万科稳字当头寻求中长期发展 稳健经营保持“绿档”

8月29日，万科发布2021年半年度报告，实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，归属上市公司股东净利润110.5亿元，同比下降11.7%；实现合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%。在《财富》杂志发布的“2020年世界500强企业”榜单中，万科上升至第160位。

在8月30日万科召开的2021年度中期业绩发布会上，万科总裁、首席执行官祝九胜表示，整个行业的游戏规则正在发生变化，万科的发展思维也需要相应地调整。过多地追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继，万科不会把规模和速度当成唯一的目标来看待。“我们会在规模和效益之间、在短期和长期之间、在风险和收益之间权衡。”

今年是行业管理红利时代的开启之年，在行业环境和竞争规则深刻变化之际，万科坚持稳健经营策略，严格遵守财务纪律，保持了健康的财务状况和良好的抗风险能力。

回归并保持绿档 扎实推进租购并举

上半年，万科回归并保持“绿档”，各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求——持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。

截至今年6月底，万科的综合融资成本为4.27%，同比下降32个基点（bps）。公司保持行业领先的信用评级，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。在“房住不炒”的主基调下，房地产行业围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标导向，持续完善政策措施，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

万科董秘朱旭在业绩会上表示，万科希望能够发挥自己的优势，在微利可持续的前提下，探索长租房的规模化发展，帮助城市留住青年人才，帮助实体经济发展。租赁住宅行业的健康发展需要社会和企业的共同努力，国家已经从税收、金融到土地方面给了许多优惠政策，未来公司将会继续坚持做好这个赛道。“在这个赛道上，我们要保持自己的竞争优势，复盘已有项目的不同商业模式，探索微利可持续发展的商业模式，打磨好行业领先的资产运营队伍，通过人力和资源相结合，获取合理的、可持续的利润。”

租赁住宅方面，万科持续打造青年公寓品牌“泊寓”，为新进入城市的年轻人提供居住解决方案。截至6月底，泊寓保持了国内集中式公寓规模全国领先，已布局33个城市，开业14.8万间，已服务客户超过51万人，已开业项目整体出租率达95%。上半年，泊寓实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%，新开业房间6000间。

万科重视为人才打造有温度的租住生活，为城市筑巢留凤。泊寓积极响应政策及市场需求，为政府提供人才安居房，已为多个城市提供超过3万间人才房；同时，泊寓的万村业务目前已开业6.4万间，租金水平较普通城市泊寓低近四成，整体出租率为95%，为城市中低收入群体提供了低租金、交通便利的居住场所；泊寓也为企业提供一站式服务，已累计为166家知名企业、近3.5万名员工提供租赁住所，所服务企业覆盖金融、科技、制造、建筑等行业。

此外，泊寓一直努力探索长租公寓可持续的业务发展模式。目前，泊寓已在实践中形成集体建设用地租赁社区、自持用地建设租赁住房、城中村联营改造运营、政府租赁住房代建代管、轻资产的“产品+建造+运营”服务输出等多种业务模式，满足不同类型客户的租赁需要。

坚持长期主义 行稳致远是主基调

报告期内，万科上半年开发业务实现合同销售面积2191.7万平方米，合同销售金额3544.3元，同比分别增长5.5%和10.6%，在38个城市市场排名位列前三。开发业务结算面积1115.4万平方米，结算收入1443.3亿元，分别同比增长6.2%和11.9%，合并报表范围内已售未结合同金额7819.1亿元，较年初增长12%。

项目资源方面，万科坚持理性投资、量入为出，关注投资质量，在手资源满足未来发展需要。上半年共获取新项目95个，建筑面积1505.9万平方米、地价总额约1126.3亿元，新获取项目投资金额92%位于一二线城市。

祝九胜称，自2018年就提出来“活下去”，在万科的认知里面，“活下去”比什么都重要，因为办一家企业，要对广大利益相关方担起责任，因此首先将确保经营安全。特别是规模超过5000亿以后，经营安全的重要性变得更为突出。

其次，万科会坚持规模与能力的平衡，强调先能力后规模，假设规模长到一定的层次，能力没有及时地跟上，没有及时地迭代、提升，规模的基础就不牢固。“城乡建设与美好生活服务商”也是万科将持续坚持的战略，坚持与城市、跟客户同步发展，万科相信目前布局的物业服务、租赁住宅、物流这些业务都有良好的发展前景。

“我们一直坚持长期、稳健的财务策略，行稳致远是未来公司长期的主基调，坚守财金纪律也是我们未来发展的底线和基础。我们是一个战略驱动的长期主义稳健型的公司，该变的得变，该坚守的我们也一定会坚守。短期和长期需要很好的平衡，短期的东西不好说，长期的是靠自己的韧性，靠坚定不移地做下去。我们有这个韧性，愿意死磕到底，愿意跟城市、跟客户同步发展，愿意解决城市和客户的真实问题和痛点。”祝九胜表示。

面对行业、城市、客户的深刻变化，万科正在加快从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”，持续推进转型突破。从上半年实践来看，万科在物业服务、物流仓储、商业开发运营等多个转型赛道上实现了积极发展，巩固了领先优势。

物业服务方面，万物云立足于科技服务平台型企业的定位，通过科技方式提升运营和服务效率，并持续拓展客户服务的内容和深度，上半年实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。

物流仓储方面，万纬物流管理项目营业收入同比增长64%至13.4亿元，其中高标库和冷库的收入分别为9.2亿元和4.2亿元；商业开发与运营方面，万科以印力为主要平台稳健提升布局，聚焦于提升运营能力和服务效率，上半年实现商业项目的营业收入36.29亿，同比增长19%，新开业商业面积30.8万平方米。

截至目前，在坚持“与城市同步发展，与客户同步发展”的主线下，经过多年深耕，万科已逐步建立了围绕城乡建设和生活服务相关的多赛道业务竞争力。

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