杭州楼市多项利好释放：区域市场、新盘销售冷热不均

杭州也加入楼市“松绑”行列。

5月17日，杭州市发布通知，针对房地产市场进行了多项优化规定，其中包括“落户即可买二手房”“非杭州户籍购买二手住宅社保4年改1年”“三孩家庭限购套数增加1套，且按照无房户优先摇号”。

此次新政出台的背景是，据中指研究院数据，2021年下半年杭州（十区）新房成交量持续走低，今年1~4月杭州新房共计成交214万平方米，同比下降66%。年初以来市场虽有回升趋势，但整体成交量仍未达到去年同比水平，甚至不及2021年年底。

“新政之前，二手房不低于市场价五六十万元是出不了手的，而且还是在未来科技城这样的核心区域。”专营杭州热门区域板块未来科技城的中介张向明5月19日下午接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示，“但是另一方面，除非你是社保顶格，不然去新盘摇号就是陪跑。”

张向明的话也反映了杭州楼市复杂的结构问题：热门区域一二手房价格严重倒挂、区域间冷热两极分化。症结或许在二手房市场，但政策力度能否从二手房市场穿透至各区域一手房市场，仍待市场检验。

二手房持续走低

被视作年轻人置业核心区域的未来科技城，一直是杭州市场的网红板块，但在市场整体下行中，面对周边几乎“对折”的新房价格，二手房的去化举步维艰。

“去年这个时候全市只有9万套二手房源挂牌，而且新房二手房价格倒挂严重，位置越好价格倒挂越厉害，所以新政之前二手房很难卖。由于摇号难度太大，二手房客户始终是有的，但很多客户只看不买，就等一个合适的价格。”

张向明告诉记者。“那段时间二手房涨得太快了，阳光城未来悦120平方米户型，一个月涨了近200万元。去年5月，一套89平方米的2房，总价最高达到700万元，而现在同户型的挂牌价是550万元。去年12月份，有个房东手里的房源，一路从600万元降到535万元，还是挂了很久才成交的。”

据贝壳研究院（杭州）监测，4月杭州各区域住宅成交量较3月均有明显下滑，其中临安区、拱墅区、西湖区因受疫情影响较大，均环比下滑30%以上，住宅均价跌幅3%。

成交下滑不仅发生在近几个月。克而瑞数据显示，自2021年“1·27”政策出台增值税免征年限2改5后，杭州二手住宅成交量就大幅下挫，去年2月以来，杭州二手住宅的月均成交量不足5000套，远低于新房月均9700余套的成交量。

中指研究院数据显示，2021年二季度起杭州（十区）二手房成交量持续下降，今年1~3月共计成交9148套，成交套数同比下降49%，成交量远低于同比水平。相对于低成交量，杭州二手房挂牌量持续处于高位。截至今年4月，杭州二手房挂牌量高达10.2万套，高挂牌低成交导致杭州二手房市场存量较大。

同策研究院研究总监宋红卫5月17日下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示，“4月份二手住宅成交不足4000套，而挂牌量超过10万套，去化压力较大。杭州也是新房和二手房市场联动较强的城市，二手市场成交的低迷传导到新房市场，造成了连续3个月成交大幅下降。对于二手房交易限制性政策的调整有利于盘活二手房市场，进而还能够带动新房市场的活跃度，对于稳定杭州楼市以及带动杭州经济都有积极作用。”

中指研究院报告指出，去年杭州新增常住人口26.8万人，而2021年杭州（十区）全年新房供应套数仅17万套，远无法满足新增人口购房需求。本次杭州新政出台后，有利于引导新增人口流向二手房市场，从结构上改善杭州供求矛盾问题，利于刺激需求释放。放开二手房限购直接利于改善型客户，“5改2”缩短了持有者出手周期，促进二手房流通性的提升，短期内主城区二手房市场成交量将有较明显的提升。

新盘去化明显分化

“杭州应该是长三角区域近两年人口落户最多的城市，同时近几年杭州出让大量土地，有大量新房上市，这也是一直以来新房市场的供需两旺的原因。”宋红卫表示。

值得注意的是，杭州中心城区限价之下的新盘完全不愁卖，另一些远郊楼盘却面临无人问津的尴尬境地，这也是杭州与众多热点二线城市的相同境遇。

张向明告诉记者，“近段时间科技城板块范围内只有杭珹未来中心这一个新盘入市，不过该项目接连开了几次盘，中签率都在8%~9%，根本突破不了10%。”

“我手里有个项目，洋房原价每平方米25000元，优惠后21000~22000元，单价优惠之外，还有其他福利，如送车或者返现15万元。”深耕杭州远郊市场的中介吴晓5月19日下午通过微信向《每日经济新闻》记者介绍，整个临安优惠力度比较大，青山湖板块打折更多一点。临安、青山湖科技城本来就不限购，主要目标客户是外地投资客。

今年以来，杭州新房市场整体成交量仍然呈现走低的趋势。克而瑞的数据显示，4月，杭州市新盘中签率整体水平较上月虽有所走低，但分化行情依旧，外围项目普遍流摇，综合中签率在10%左右的板块仅钱江世纪城、未来科技城、望江新城、萧山经开区4个热门板块。

从去化情况来看，主城区及热门板块的楼盘往往在开盘当日就基本去化，而外围楼盘去化率则普遍处于低位，尤其是富阳、临安两区，整体去化率不足两成。中指研究院数据显示，2021年1月至2022年4月，杭州总推盘125次，推出房源19817套，平均去化率仅57%。富阳主城区项目普遍以直接打折+赠送形式吸引客户，赠送包含车位、车、加装包、地暖、黄金等形式，平均折扣约9折。

宋红卫指出，“去年以来杭州新房市场低迷受五个因素的影响，首先是房地产市场调控下整个融资环境收紧，地产行业作为资金密集型行业受到影响很大；其次是互联网行业整顿以及疫情冲击，对于杭州互联网产业影响较大，影响中高端需求的释放；第三是受经济下行影响，购房者的购房信心不足，尤其受到开发商爆雷影响，即使刚需和改善群体也开始观望；第四是杭州最近几年土地出让较多，供应量较大；第五，杭州也是一二手市场联动较强的城市，很多置换型需求就是基于二手房市场情况，二手房市场的低迷直接影响到新房市场。”

但需要注意的是，成交下行有一部分原因来自供应的缩减，杭州市场新房存销比6.2，已经是百城中的“优秀生”，仅次于珠海、合肥、济南、成都，与上海并列第四，也是全国范围内为数不多的低于10的城市之一。在2020年疫情过后，杭州存销比曾有过短暂升高，最高为5.7，之后再次回落至2.0附近，进入2022年，存销比再度反弹，今年1~3月分别为3.9、5.2、6.2。同时，众多房企在杭州今年首批集中供地中用行动表达了对杭州市场的看好。

滨江集团董事长戚金兴公开表示，经过测算，这11宗地能够做到平均净利润8%左右，整体远高于去年的拿地利润。对于杭州市场，戚金兴在5月16日的线上业绩会上回答《每日经济新闻》记者提问时表示，“在房住不炒的整体调控政策下，浙江房产市场整体运行平稳，杭州是全国少有的几个供需平衡的城市。”（应受访者要求，文中张向明、吴晓为化名）