两只REITs完成定价 预期年化收益率约4%

8月8日，沪深交易所发布公告，分别就中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT的询价、定价情况进行公布。

截至8月5日下午3时，中金厦门安居REIT共收到69家网下投资者管理的220个配售对象询价报价信息，报价区间为2.485元/份~2.695元/份，最终确定发售价格为2.600元/份；红土深圳安居REIT共收到83家网下投资者管理的252个配售对象询价报价信息，报价区间为2.340元/份~2.610元/份，最终确定发售价格为2.484元/份。

两只REITs募资偏少

今年下半年以来，保障房租赁REITs密集上报，不过从陆续披露的询价定价结果来看，相关REITs预计募集金额较其他底层资产REITs偏低。

从8月8日公布询价、定价情况的两只保障房租赁REITs结果来看，截至8月5日下午3时，中金厦门安居REIT共收到69家网下投资者管理的220个配售对象询报价信息，报价区间为2.485元/份~2.695元/份，最终确定发售价格为2.600元/份；红土深圳安居REIT共收到83家网下投资者管理的252个配售对象询价报价信息，报价区间为2.340元/份~2.610元/份，最终确定发售价格为2.484元/份。

根据两只REITs募集总份额均为5亿份计算，若发售成功的话，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT的募资规模或将分别录得13亿元、12.42亿元。从历次公募REITs上报询定价结果及募资规模来看，两只REITs的募资规模偏低。

Wind统计显示，在已上市REITs中，首发上市定价结合募集份额测算下，募集规模为13.38亿~94亿元，首钢生物、华安张江两只REITs在13亿~15亿元区间。此外，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT的公众初始发售份额分别为5629.5万份、6000万份，均占扣除战略配售初始发售份额数量发售份额的30%。

而据《每日经济新闻》记者观察，两只REITs拟定的向公众投资者认购提供授权的机构有所差异——体现在机构类型方面，红土深圳安居REIT场内、场外认购多以传统券商渠道为主；中金厦门安居REIT则在场外认购渠道中多见互联网第三方基金销售机构。

公募REITs表现分化

待定价详情披露后，业界亦在关注公募REITs的投资价值及其预期收益率。从当前两只REITs披露的价格来看，2022年预期年化收益率在4%左右。

以中金厦门安居REIT为例，根据基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，该基金在2022年预测现金流分派率为4.04%（年化），2023年预测现金流分派率为4.05%。

另据天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)审核的可供分配金额测算报告，红土深圳安居REIT在2022年7月1日至12月31日以及2023年预计可供分配金额的数据分别是2453.30万元、4918.35万元。据此测算，该基金2022年的预期年化收益率为3.95%，2023年的预期年化收益率为3.96%。

从预期年化收益率来看，尚在此前公募REITs平均水平左右。不过得益于公募REITs权益+分红性质使然，封闭期内投资人收益来源亦与场内价格涨跌有关。仅从过去的二季度来看，公募REITs市场表现相对分化。

据中泰证券统计，相对上证指数来说，二季度部分公募REITs表现仍较为优异，但分化也较为明显，产业园区和仓储物流板块相对表现较好。其中，华安张江光大园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT相对于上证指数的涨幅较高，分别达9.56%、8.01%和7.30%。高速公路板块整体表现则不如上证指数。生态环保板块分化明显，中航首钢生物质REIT相对于上证指数的涨幅为2.22%，而富国首创水务REIT的涨幅为-18.57%。