金科股份：持续保持“绿档”是底线 做稳健的长期主义者

在调控浪潮和行业波动中，综合实力强的房企在2021年的中报季愈发彰显出坚固的基本盘和稳健的增长性。

8月27日，金科股份交出了一份全优答卷：销售同比增长18%、营收同比大涨45.1%、净利润同比上涨14.26%，销售回款率高达97%；货币资金余额和净负债率等指标不断向好，公司“三道红线”监测指标持续满足“绿档”；国际信用评级全面提升。业绩发布后，多家券商机构给予了金科“买入”评级，其中，申万宏源给予金科目标价（+120.65%）10.26元。

在8月31日召开的2021年年中业绩说明会上，金科股份董事长周达强调：未来地产行业不管是土地、金融、人才等各项资源都会越来越朝着优秀稳健、综合实力强的企业进行倾斜。“未来较长的一段时期内，公司将坚持‘一稳二降三提升’的总体经营策略，不仅是公司适应行业发展的阶段性选择，也是把握房地产行业未来发展主动权作出的战略性判断、战略性布局和战略性抉择。”

前瞻性的战略定力也让金科展现出强大的韧性，能够从容穿越市场周期、抵御行业风险。在这种定力下，金科不仅实现了业绩的稳定增长，也锤炼出强大的综合能力。

资本结构优化 达成更安全基本面

这是新一届管理层上任后交出的第一份成绩单，整体看来成色还不错。

年初，金科在披露的2020年年报里，已成功实现降杠杆，“三道红线”指标均符合监管要求，跻身“零踩线”阵营。到2021年中报，财务健康度得到进一步提升：净负债率降至77.08%，扣除合同负债后资产负债率降至69.55%，公司现金短债比提升至1.38，持续“绿档”。

管理层也表示，确保“三道红线”持续保持绿档是金科的底线，金科将在此基础上持续优化公司的财务结构。

变得更加稳健安全的同时，金科也迎来了稳定高质量的增长态势。2021年上半年，金科股份实现营业收入439.73亿元，同比增幅超过45%；实现净利润48.66亿元，同比增长14.26%，归属于上市公司股东净利润37.05亿元；企业毛利率与净利率均保持行业较高水平。

面临复杂多变的宏观环境，现金为王已成为不少房企现实的选择。在“量入为出”的现金流管理模式，金科持续强抓销售回款，上半年实现销售回款997亿元，回款率进一步提高至97%，远超行业平均水平；期末公司货币资金余额约为370.30亿元，有效覆盖一年内到期有息负债，公司现金流动性安全得以加固。

在此基础上，公司持续坚持经营驱动型发展，财务结构、融资成本等进一步优化。截至2021年6月30日，企业经营性现金流余额回正，约为25.14亿元，同比大幅上升202.62%。

事实上，过去几年金科在规模快速增长的同时，不可避免地出现了阶段性负债率偏高。金科意识到资本结构的优化对公司长期发展至关重要，于是先于政策要求，从2018年下半年开始就主动优化资本结构、降杠杆，提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流，打造优质平台的要求。今年上半年公司进一步主动调整有息负债规模，有息负债不断下降。

报告期内，金科股份总有息负债规模降至941.44亿元，同比压降超160亿元。其中，一年内到期有息负债268亿元，占比降至28.47%；一到三年内到期有息负债为524.69亿元，占比为55.73%；三年以上到期有息负债为148.75亿元，占比为15.80%，债务结构进一步得到优化。

综合向好的表现，多家国际评级机构全面提升金科评级：中诚信、大公国际、联合评级三家权威评级机构上调主体信用评级至AAA，实现国内主流机构信用评级AAA全覆盖；穆迪国际评级由B1展望稳定提升为展望正面；此外，标普国际评级由B+调升至BB-，成为极少数能够跳过展望调整，而直接晋升评级的地产企业。关于本次评级提升，标普认为，主要基于金科股份业务评分提升、杠杆降低显着。

坚守投资红线 从容应对未来发展

随着调控不断深入，今年以来，市场、土地、融资等方面政策层层收紧，特别是“双集中供地”下，房企面临的挑战进一步加剧。

对此，金科股份总裁杨程钧也表示“公司将遵守监管的规则，量入为出，稳中求进，控制好投销比。”“坚决不拿低流速项目、不拿亏损项目。”

严守投资红线，将投资销售比控制在40%以内，坚持对拿地总量严管控，对土地质量高要求——这使得金科能在变化的大环境中实现土储扩充，保障企业发展的安全健康。

数据显示，公司上半年合计新增建面835万平方米，新增土储能级明显提升，新一线及二线城市投资金额占比分别达49%、37%，其中通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等多元化方式获取项目金额占比达57%，彰显出极强的拿地策略。

事实上，一直以来，金科以国家城市群发展战略为导向，围绕“三圈一带”、“八大城市群”进行区域战略布局，事业遍布全国23个省、直辖市、自治区，主要分布在重庆、广州、成都、杭州、苏州、合肥、温州、南宁、南京等重点城市。

半年报数据显示，期末公司总可售面积超7300万平方米。其中，重庆、华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为23.69%，20.94%、18.30%、17.81%、9.22%、5.27%，能够支撑公司未来三年发展需要。

日趋合理的土储结构，进一步反映到销售金额上。报告期内，公司实现合约销售金额约1025亿元，同比增长18%，连续多年稳居行业TOP20；对应销售面积约1005万平方米，同比增长约17%。其中，在华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区的销售金额占比分别达到43%、20%、12%、11%、8%。

“公司销售保持稳健增长，珍惜杠杆率，谨慎面对激烈竞争的土地市场，强化多元拿地能力。”中信证券表示。

至于未来拿地计划，公司管理层在业绩会上也明确表示“公司将聚焦资源和资金，关注下一阶段的投资窗口期，通过‘1+6’的多元拿地模式的夯实，获取更多的毛利率有保障的项目。”与此同时，在未来的3到5年，公司品质利润型的产品和周转效率型的产品结构保持相对均衡，其中品质利润型要达到30%以上。

布局“地产+”赛道 以多元化打造核心竞争力

一直保持着对宏观环境和行业趋势的敏锐洞察与精准判断，擅长在行业的不同阶段快速找到发展最优解，这也使得金科在高周转、高增长的房地产上半场，凭借跨越式大发展，迅速跻身行业第一梯队。

2021年是金科“新五年战略”规划的起步年，正式打开了公司“四位一体、生态协同的高质量发展”序章。今年上半年公司提出“一稳二降三提升”的经营策略，即以稳健发展为目标，通过降低负债、降低库存，实现盈利能力、核心竞争力和资产运营能力的三提升。

为此，公司在精耕地产主业的同时，着力打造和提高自身的“地产+”竞争能力。

具体来看，代表智慧服务的金科服务已于2020年末在香港联交所上市，上半年营业收入25.86亿元，同比增长88.8%；对应归母净利润5.3亿元，同比增长80.3%；合约面积及在管面积分别为3.15、1.87亿平方米，独立第三方占比约58.3%及51.8%。

商旅康养板块，金科中心、金科·爱琴海、金·WALK未来生活中心三条商业产品线今年上半年相继浮出水面，重塑金科商业IP。其中金科中心是新一代的城市综合体、金科·爱琴海是新一代的购物中心、金·WALK是未来服务型的社区商业中心。据了解，今年上半年金科商业营收增幅达到了104%。

科技产业方面，现已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、江苏、河北等14省22个城市，累计运营管理项目28个，累计开发运营面积超1300万平方米。报告期内，济宁金科生命健康科技城和固安智慧科技城相继开园，新增开发运营面积超百万平方米。

与此同时，金科也在加大布局以大产业、大健康、大消费为主的“地产+”多元化赛道，金科股份董事长周达在业绩会上透露，公司今年专门成立了产业园区事业部、商旅康养事业部，加大对一线公司的全链条赋能，“公司将持续地大力培育和提升商业、园区的资产运营能力，提高持续经营性营收占比，逐步优化公司资产结构，并赋能住宅开发获得溢价。”

应对变化的环境，不仅要有从容的底气，更需要积极的态度和坚定的行为。在房地产行业的下半场，运营和管理是红利，企业先安全才能发展，而金科“四位一体、生态协同”发展战略无疑让这家极具综合能力的企业更具生命力。

（本文不构成任何投资建议，信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作，风险自担。）