每经编辑 程鹏 陈梦妤
昨天下午，国新办刚刚表示，要努力实现全体人民住有所居，广州市政府就出手了……
8月31日晚间，广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，明确建立二手住房成交参考价格发布机制，为二手住房交易提供市场参考，并同步公布了首批 96个 位于成交活跃的热点区域的住宅小区， 涉及天河、越秀、海珠、番禺、黄埔5个热门区域，其中天河区54个。
根据通知，首批这96个住宅小区二手住房交易参考价格，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素形成。
在此之前，已有 深圳、成都、西安等 多个热门城市建立二手住房成交参考价格发布机制。
“积极出台二手房参考价，是近期各大城市稳定房地产市场的重要政策。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，此类管控主要以成交活跃的热点区域为主，尤其是一些学区和地段较好的项目。
首批住宅小区交易参考价格公布
多个楼盘近乎腰斩
同日，广州市住房政策研究中心发布关于首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格的通告。
《首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格表》涉及 天河、越秀、海珠、番禺、黄埔五个热门区域，96个小区，其中天河区54个。
总体来看，报价较高的前10个小区如下：
《每日经济新闻》记者发现，位于 天河区的保利心语花园是此次参考价最高的小区， 为 96957元/平方米 ，而一些中介平台上该小区成交均价已达 153838元/平方米。
另一个位于天河区珠江新城内的 中海花城湾小区 ，是广州市著名的“豪宅”楼盘，实际成交均价已超 170000元/平方米 。据中国基金报，根据房产中介提供的“小区行情周报”显示，中海花城湾小区的本周挂牌均价甚至达到了192404元/平方米，7月的参考均价为174873元/平方米。但是，广州市住房和城乡建设局提供的二手房交易参考价格为 92641元/平方米。
去年交易量十分活跃的 珠江帝景 ，目前挂牌价平均在 十万左右 ，但现在的指导价仅有 54593元/平方米 。可见， 这几处小区的二手房交易参考价格相当于至少打了5折。
除此之外，还有 万科新里程 ，中介平台成交均价约42000元/平方米，指导价为33601元/平方米； 东圃广场 中介平台成交均价约49000元/平方米，指导价为37985元/平方米。
广州发布的指导价可谓十分“严厉”，可以作为对比的是，深圳的二手房交易参考价较此前的中介挂牌价下调了 30%。
对于广州此番出台二手房参考价机制，严跃进认为，广州属于一线城市中房价上涨动力略强的城市， 一手房管控后，二手房也明显炒作。 该政策符合预期，预计银行信贷也会参照执行。
事实上，自今年4月广州从增值税、人才购房等角度加码调控新政后，尽管新房成交量降温明显，二手房整体成交量却有回升。广州市房地产中介协会统计数据显示，7月广州二手房网签8912宗，虽然同比去年仍下降了34.28%，但环比却回升了14.34%。
根据国家统计局发布的2021年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，广州二手住宅销售价格涨幅比6月上涨0.6%，在70个大中城市中排名前五；新建商品住宅销售价格方面，广州环比上涨0.2%，涨幅比6月回落0.8个百分点。
严跃进表示， 后续广州二手房量价都有下跌的可能，一些私下乱涨价的操作也会继续被管控。他还进一步指出，“炒房致富”的心态要不得，希望通过二手房交易赚差价的做法并不可行，后续各地管控政策或继续收紧。
克尔瑞广州分析师肖文晓也表示，目前来看，广州发布的参考价和深圳的情况很像， 如果银行积极跟进，将其作为房贷评估标准，广州二手房市场全面缩量也将在所难免。
具体96个小区二手住房交易参考价格如下：
来源：广州市住房政策研究中心
多地已出台二手房指导价
房东预期开始调整
广州并非第一个建立二手住房成交参考价格发布机制的城市。
早在今年2月8日， 深圳 住建局发布的一份《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》称，建立深圳二手住房成交参考价格发布机制，在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。
此后 ， 包括 上海、西安、成都、宁波、三亚、东莞、无锡、金华、衢州 等城市都陆续推出二手房参考价等相关措施，以控制虚高挂牌、完善二手房住房网签交易价。
综合来看，每座城市的二手房指导价都充分参考了二手房网签成交价格、评估价格等因素，并具体到每个小区。 其他主 要措施还包括：
中介公司不得以“学区房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价；各信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手房房源；上海等城市还对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。
据21世纪经济报道，中原地产研究院统计， 今年前5月各地房地产调控次数超过234次。其中，二手房市场管控措施也密集出台。
作为最早出台二手房成交参考价的城市，深圳遏制高房价的目的已经初见成 效。
《每日经济新闻》此前曾报道，乐有家研究中心数据显示，7月深圳二手住宅市场过户 2557套， 同比下跌81% 。成交量已经“四连跌”的情况下， 深圳二手房成交均价由年初同比上涨35%收窄至7月5%的涨幅， 也是深圳近一年半成交均价环比首次出现负增长， 降幅达5%。
另据中国基金报， 截至8月27日，深圳8月二手住宅成交量为1842套，预计8月总体成交量约2000套， 同比下跌继续超8成， 维持在2012年以来除春节月份的最低值附近。
严跃进表示，二手房参考价机制的建立实际上效果是比较明显的，至少二手房市场确实面临降温态势。 同时还出现了一个非常有意思的现象，即过去购房市场往往是咨询什么时候购房的多，而近期确实出现了咨询“什么时候可以卖或抛售的问题”，这也说明房东预期确实在调整。
记者| 陈 利 编辑|程鹏 陈梦妤 王嘉琦 杜恒峰
校对|孙志成
封面图来源：视觉中国（图文无关）
部分综合自中国基金报、21世纪经济报道
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