海南发“禁公寓令”严禁商改住 防止借康养等圈地开发商品住宅

10月12日，海南多部门联合发布《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》（以下简称《意见》），从建设项目土地出让、建筑设计，以及最后项目销售和产权登记环节的管理，提出了限制性的调控政策。

《意见》还规定，以康养、总部经济等之名建设的项目参照执行，坚决防止打着康养、总部经济等旗号圈地变相开发商品住宅。

《每日经济新闻》记者了解到，这是继北京、深圳、上海、成都、广州之后，又一个出台政策管控商改住的城市/省份。

严禁商改住

《意见》指出，市场主体应当严格按照批准的规划用途进行开发、建设、销售和使用，严禁擅自改变规划用途。对未按照土地合同和对赌协议约定的条件进行建设的，要依法追究责任。

《意见》还对开发商的建筑平面形体作了明确规定，应采用公共走廊、公共卫生间方式布局，不得采用住宅套型设计形式。外立面应具有明显的公共建筑形态和特点。

此外，在宣传、销售层面，《意见》指出，开发商在对外宣传时，不得出现“公寓”“卧室”“客厅”等住宅类功能描述。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，此次海南的调控政策，实际上是强调了去房地产化导向，防止一些房企把开发重心向类住宅项目倾斜。

“此次海南政策的定调，继续说明各类钻政策漏洞的行为不可行，包括房企和购房者需要严格遵守项目开发和认购规则，防范越红线等行为。”严跃进认为，今年海南房地产市场表现较为活跃，在当下严厉的购房政策背景下，已有部分购房者开始进入类住宅市场，若不对市场进行管控，看到了需求的房企可能会进入这个市场，这将损害既有商业办公物业规范，也会助长炒房氛围，不利于房地产市场稳定。

《每日经济新闻》记者查询海南统计局数据发现，1~8月，海南的房地产开发投资额为805亿元，同比增长10.8%。其中，海口的房地产投资额为283亿元，增幅为10%；三亚的房地产投资额为281亿元，增幅为28.2%。

华南城市研究会副会长孙不熟则认为，近年来，在自贸港政策红利下，海南产业聚集效果明显，外来人口结构正逐步发生变化，对租赁住房、商业公寓包括商改住的需求相比之前有所提升。因此，海南房地产市场如何与产业发展相适应，或将是下一阶段政策关注焦点。

确保房产属性

海南并非第一个发布“禁公寓令”的省份或城市。

根据《每日经济新闻》记者不完全统计，2017年以来，全国一半以上的重点城市，都已出台限制商改住的公寓禁令。从城市分布来看，包括上海、广州、深圳、成都、重庆、南京、东莞等，超17个。

值得注意的是，在限制商改住之外，北京、上海、广州、深圳等城市还出台了鼓励“商改租”的政策，为商办性质用房提供了另一条出路。

记者注意到，在众多颁布限制商改住的城市中，政策最严厉、调控层次最为完整的当属北京。

2017年3月26日，北京出台史上最严的“公寓禁令”，从规划到持有，再到交易环节，北京形成了一套完整的封闭体系，对市场上的商改住现象开始全面围堵。

贝壳研究院高级分析师潘浩告诉《每日经济新闻》记者，对于商办类项目的调控，有利于确保房产属性，住宅归住宅，商办归商办，这样可以减少商办物业的客户群体，从而降低商办类物业土地的溢价水平。

一位深圳龙华的购房者向记者表示买了商办公寓很后悔：“我被开发商给坑了！当初买这套房子的时候，销售跟我说房子属性是公寓，但后来该街道执法办公室的告知书告诉我，这个项目只有A栋和B栋是住宅，其余产品规划用途均为商务办公和商业类建筑。也就是说，我买到的房子是写字楼改成的公寓。”

那么，目前热门城市的商办类项目出路在哪里？

业内人士普遍认为，对于目前热门城市存在的商办项目，将一些合适的商业项目转作住房租赁，既可以盘活商业物业的存量资产，也有利于增加城市的住房租赁供应，平抑房租价格。