汇力基金董事长、中房集团理事长孟晓苏：楼市尚处于“青少年期”，租赁住房更利于人口流动

“中国的房地产发展是起源于居住内需，是起源于人民对美好生活的追求，人民群众追求更好的、更舒适的居住条件和更优美的环境，现在这个愿望还并没有完全完成。”近日，在接受了《每日经济新闻》记者专访时，汇力基金董事长、中房集团理事长孟晓苏如是说。 受访者供图 作为我国房改方案的主要起草人，孟晓苏对于我国房地产几十年来的发展可谓如数家珍。 “在未来可以预见的多年之中，居住需求仍将保持增长。可以说，中国房地产市场还处于青少年期。只有在以增量为主过渡到以存量为主的时候，房价才有可能波动，就像国外的市场那样。”孟晓苏进一步指出。 倒逼出来的房改 “改革开放初期，人均住房面积还很小。其中原因，一方面是我国人口有了较大增长，另一方面则是此前长期忽视了住房建设，当然这也同我们当时选择加快进行工业化积累有关。”孟晓苏表示。 国家统计局数据显示，1978年，我国城镇居民人均住房建筑面积仅有6.7平方米，农村居民人均住房建筑面积仅8.1平方米。 1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）正式结束了我国福利分房时代，开启了用住房商品化手段来满足城镇居民日益增长的住房需求。 “房改最主要的原因还是倒逼机制。”谈及最初的方案制定过程，孟晓苏指出，“当时有很多单位背了很多公房，个人不需要交维护费用，由单位交，很多单位压力很大，连维修基金都交不起了。同时也不能很好地满足更多住房需求，而且这个时候就倒逼出了住房制度改革。” 另外，改革开放使居民消费能力提升，这也提供了房改的必要基础。国家统计局数据显示，随着农村家庭联产承包责任制在全国的推行，以及城市一系列收入分配制度改革措施的出台，城乡居民收入水平和生活水平较改革开放初期都有了明显提高。城镇居民人均可支配收入从1978年的343元增加到1991年的1701元，年均实际增长6.0%；人均消费支出从1978年的311元增长到1991年的1454元，年均实际增长5.5%。 住房双轨制之路 “改革方案中提出的第一方面就是住房商品化，第二便是要保证好低收入者的住房。最开始提出的是住房双轨制，政府提供商品保障房，市场供应商品房。不过当然要以市场化为主，市场化后,政府提供保障房才能够有资金来源。”孟晓苏说,“应该说,房改是对外开放的成果，是中国人张开眼睛看世界的结果，也是我们这些房改的推动者，到国外去学习的结果。” 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）就明确提出“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”。 其中还提到“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房”，“调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困难居民的住房问题”。 孟晓苏强调，“方案还提到要发展金融，商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款，适当放宽个人住房贷款的期限。” 1998年，央行便制定了《个人住房贷款管理办法》，明确“支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理”。1999年，央行颁布《关于开展个人消费信贷的指导意见》，规定“对购买住房、汽车的贷款的比例可以按不高于全部价款的80%掌握”。 房改以后，老百姓居住条件改善明显。国家统计局数据显示，我国2018年城镇居民人均住房建筑面积达到39平方米，比1956年增长了5.8倍；2018年农村居民人均住房建筑面积达到47.3平方米，比1978年增长了4.8倍。 与此同时，我国住房保障工作也取得了长足进步，已建成世界最大的住房保障体系。“十三五”期间，全国“棚改”累计开工超过2300万套，帮助5000多万居民出棚进楼；截至2020年底，3800多万困难群众住进公租房，累计2200多万困难群众领取租赁补贴，城镇低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保。 租赁房更利于人口流动 从第七次全国人口普查结果来看，我国城镇人口为90199万人，占63.89%；我国的城镇化率在过去10年中从49.7%上升至63.9%，平均每年有超过2000万的人口从农村进入到城市。一般认为，达到70%的城镇化率之后，各方面发展将会进入相对稳定的状态。我国的人口数据表明，一段时间内国内仍有较大增长潜力。 孟晓苏认为，目前我国房地产还应当在两个方面进行完善。 “首先是租赁方面。现在我国人口是在市场经济作用下流动，工作地和家乡分离，很多人在外地工作，但是完全没有必要在外地买房，租赁住房能够更有利于人口流动；另一方面，我国的家庭人口规模在逐渐缩小，根据第七次全国人口普查，现在每个家庭平均为2.62人，租售并举的确对年轻人是个好的选择。”孟晓苏说。 目前，保障性租赁住房建设已经明显提速。6月18日召开的国务院常务会议明确，将加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民青年人等群体住房困难，要求“落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，加强金融支持，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给”。 “其次是增加大城市土地供给。按照我国城市规划要求，城市建设用地规模为人均100平方米，平均每平方公里1万人。比如北京人口近2200万人，城市建成区就需要2200平方公里，实际上只有1400平方公里；上海人口2400多万人，城市建成区需要2400多平方公里，实际上只有1300多平方公里。这两个城市的人均城市建设用地平均为70平方米和66平方米，远低于规划要求。”孟晓苏表示。