合生创展：行稳的一年

合生创展（00754，HK）的稳健及盈利能力一直是业界标杆的存在，2021年，这位地产佼佼者又继续突破了边际。

根据3月31日午间，合生创展发布2021年业绩公告。公告显示，2021年合生创展销售及预售合约出售的物业总额达人民币423亿元，较2020年的358亿元有大幅提高。物业合约销售额人民币402.73亿元，提升58亿元，装修合约销售额人民币20亿元，也有6.5亿元的提升。

如此优异的成绩，离不开合生创展在地产、商业、合生活、基建、投资等多元业态优化布局，更离不开对先进技术的积极利用。

新高业绩

年报显示，2021年合生创展销售及预售合约出售的物业总额达人民币423亿元（2020年为358亿元），包括物业合约销售额人民币402亿元（2020年为人民币345亿元）及装修合约销售额人民币20亿元（2020年为人民币13.8亿元）。

物业发展仍为合生创展的核心业务（72%）。2021年，合生创展在环渤海地区、珠江三角洲及长江三角洲三个核心经济区域的业务持续发展。华南（包括广州、惠州、中山及阳朔）占合生创展的收益为37%，其后为华东（包括上海、杭州、昆山、宁波、慈溪及太仓）为31%，华北（包括北京、天津、廊坊、大连、太原及秦皇岛）为32%。

就北京和天津而言，合生创展2021年新晋推出的金茂府、合生缦云以及合生me悦获得了热销，售出建筑面积合共为305580平方米，账面值达到了219亿元。

在上海和杭州，杭州合生创展名邸及昆山合颂兰亭新开盘推售，售出建筑面积合共为332070平方米，账面值为人民币90亿元。

2021年中，合生创展共交付了总建筑面积为1235695平方米的货值，有关交付及落成物业的整体平均售价为每平方米人民币14651元（2020年：每平方米人民币13582元），较去年同期相比上升8%。

可贵的是，合生创展截至2021年12月31日总货值约927亿元，且公司可售货量高度集中于一线城市，占比超60%，足以保障公司5~8年供货充足。此外合生创展拥有大规模高质量的土地储备，该公司深耕环渤海、长三角、大湾区三大经济圈核心位置及重点城市，年报显示截至2021年12月31日，合生创展土地储备约29.44百万平方米。地产板块一线城市（北京、上海、广州、深圳和惠州）土储高达16.7百万平方米，占比75%，于2021年新增大兴旧宫、昆山玉湖两个项目。

除物业开发之外，合生创展的商业租赁收入也在持续上升。年报显示该项目下营业收入达到了40.49亿港元，同比上升23%，涉及的在租面积约为115.99万平方米，而管理费也实现约8亿港元的收入。

合生汇作为合生商业中的明星项目，自开业后产品线出租率动态保持在99%，北京、上海区域单项目的日均客流突破12万人次，自有会员数超过200万人，几乎每年的收入都有20%的增长幅度，利润增长35%，销售额增长超60%，仅合生汇产品线就获得超出行业标准2倍的业绩水平。

据资料显示，合生商业业务线覆盖商业综合体、写字楼、产业综合体、高端酒店及服务公寓这四大板块，已经在北京、上海、广州、深圳、成都等十余个主流城市拥有近100余个在营项目，已建成运营的项目面积超过500万平方米。

安全流动性

年报显示，截至2021年12月31日，合生创展总有息负债941亿元，其中一年内到期有息负债233亿元，占比24%，且公司信用债仅占总有息负债余额8%。据了解，公司在境内无公司债、中票等信用债余额。公司2022年1月已偿还5亿美元美元债，年内无公开市场信用债到期。相较于其他地产公司负债结构健康，流动性较好。

同时，合生创展有息负债品种配置合理，90%以上均为资产抵押贷款，其中开发类占比38%、商业运营类占比26%、城更旧改类贷款15%、信用债占比8%、信托贷款占比7%、境外贷款占比6%。

整体来看，合生创展的融资渠道多元化，并能够不断优化债务结构，实行短期债务长期化策略。

年报显示，合生创展经营性现金流连续多年为正，融资利率处于较低水平，境外发债成本明显低于其他房企。合生创展的融资成本一直维持在一个较低水准，其加权平均财务成本约为6.3%，处于同行低位，相比于2020年下降0.5%。

合生创展的价值观一直是量入为出，理性投资，不盲目追高，把握行业周期性，2022年合生创展地产投资取得旧宫、昆山玉湖两宗土地，充分体现了其谨慎的投资策略。

可以看到，通过稳健发展的策略始终保持较低资产负债率、借贷成本逐年下降以及充足安全的现金流，合生创展构筑了坚固的运营护城河。信贷指标优于多数评级同业公司合生创展的主体信用及债券信用等级为AAA级，标普信用评级B级，惠普B+，评级展望均为稳定。

精品战略

每个公司都需要拿产品说话，合生创展风雨多年，过硬的产品力是其又一标签。

在合生创展看来，做产品需要“始终坚持尊重客户、尊重土地价值和城市价值，结合城市历史和文化，打造代表城市形象的地标性建筑，深度挖掘土地的价值。”

“中高端精品战略”的发展之路，是合生创展一直秉承的理念。合生创展的核心竞争力便是拥有高端生活方式差异化，其能够不断升级迭代产品线，引入国际潮流人居理念，先后推出市场热销的合生·缦系、悦系、帝景系、骏景系、国际城系等一系列精品，率先构建出了属于地产行业的特色产品IP，铸就具有合生特点的城市高品质人居名片。

2021年，合生集团向市场隆重推出了合生·缦系产品线。合生·缦系开创中国首个世界高端生活方式品牌，汇聚来自全球的超前理念，为当代精英带来独特的居住体验。缦系合计贡献销售业绩202亿港元，占集团总销售额39%，且公司2022年仍计划推出上海缦云以及广州缦云项目。

同时，合生创展以改善和刚需型产品确保去化率，加快资金回笼，以高端产品保利润，以远郊大盘保可持续性，寻求多元化发展，重去化，重现金，重利润，以领先的产品竞争力提升品牌溢价。

销量能够回答一切。

2021年，合生创展全新推出的新一代生活方式品牌：ME悦，一经入市便受到市场热捧；位于广州的合生·中央城表现也不同凡响，一路热销、量价齐升，成为了黄埔区销量及口碑俱佳的网红大盘；位于杭州的合生创展名邸以全方位数字推广，灵活运用线上线下组合营销路径，闭环式推动项目销售爆点，开盘即实现全盘高达95%去化；位于上海昆山的合颂兰亭、合樾兰亭、广州的湖山国际等项目持续热销贡献现金流。

以创新思维带动产业调整，为其高质量增长提供了充足保障，从更多维度彰显了合生创展的投资价值，成为合生创展持续长期增长的有力保证，持续引领行业发展新潮流。

拥抱新科技

科技是第一生产力，合生创展认为科技创新是企业长远发展的不竭动力。

年报显示，合生创展旗下涉及城市更新、地产开发、商业运营管理、物业管理、金融投资、基金管理及智慧服务，科技赋能是将各个环节打通，使得其能跨周期打造线上线下全业务流程的大小闭环，通过新的模式和打法带来行业变革，建立竞争优势。

在内部运营管理方面，合生创展利用科技实现内部管理体系“闭环式”提质增效，依托信息化管理系统、智慧管理驾驶舱、智能管控模型、工单结算系统、智慧移动办公等系列科技平台、管理体系和考核方式，实现全业务流程的智能化管控，完成“平台+个人+项目”的科技赋能，提升运营管理效能。

房地产开发领域，合生创展的科技赋能全业务流程，针对客户的不同场景，从拿地研判到设计、工程建设以及销售前后端的服务等环节，保证展示、客户权证、交易、签约、按揭等形成真正的全流程闭环，将科技化与数字化融入到企业经营管理的血管与微细胞中。

在品质把握上，合生创展的科技赋能工程能够实现品质和过程的管控，进行实时监控及与结算，付款节点更加透明化，保证工程节点。营销层面，在科技加持下，合生创展打造了全流程产业链的全场景智慧营销平台，帮助达成经营目标，更好地服务客户。

此外，合生创展还通过云建设科技平台、智慧交付、智慧社区及商业管理和物业管理自主研发的“合生通、合生活”App等，提供一系列智能科技管理系统，快速提升服务管理质量和运营效率，更好地服务于客户。

合生创展在年报中表示：“主动拥抱新科技，加速企业科技化、信息化赋能及不断拓展的业务触角，已经成为集团领先同业的硬核实力，成为其内外部革新、提升自身竞争力的利器。未来，集团将通过科技提升管理效能，以创新思维带动产业调整，为集团持续长期高质量增长提供充足保障，不但引领行业发展新潮流，亦能为股东带来长远的可观回报。”

2022年对于合生创展来说是个特殊的年份，恰逢该集团在香港成立三十周年。尽管房地产进入调整周期，但合生创展受益于长久以往的稳健质量增长，加上通过资源整合优化，达到良性循环发展，五大板块实现高质量的持续发展。在稳健的财务状况上，持续不断地提升运营管理能力及水平，充分展现出集团的优秀与实力。

三十而立，合生创展表示：“将站在新起点，用科技与创新，不断为企业注入向上的活力，以多年积淀的实力和大胆变革的魄力穿越周期稳健前行，积极迎接新挑战和新机遇。未来，集团发展策略始终都是围绕轻重结合，看重品牌打造、质量认可、市场覆盖，以得到市场资本的认可。集团计划于2022年好好装备自己，全力落实各项指标，寻找合适机会强化资本，积极争取优质项目，进一步壮大实力。”（文/王西岭）