普遍回调，难挡资本打新热情

公募市场再现火爆场面。近日华夏基金发布公告称，华夏合肥高新REIT公众发售部分的配售比例为0.23%，再次刷新公募REITs公众发售配售比例纪录。此外，其网下机构发售配售比例为0.64%，此次发行累计吸金1293.97亿元（比例配售前）。

此前华夏合肥产园REIT的认购倍数达156.89倍，就已经创下了目前已上市发行REITs认购倍数新高。同时，上周还有两只公募REITs产品公布询价结果，认购倍数也都超过了100倍，显示出市场和投资者的高度热情。

事实上，从市场表现来看，上周公募REITs整体的价格都出现了回调。根据每经记者的统计，目前全市场已经上市的公募REITs一共有17只，其中15只的价格都出现了下跌，跌幅超过2%的也有两只。所有上市公募REITs中，只有中金厦门安居保障性租赁住房REIT和富国首创水务REIT出现了小幅上涨，与此前多只基金周涨幅超过2%的情况形成较为鲜明的对比。

成交情况同样出现了下滑。中信证券研报显示，上周各类已上市REITs产品累计成交2.17亿份，环比下降6%；累计成交金额达12.56亿元，环比下降4%；REITs组合整体环比下降1.5个百分点，其中产权类REITs环比下降1.9个百分点，经营权类REITs环比微降0.9个百分点。

具体来看，六类REITs呈现不同的涨跌幅态势。其中，园区基础设施、仓储物流、清洁能源、生态环保、交通基础设施、保障性租赁住房本周交易金额分别为2.01亿、1.14亿、0.81亿、1.31亿、3.58亿、1.20亿。除了生态环保，其他类型REITs的交易金额都不同程度地出现了下滑。

多项政策利好，产业园区REIT仍在快速扩容

在多部门以及全市场机构协同推进下，公募REITs新项目保持了一定的上市节奏，其中产业园区REIT就在快速扩容中。

每经记者查阅交易所网站发现，9月14日，华夏和达高科产业园REIT已获深交所受理。这又是一只产业园区REIT，也是我国首单生物医药园REIT，底层资产为和达药谷一期项目和孵化器项目，总建筑面积约为25.8万平。基金管理人华夏基金、专项计划管理人中信证券、托管人兴业银行。

如果加上9月19日和9月20日即将发售的两单产业园REIT，那么目前市面上的产业园REITs已有7单，扩容速度可以说是非常快了。

根据募集说明书，华夏和达高科产业园REIT 2022年和2023年的预计年化分派率分别为4.53%和4.64%。从这个角度来说，市场资金对于REITs的打新热情持续火热也是可以预见的。以华夏合肥高新REIT为例，天风证券分析道，该产品受热捧的原因之一就在于华夏合肥REIT的2022年的年化现金分派率为4.42%，较三只保障性质租赁住房REITs的年化现金分派率高。

另一方面，政策的利好也是支撑公募REIT持续发展的重要因素。9月15日举办的长三角一体化示范区新闻发布会上，沪苏浙三地联合发布《关于进一步支持长三角生态绿色一体化发展示范区高质量发展的若干政策措施》（以下简称《措施》），提出了科技创新赋能、存量资产盘活等10个方面的17条举措。

其中在存量资产盘活方面，《措施》提出“支持示范区开展部分重点存量基础设施项目联合运营”“积极争取在交通、水利、生态环保、仓储物流、园区、保障性租赁住房、旅游等基础设施领域发行REITs产品”等。同时，上海、重庆、杭州、南京等多个城市积极筹备参与保障性租赁住房REITs试点。未来，随着开展REITs试点的区域扩大、底层资产的种类增多，公募REITs或将进一步扩容。

此外，也有专业人士指出，局部疫情反复可能会对REITs底层资产的运营造成影响，此外部分REITs实施租金减免可能影响可分配金额，这些都是投资者在关注公募REITs时需要注意的风险。

封面图片来源：摄图网_500747622