每经专访中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟：物业尚处黄金期,将逐渐独立于房地产

“三道红线”不仅深刻影响着房企格局，也改变了物业行业的资本步伐。

截至12月16日，2021年以来在港交所递表的物业企业达到23家，其中上半年递表企业为21家，占全年递表数超8成，尤以6月最为热闹，单月递表企业数达8家，而下半年仅2家物企递表。

与之相对应的是，市场上大宗收并购接连不断，越来越多中型开发商旗下物业平台选择出售或与龙头物企合作，如此前已递表的富力物业、阳光智博等。2022年物业行业还有哪些机会？物企将如何谋求新的资本路径？带着这些问题，日前，《每日经济新闻》记者专访了中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟。

物业IPO潮难延续

近两年来物业上市潮起。

据中指研究院统计，2019年新上市物企达到12家，2020年增长至18家，然而到了2021年，尽管IPO物企再创新高达23家，但最终成功的只有12家。

“按照当前的市场趋势判断，较难延续近两年的IPO潮。”在牛晓娟看来，部分有特色和成长性优势的企业，尤其是部分国企仍有对接资本的机会，整个资本市场的分化也将越来越明显，真正受到市场关注和青睐的仍将是头部企业。此外，企业间还可通过资产换股建立战略合作关系来谋求发展。

可供参考的案例来自2021年8月，阳光城以旗下物业公司阳光智博生活100%股份战略投资万物云，换取万物云4.8%股份，即万物云向阳光智博增发4.8%股份。而两个月前的6月，阳光智博已向港交所递表寻求IPO。

“对于收购方，不需要支付大量现金，又可根据企业战略目标选择契合的标的企业开展合作；对于被收购方，如果不具备上市条件或错过最佳上市时期，最好的选择就是换成上市公司或拟上市公司的股份，换股后仍能保留所有者权益，共同分享彼此成长后的溢价，也不失为一种互惠双赢共同发展的举措。”牛晓娟表示。

事实上，尽管2021年上市物企数量减少，但行业并购热度空前高涨，大宗并购案频发。尤其在下半年，物企并购热度甚至超过了上市热度，成为行业年度最热的话题。

中指研究院数据显示，截至2021年12月10日，2021年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达71宗，涉及33家物企，交易金额约333.3亿元。

“房地产市场融资政策收紧，短期内无法实现资金快速周转的开发商，纷纷出售旗下物业公司，以期帮助开发集团度过寒冬，这是导致2021年并购市场热度高，大型并购案频发，优质标的多的重要原因。”牛晓娟分析指出，企业扩规模、求发展，则是此轮并购狂潮的内生驱动力。

“在经历了这一波整合之后，预计到2021年年底，全国物业管理面积总计将达274亿平方米，行业集中度将进一步提升。”牛晓娟认为，TOP10企业的市场份额将由2020年的10.17%提升至2021年的16.1%，百强企业的市场份额则会由2020年的49.7%提升至52.1%，首次实现占比过半，行业马太效应显著。

物企尚处黄金期

需要注意的是，随着企业之间的竞争日趋激烈，行业内部分化程度加剧。

“优质资源正在加速向头部企业集聚，市场集中度将再度加强。上市物业企业中，市值相差最大的超800倍，规模差值最高约180倍。”

在牛晓娟看来，物业行业尚处黄金发展阶段，长期来看依旧是具备投资机会的。具体可从碧桂园服务、万物云和龙湖智慧服务等头部物企屡屡出手，“鲸吞”行业内多家优质企业看出。

她分析认为，一方面，企业积极并购策略集中体现，通过收购和自身业务发展良性互补的优质标的，巩固市场地位；另一方面，大宗并购案例是市场价值规律的外化表现，当市场上并购需求和供给此消彼长、加速释放时，也正说明物业行业具备高度的市场活跃性和巨大的市场潜力，值得投资者高度关注。

“在行业市场出现波动的情况下，基于抗周期性特质、受经济影响较小、拥有稳定现金流和增长预期，物业行业会逐渐发展成地产之外的独立行业，具备较大的发展潜力。”牛晓娟表示，物业行业具备准公共服务属性，越来越多资源向物业企业聚集，同时企业也积极加大智能运用推广，转变服务模式，为社区增值服务发展提供契机，行业依旧存在发展空间。

至于物业企业未来的发展方向，牛晓娟指出，未来企业还需要从“速度、广度、深度和厚度”四个方向实现长期发展。

具体来看，物业管理行业的发展整体相当于10年前的房地产行业，且物企TOP10市场份额和房企TOP10市场份额的增长轨迹也印证了这一点。对于物企而言，所谓“速度”，即要在“十四五”期间追赶上地产过去10年的发展积累，物企TOP10的份额要达到目前房地产TOP10企业份额的27.5％，到2025年，物企TOP10在管总面积需要达到近96亿平方米。

“广度”则是以住宅为基本盘，广泛布局非住宅赛道，围绕空间、资产和人开展多元增值服务。

“深度”是指中小型企业要立足现有领域深耕，稳扎稳打提升区域密度；在业务选择上精耕贴心贴身的增值服务，而在非住宅赛道或者其他专业领域要做精专业，做强品牌，构筑服务壁垒。

“厚度”则是指做强团队，健全机制，释放人才潜能。物业行业正在吸引，并且未来必将吸引更多优秀人才。如何发挥这些人才的作用，留住这些人才，需要健全的机制。