血亏5000万！百强开发商罕见退地，发生了什么……

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曾经，由于楼市火热，去化周期短，开发商拍地后退地的情况不多见。因此，今年7月，当浙系房企宋都股份（600077.SH）宁愿不要5000万元保证金，也要坚决退掉此前拍下的杭州一地块时，震动了地产圈。

退地损失的5000万元，约为宋都股份2020年净利润（3.52亿元）的14%，是2021年一季度净利润的1.36倍。宋都股份在2020中国房地产百强企业中排名第78位。

8月10日晚，宋都股份就退地一事回复上交所监管工作函，谈到了此次退地的原因，称主要归因于合作方祥生、宝龙的单方面违约行为。

不过，11日中午，祥生控股和宝龙地产双双否认。

截至8月11日午间收盘，宋都股份股价报2.44元/股，上涨1.24%，最新市值为32.7亿元。

 

图片来源：摄图网（图文无关）

 

 

宋都：“割肉”退地，因合作方失约

每日经济新闻此前曾报道，今年5月7日，杭州首批集中供地首日，宋都股份以“17.83亿元上限价+21%自持比例”的苛刻条件竞得杭政储出【2021】8号地块（下称8号地块）。

7月20日晚间，宋都股份发布公告称，于2021年7月20日收到了杭州市规划和自然资源局出具的决定书，公司全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司前期获得的杭政储出【2021】8号地块的竞得资格取消，已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还。

据了解，这也是今年首批集中供地中出现的首例退地事件。

“本次放弃竞得的土地使用权，是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策。”宋都股份在公告中表示。

7月26日，宋都股份收到了上交所的监管工作函。随后8月10日晚间，宋都股份回复上交所监管工作函，其中称此前的“退地”行为主要归因于合作方的单方面违约行为。

宋都股份在公告中回应称，截至2020年12月31日、2021年3月31日，公司现金及现金等价物余额分别为32.82亿元、39.61亿元(不含受限资金)，公司流动资金整体状况良好。今年5月7日，公司参与了土地网上竞拍，并遵照获批的授权进行竞拍出价，最终以17.83亿元的土地成交价竞得8号地块。这期间，公司还竞拍到另外4宗地块，上述5宗地块的土地出让款金额总计为45.84亿元。

对于为何8号地块最终退地并被罚没5000万元，宋都股份解释称，5月7日取得该地块土地使用权后，随即与祥生控股(集团)有限公司浙北区域公司达成合作意向，双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式，即50%：50%股权联合操盘开发。当晚，祥生相关人员至公司现场洽谈合作事宜，5月12日晚，双方通过微信明确祥生方已向其公司董事长汇报，合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。5月13日，祥生方突然电话通知公司相关人员，单方面表示不再参与本次合作。

近日，宋都股份已委托律师事务所向祥生方寄送律师函，要求祥生方承担缔约过失责任，并积极妥善处理赔偿事宜。

不过，8月11日中午，祥生控股集团（02599.HK）发布公告称，在宋都股份竞得运河新城地块后，该公司及附属公司未与宋都股份及其附属公司签署任何协议或文件。运河新城地块系由宋都股份以其全资子公司支付预约申请保证金并单独竞得，在竞得后又决定放弃，导致被没收人民币5,000万元预约申请保证金。

祥生控股集团表示，宋都股份于昨日作出公告后，祥生控股集团的名誉现受影响，其将就蒙受的任何损害保留向宋都股份启动法律程序的权利。

值得注意的是，除了上述8号地块纠纷，宋都股份还在临政储出【2021】12号地块(下称12号地块)的合作事宜上出了问题。宋都股份称，今年5月8日，公司全资子公司杭州长慧企业管理有限公司(下称杭州长慧)竞拍获得12号地块土地使用权，浙江宝龙锦城企业管理有限公司(下称浙江宝龙)主动接洽公司希望就该地块进行合作开发，双方签订了该地块的合作备忘录，其中约定“股权比例：宋都50%；宝龙50%”“如一方违反上述约定，违约方应支付守约方2000万违约金”。

然而，浙江宝龙以合同尚在审批流程等原因拖延签订正式合作协议，且拒收杭州长慧寄出的工作联系函。2021年5月19日，在公司多次电话催促下，浙江宝龙工作人员明确表示了放弃合作。

5月24日，杭州长慧委托律师事务所向浙江宝龙寄送律师函，希望与浙江宝龙协商妥善处理赔偿事宜，但浙江宝龙仍拒绝签收与协商。7月26日，杭州长慧在搜集了系列证据后，杭州长慧已经正式向法院提交了起诉状，其中包括了诉讼请求判决浙江宝龙支付违约金2000万元，并承担各项诉讼费用。截至目前，上述案件已被法院正式受理。

据新京报报道，11日中午，宝龙地产方面表示，宋都股份于5月8日拿到杭州12号地块后与浙江宝龙签订合作备忘录。但后期（5月17日之后）在正式沟通合同条款过程中，由于双方合作条件发生改变，导致最后未能达成一致。该合作备忘录仅是双方表达合作诚意的表现，实际细节需以合同签订为准。

“浙江宝龙也是看到宋都股份发公告才知道此事。就此事，我们将会按照相关法律法规积极应对处理。后续如有其他进展会告知。”宝龙方面称。

 

 

退地背后：楼市风向大变

近几年，由于在核心城市拿地的成本越来越高，为缓解资金压力、降低风险，房企合作开发渐成主流。

在宋都股份的公告中，也将行业的变化“摆上台面”。

公司称，若上述两家公司(即祥生方和浙江宝龙)能够按照约定履行合作义务，公司整体获取土地权益金额为32.48亿元，符合公司预期。然而，由于上述两家公司的行为违反诚实信用的原则，其单方面突然违约，导致公司在极短时间内无法达成其他商业合作机会，给公司短期内的资金安排带来巨大压力。

据了解，宋都股份在杭州首批集中土拍共夺得5宗地块，总价高达45.84亿元，超过其2020年营业收入71.61亿元的60%。

而据第一财经报道，由于杭州首轮集中供地竞拍场面过于火爆，微利或者亏损，是房企测算下来的普遍现象。

滨江集团董事长戚金兴曾坦率地对外称：“公司最近在杭州集中土地出让中，共获取了5块土地，在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%-2%的净利润水平。”如果不具备像“杭州一哥”滨江一般在杭州的影响力，利润的账根本算不过来。

每日经济新闻此前也报道，本次宋都股份退出的8号地块位于杭州运河新城区域，该地块当时的成交楼面价为20962元/平方米，溢价率29.86%，自持21%；同时政府设置了最高售价限价为29500元/平方米，其中包含精装标准3000元/平方米。

每日经济新闻记者在安居客查询发现，杭州运河新城区域的不少二手房价格已经超过3万元/平方米。

杭州运河新城区域二手房价格 来源：安居客

实际上，“稳地价、稳房价、稳预期”基调下，房地产行业已生变。

住建部副部长倪虹日前约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。

据克而瑞研究中心数据，2021年以来，杭州楼市成交显著放量。典型如5月，随着前期认购房源集中网签备案，商品住宅成交面积飙升至432万平方米，创历史新高。1-7月，杭州累计成交1446万平方米，同比增长70%，较2019年同期更是翻倍增长。而杭州楼市近期再迎加码，明确规定落户未满5年的户籍家庭连续缴纳社保满2年，非户籍家庭连续缴纳社保满4年，方可在限购范围内限购1套住房。

编辑|卢祥勇 肖勇

校对|孙志成

每日经济新闻综合自每经App、第一财经、中国证券报等

 

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邵宇，金融学博士、中国社科院博士后。牛津大学SWIRE学者，国家金融与发展实验室特聘高级研究员，复旦大学金融研究院研究员，央行货币政策委员会专家成员。2011年加入中国东方证券，目前任集团公司总裁助理、集团公司首席经济学家。研究领域覆盖全球宏观、中国宏观、权益债券投资策略和金融工程。美国《华尔街日报》、英国《金融时报》、中国财新网专栏作者。2021年参加李克强总理座谈会，建言政府工作报告、“十四五”规划纲要，被业界誉为新一代海派经济学领军人物。

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封面图片来源：摄图网