REITs研究周报|保租房REITs引爆市场，公募REITs“上新”节奏不断加快

每经记者 李沛沛 每经编辑 彭水萍

如果要说近期公募市场的一抹亮色，保障性租赁住房REITs（以下简称保租房REITs）一定榜上有名。

8月31日，全国首批3只保租房REITs上市，瞬间引爆市场。上市当日，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT的涨幅分别达到了30%、30%和29.99%。这几只基金后续也接连发布了二级市场交易价格溢价风险提示公告，提示投资者二级市场交易价格出现较大幅度上涨所带来的风险，侧面反映出市场热情的高涨。

图片来源：摄图网-500470853

REITs，诞生于美国，全称不动产投资信托基金。这类产品投资于广泛的房地产物业，通过底层资产的利润分红和资本处置获得收益。去年6月21日，首批9只基础设施公募REITs项目上市，标志着中国公募REITs的扬帆起航，公众也开始正式接触到公募REITs产品。转眼间一年多时间过去了，公募REITs在为越来越多投资者所熟知的同时也交出了漂亮的成绩单，发挥了价格发现功能。

为了推动广大投资者更加了解公募REITs，也通过这类产品做好多元化资产配置、获取稳定收益，《每日经济新闻》正式推出REITs研究周报，将聚焦REITs最新政策，关注全市场公募REITs产品的涨跌表现，同时分享机构投资者及业内专家的观点，以期能为投资者提供更为专业、全面的公募REITs信息。

本周多只REITs涨幅超2%，有产品上市以来涨幅近50%

保租房REITs自上市以来表现惊人，本周依然在继续上涨。《每日经济新闻》记者统计发现，截至9月9日，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT这三只公募REITs在二级市场的价格相比发行价，已分别上涨了37.96%、35.54%和31.88%，显示出市场的热捧。

华宝证券研报显示，近期保障性租赁住房REITs再掀认购热潮，稀缺性、稳定分红和资产增值潜力是REITs获得市场青睐的主要原因。

包括保租房REITs在内，目前全市场已经上市的公募REITs一共有17只。从本周的表现来看，二级市场涨幅最大的是中金普洛斯REIT，涨幅达到了4.86%。除此之外，鹏华深圳能源REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT的周涨幅也都在2%以上，分别为2.69%、2.50%和2.03%。

除此之外，也有4只公募REITs本周的二级市场表现是下跌的，最大跌幅为1.26%。

事实上，公募REITs产品上市以来的表现也出现了两极分化的态势。涨幅最大的接近50%，但也有的成立至今交易价相比上市首日价格仍然是下跌的。

华宝证券指出，截至2022年9月2日，市场现存17只公募REITs，合计规模579.4亿元。从特征看，公募基础设施REITs封闭期较长、底层资产优质、战略配售认购意愿较高。从分红情况看，特许经营权类公募REITs的单次分红金额明显高于产权类公募REITs，但两者披露的预期全周期IRR（折现率）均分布于6%～8%之间。

新项目上市节奏加快，推进公募REITs常态化发行

在多部门以及全市场机构协同推进下，公募REITs新项目的上市节奏正在不断加快。

《每日经济新闻》记者查阅交易所网站发现，继8月底、9月初国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金、国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金、华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金等正式获批以来，9月6日中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金的状态更新为“已受理”、华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金状态也更新为“已反馈”。

以中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金为例，根据此前安徽交控集团发布的基础设施REITs招标公告，REITs基础资产初步意向范围包括但不限于沿江高速、阜周高速和蚌淮高速。华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金的专项计划名称则为“华泰资管-江苏交控沪苏浙高速公路资产支持专项计划”，发起人为江苏沿江高速公路有限公司。

至此，全市场公募REITs总数将增至超过20只。而从近几个月的审批速度来看，从底层资产推进到申报环节，再到发行上市，公募REITs的“上新”速度加快已经成为一大趋势。

在近日举办的首批保障性租赁住房REITs上市仪式上，证监会副主席李超介绍，近期证监会会同国家发改委等相关方面研究提出了加快推进基础设施REITs常态化发行的10条措施，包括在严把项目质量关的基础上，统一审核理念，简化审核程序，优化注册流程；明确相关行业准入标准，提高透明度和可预期性，强化持续监管；尽快推动首批扩募项目落地等。

中泰证券也在研报中指出，公募REITs审批速度加快，投资者可以持续关注审批进展及打新机会。

封面图片来源：摄图网-500470853