碧桂园解码周期穿越力：销售展现韧性底色 手握现金余额超1800亿元

记者黄婉银 在市场环境剧烈波动的背景下，龙头房企碧桂园的2021年报成绩无疑为行业带来了一份暖意与底气。 在当期销售上，碧桂园又一次展现了周期穿越力，销售显示出较强的韧性。全年权益合同销售金额约5580亿元，权益合同销售面积约6641万平方米，是到目前为止，去年房企中唯一权益销售额破五千亿的房企。 年报显示，全年公司实现总收入5230.6亿元（人民币，下同），同比增长13.0%，毛利约为927.8亿元，净利润约为409.8亿元，股东应占核心净利润约为人民币269.3亿元。 2022年，“房住不炒”主基调不变，“稳”字当头。碧桂园在业绩公告中表示，将继续响应国家新型城镇化建设战略，聚焦城市深耕。未来将对全国的市场做进一步的分类，按照市场规模、供需关系遴选出符合集团战略发展的市场，更加聚焦于以大都市圈为首的一二线和强三四线城市。 业绩发布会现场 近六年权益合同复合增长29%销售回款率连续6年超90% 在中指研究院、克而瑞等多家第三方机构最新的年度销售排行中，碧桂园是唯一一家在7000亿档次的房企，以全口径销售额7588.2亿元稳居行业榜首，持续领跑行业。统计显示，2015年至2021年期间，公司权益合同销售金额复合增长率达到29%。 在销售韧性之外，碧桂园的权益销售回款率连续6年都超90%。2021年全年，碧桂园累计权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率达90%。2022年前2个月，碧桂园共实现权益销售回款金额约656.8亿元，权益回款率超95%，回款率进一步提升。 2021年，碧桂园实现经营性现金流净额为正，达到108.6亿元。 韧性的体现除了现在，还有未来。截至2021年12月31日，碧桂园开发项目遍布中国内地31个省、299个地级行政区划、1425个区县，项目总数达到3216个。截至2021年年底，碧桂园位于中国内地的权益可售资源约14846亿元。另有基本锁定但尚未签约的潜在权益可售资源约3365亿元，合计约1.8万亿元，可维持公司未来3年左右的销售需求。 2022年以来，尽管地产行业迎来政策“暖风”，市场销售却尚未回暖。克而瑞统计显示，1-2月百强房企权益口径销售金额同比降低44.8%。在此背景下，碧桂园虽受行业基本面下行影响较往期有所下滑，但仍实现权益销售额约691.2亿元，继续保持行业领先。 碧桂园集团总裁莫斌在业绩会上透露，预计碧桂园2022年全年权益可售货量将在6500亿，公司将按照“以销定供”进行闭环管理，预计全年去化率不低于70%。公司将根据市场情况及时调整供货及销售铺排，预计整体全年销售保持平稳。 剔除预收账款的资产负债率下降至74%低成本融资渠道通畅多元 一直以来，碧桂园都保持了稳健的财务结构，债务规模稳步下降，融资成本逐年下降。截至2021年12月31日，碧桂园现金余额约1813亿元，可动用现金储备充足；总有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元；净负债率为45.4%，较上年底下降10.2个百分点；加权平均融资成本5.2%，较上年底下降36个基点。 莫斌指出，目前碧桂园仍处在较为健康的黄档，净负债率与现金短债比都表现良好，剔除预收账款的资产负债率也从2020年底的80%下降至74%。公司或将在2023年中期之前自然实现从黄档到绿档的调整。 稳健的经营实力、安全的现金流及较优的偿债能力使得碧桂园获得了资本市场的支持。同时，融资顺畅、资本充裕也使得碧桂园在市场调整周期中能更好地把握机遇，助力后续高质量发展。 当前，碧桂园是行业内为数不多成功重启境内外融资渠道的民营房企之一。在2021年9月份之前，公司抓住市场机遇，在境内外市场发行长久期、低成本的融资工具。9月份之后，碧桂园在多方监管及投资人的支持下，也成功在境内外发行多种类直接融资工具，包括10亿元的公司债，15亿元ABS及39亿港元的可转债。 同时，碧桂园的发展也得到了银行机构的充分支持。截至2021年底，公司未使用授信额度约2615亿元。而在2022年3月，公司又先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订150亿元及400亿元的战略合作协议。 “充足的授信额度增强了公司经营的灵活性和稳定性，可以更好地把握市场上所呈现的收并购机会。”莫斌在业绩会现场如是表示。 提质增效全竞提升新业务与地产主业多元协同 对于如何穿越周期的问题，莫斌认为，现在政策已经筑底了，市场也处于逐渐筑底的过程中，市场的信心也在逐渐恢复。但是由于疫情的影响以及行业目前的状况，市场的信心还需要一段时间继续恢复。“我认为市场发展的空间仍然是巨大的，公司内部从2018年开始就一直在提升全周期竞争力。” 基于此，碧桂园以可动用资金作为考核的目标，牵引每个区域每个项目都在一个安全的边际下去做好每一个项目。“针对目前的状态，我们采用的是开源节流，保现金流，保三道红线，然后做正确的事情、做确定性的事情。正确的事情就是做有现金流的利润，确定性的事情就是控支出、调结构、保资产。” 近年来，碧桂园经营效率持续提升，管理质量不断升级。财报显示，公司2021年全年销管费占收入的比例5.5%，同比下降了0.5个百分点。通过持续聚焦深耕，在碧桂园所布局的城市中，有161个地级市的市占率超过5%，其中有13个城市的市占率高于20%，55个城市的市占率在10%-20%。 碧桂园创始人、集团董事会主席杨国强在年报中表示，中国的新型城镇化还有很长的路要走，追求美好生活的人们永远在路上，“新市民”的合理住房需求应该得到支持及满足。“我们要做好应该做的所有事，持续提升自身的全周期综合竞争力，坚持高质量发展，成功穿越周期。” 在地产主业之外，碧桂园的新业务发展也颇受市场关注。紧跟国家政策方向，碧桂园重点布局高科技地产生态链，以科技驱动发展，智能建造等新业务取得阶段性成果，与地产主业形成良好的协同效应。 截至2022年2月底，碧桂园全资子公司广东博智林机器人有限公司（以下简称博智林）已有21款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖25个省份（直辖市、自治区）超350个项目；累计交付超750台，累计应用施工面积超700万平方米。 2021年12月30日，博智林在汕头首次完成“BIM+FMS+WMS+建筑机器人”多机施工系统的验收。多机施工系统将原本独立的单机设备通过集成调度，首次实现了装修阶段的多机协同施工，标志着博智林建筑机器人已进入了多机协同系统化应用的新阶段。