ST泛微两套房产售价屡被“质疑” 可比房产成交价从何而来?

    每日经济新闻 2022-06-22 23:33

    每经记者 程雅 曾剑    每经实习编辑 杨夏    

    ST泛微(SH603039,收盘价38.54元,市值100亿元)今年4月份曾披露,公司曾在去年6月对外出售了两套房产,由于买家准备将这两套房产转卖给公司的两位高管,两套房产将辗转落入泛微网络高管手中,上市公司由此认定上述交易构成关联交易并补充披露。彼时,上市公司房产出售的价格引起了外界的疑虑。上交所曾连续发函,要求公司说明向关联人出售房产的价格是否公允。

    在回函中,ST泛微引用上海市房地产交易中心(以下简称交易中心)数据库的数据称,其出售房价的价格与“市价”相近。不过,交易中心相关人士向《每日经济新闻》记者透露,交易中心不会向外人提供房产的交易价格。“公司这边就只是写了建筑面积(是交易中心提供的数据),我觉得有种误导的感觉。”该人士表示。

    对此,ST泛微证券部人士则向记者表示,公司的数据来自评估机构,评估机构有渠道拿到相关价格数据。

    去年9月完成产权过户

    据ST泛微此前公告,公司于2021年6月分别与顾正龙、李芹签署了《上海市房地产买卖合同》,将持有的江柳路888弄78号、江柳路888弄67号房产分别进行出售。交易双方基于评估机构出具的以2021年3月31日为评估基准日的标的资产的《资产评估报告》,协商确定交易价格分别为1346.13万元、1345万元。2021年9月,上述房产交易办理完成产权过户手续。

    实际上,上市公司上述房产的交易对手为公司现任董事、副总经理王晨志、副总经理隋清。“王晨志、隋清因上海房地产限购原因,故介绍顾正龙、李芹受让上述房产。”上市公司表示。

    公告披露,两套房产的建筑面积分别为401.92平方米、390.81平方米,地上建筑面积均为227.8平方米,评估价格均为1345万元。两套房产均为2015年5月公司受让取得,2016年10月装修完成后投入使用。截至评估基准日,上述两套房产账面净值分别为600.16万元、599.84万元。

    经查询,78号、67号房产所在小区为红醍半岛(别墅)。链家APP的数据显示,该小区曾在2020年6月成交过一套房产。房产建筑面积404.43平方米,成交价为1970万元。该小区正在挂牌出售的一套建筑面积为389.93平方米的房产,其挂牌价为2900万元。

    ST泛微是否存在“低价”向高管出售房产的情形,引发了监管层等多方关注。上交所曾两度发函就该问题向公司提出问询。

    4月末及6月中旬,ST泛微在回复上交所相关问询时表示,经查询上海市房地产交易中心数据库,选取了3个可比案例。“经对比,公司房产的出售价格与评估价格、上海市房地产交易中心数据库的三个交易实例价格基本一致。”公司曾说道。而上述三个交易实例的成交价格分别为1200万元、1250万元、1400万元(此处计算成交价格所使用的面积为别墅的地上建筑面积)。

    上市公司还表示,经查询交易中心数据库,委估房屋所在的江柳路888弄小区2021年6月1日至本公告披露日总计成交6套房产,其中3套房产为公司成交,其余3套房产中两套为别墅,成交价格分别为1000万元、1300万元。“房产成交较少,成交单价短期内没有明显上涨的记录。”公司称。

    6月16日,《每日经济新闻》记者来到了上海市房地产交易中心,工作人员表示,网上房地产的网页上,可以搜到交易中心提供的建筑面积信息,但交易的价格是不可能查到的。

    “你看他们写的,上述案例的建筑面积是按上海市房地产交易中心数据库记载的数据。”工作人员称,按照自己的理解,对方的建筑面积是抓取了数据库的数据,容易给人“误导”,认为整张表都是从上海市交易中心得到的数据。其明确表示,(交易中心)无法提供交易价格和交易单价,除非当事人亲自来调取交易合同。

    《每日经济新闻》记者登录交易中心主办的“网上房地产”网站查询发现,网站提供二手房面积、挂牌价格、中介等信息,但记者没有查询到成交价格数据。

    6月21日,记者致电了ST泛微,公司证券部人士向记者表示,公司的数据来自评估机构,评估机构有渠道拿到相关价格数据。

    房产售价被认为“偏低”

    记者通过“网上房地产”平台搜索发现,平台2021年7月、8月挂出的数套红醍半岛(别墅)房源,这些房产建筑面积均在227平方米左右,挂牌价格基本在1500万元~1600万元。

    6月16日下午,《每日经济新闻》记者前往了位于闵行区江柳路888弄的红醍半岛,小区周围较为安静,大门两侧还蹲着一些送快递和外卖的“小哥”。

    附近一家链家门店的一位工作人员告诉记者,地下面积房产证上是计入在内的,目前在挂的别墅价格在2700万元左右,去年6月份在挂的红醍半岛别墅的价格在2500万元以上。在听说上市公司的房产出售价格后,对方称,“这个价格(1300余万元的成交价)确实是有点低。”

    另一家中介机构的工作人员则告诉记者,目前挂牌的两套红醍半岛别墅的价格都在2600万元,今年涨幅较大,去年交易价格没这么高。

    “去年我们店没有卖过红醍(半岛)的(别墅),我们有当时的挂牌价。”上述工作人员查询后说道,2021年4月,有一套红醍半岛的挂牌价为1700万元。

    该工作人员还称,别墅的购买一般按栋计算,不按照面积计算。“1300多万元的成交价确实有点偏低了,市场上很难拿到。”该人士也认为。

    而ST泛微上述人士则认为,价格是评估机构评估的,公司不可能自己去定一个价格。

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