不香了?这个一线城市二次集中供地流拍率达52%,民企纷纷躺平

    每日经济新闻 2021-09-28 07:57

    每经记者 陈婷    每经编辑 陈梦妤 何小桃 易启江    

    广州的第二批集中供地比预期还要“冷”一些。

    在集中供地新规下,杭州、天津、重庆等在首轮集中供地中表现火热的城市,近期在二次集中供地方面均陷入冰点,一线城市似乎也逃不过这个现象。

    9月26日,广州率先拉开一线城市第二批集中供地序幕,“冷清”已经显现。截至9月27日下午,广州二次集中供地计划出让的48宗地块仅成交23块,流拍25块, 流拍率达到52%。与首次集中供地906亿元的吸金量相比,广州第二批集中供地合计揽金约569.4亿元。

    “48宗仅成交23宗,超过半数土地未能成功出让。应该说广州二轮集中供地的结果比预期还要再冷一些,特别是第二天24宗土地仅成交7宗,包括番禺大石和黄埔开萝大道地块这两个热区的地块也无人问津,不能不说让人有点吃惊。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓在接受《每日经济新闻》记者采访时如是表示。

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    广州,图片来源:摄图网

     

    民企几乎“绝迹”

    在今年4月的首次集中供地上,广州多宗地块都实现了高溢价出让,房企参与热情高涨。

    不过广东中原地产项目部总经理黄韬告诉记者,广州第二次集中拍地接近600亿元的成交额不算特别低、特别差。广州的房地产市场没有那么冷,整体是比较平稳、理性的,广州市场的需求是基于广州经济相对较好和人口净流量不断补充这两点上的。当然,房子的金融属性在地产市场要淡化,未来在土拍市场也会逐步显现。

    在二次集中供地首日即9月26日,成功在广州摘地的房企包括中海、越秀、珠实、粤海、中铁建、电建等央企国企。在当日成交的16宗地块上,央企国企共计斩获13宗,占比达到81%。

    竞买过程也十分平淡,多宗地块都以底价成交,少部分出现溢价的地块溢价率也都处于低位,仅有增城1宗地块达到最高限制价。据克而瑞广佛区域统计,本次广州集中供地扣除勾地影响,实际流拍率78%、平均溢价率2.3%;成交地块中,低溢价率(<1%)成交地块占比90%。

    热门区域的荔湾广钢地块虽是广钢新城片区最后一块宅地,但并没有迎来预想中的热度。该地块竞拍方式是竞地价+竞自持+摇号,仅经过两轮报价,没有激烈的竞争报价,就被中海以63.24亿元总价斩获,溢价率仅0.32%,楼面价(扣除配建)约2.9万元/平方米。

    这宗地块比较特殊的是,需要配建广钢公园和两所学校,施工建设成本和时间成本也将大大提高。据广州中原研究发展部测算,该地块仅配建成本就高达8亿元。

    克而瑞数据显示,地块周边项目林立,其中一手住宅包括了振业天颂花园、保利东郡、中海学仕里、保利堂悦等15个在售楼盘,市场报价在4.9万-7.5万元/平方米。

    此外,中海还以0溢价拿下海珠两宗地块,江泰路地块成交价为23.8亿元,楼面价(扣除配建)为4.5万元/平方米;蚝壳洲地块成交价为12.05亿元,楼面价(扣除配建)为3.6万元/平方米。这两宗地块也包含有新修改的土地出让规则,即两宗地块未来项目50%的货量被要求售给首套住房购房家庭(或个人)。

    肖文晓也表示,资金有优势的央企国企成为大赢家,将大部分地块收入囊中,而受困三道红线的高周转民企基本在本次土拍绝迹。“底价成交是主流,按照当前的地楼比计算,拿地房企均有可见的盈利空间,印证在‘逆市’之下现金流健康的企业将获得更多机会。”

    一半以上地块流拍

    如果说广州二次集中供地首日的表现是“冷清”,那么27日的尾声可以说是陷入“冰点”。

    27日广州推出24宗地块,但最终仅底价成交了7宗,其余17宗地块全部流拍,流拍率高达71%。加上9月26日流拍的8宗地块,本次广州集中供地合计流拍地块达到25宗,流拍率超过50%,其中还包括黄埔、番禺等热点区域地块。

    比如,番禺大石板块一次性入市两宗相邻宅地,原本是热度和关注度比较高的地块,报名房企也不少。但克而瑞广佛区域表示,两宗地块最终由于起拍价过高,均遭遇流拍。其中的大石飘峰路西侧地块二起拍价55.7亿元,排名本次48宗地中起拍价第三高;而相邻地块一起拍价48.2亿元,排名第六。

    肖文晓也对这一结果颇为意外,他指出,本次流拍地块较多,除了有二次供地里优质地块比例不大的原因外,很大程度上还是因为受限于行业大环境,特别是民企在三道红线监管之下拿地预算紧缩,参与热情明显降低,这从本次民企仅成交7宗土地亦可见一斑。目前来看,全国范围的房地产市场降温预期已经形成,接下来更重要的工作是稳预期,大涨大跌对于行业健康发展都是不利的。

    值得注意的是,由于外围区域拿地风险较低,因此陆续有新晋房企,譬如奥和投资、中盛地产以及源海地产本次选择在广州外围的从化、增城拿地。

    9月27日,奥和投资、源海地产、中盛地产、碧桂园均以底价分别在从化、增城等各拿下一宗地块,成交楼面价在4904.84元/平方米-13227.91元/平方米不等。

    在目前各地一二手市场逐步回归理性、降温的背景下,叠加民营房企自身资金预算影响,二次集中供地遇冷虽出乎意料,但也在情理之中。

    广州中原研究发展部统计显示,9月以来,广州二手住宅周度成交量已经连续三周维持400宗的低位水平。整体看,目前二手楼市持续低迷,即使业主有让利出售的意愿,但客户入市热情依然不高。一手市场也出现“后劲不足”,对比8月底9月初开发商加推促成交,9月至今市场热度不温不火,新推入市项目大部分表现平平,去化维持在40%-50%。

    封面图片来源:摄图网

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