百县房价过万走“独立行情”:楼市调控面临县级新课题

    2021-06-16 22:47

    在浙江省江山市中心的“中秋桥”边,不少家庭主妇正挽着篮子走下河道,洗衣、洗菜、洗粽叶,为一天的忙碌生活收尾;收工的农户挑着扁担陆续聚集到公交车站,准备回到南面镇上的家里。在他们的身后,有着深藏不露的网红蛋糕店、私房菜馆和洋气的民宿,也有着江山最传统的生活方式。

    很难想象,在这样一座保持着静谧生活的县级市,房价已经超过2万元/平方米。是什么让一个城区面积仅18.70平方公里、户籍人口61.33万的县级市保持着这样的高房价?

    近期,有关房价“万元县”的新闻引发多方关注。多个机构平台数据显示,目前全国已有百余个县城(含县级市)的房价超过1万元/平方米,其中个别县城的房价甚至超过3万元/平方米。

    江山楼市的“独立行情”

    近日,《每日经济新闻》记者从上海市区出发,在乘坐地铁和高铁4个多小时后,于傍晚时分来到位于浙、闽、赣三省交界处的江山市。

    走在江山城区的大街小巷,几乎看不到连锁品牌的房产中介。尤其在市中心,只有本地人经营的小型房产中介门店,散落在不起眼的街边和小巷里。这种中介门店通常面积极小,往往只能容纳一张桌子和几只板凳。

    作为浙江省衢州市代管的县级市,江山市三面环山、一侧临江,江与山之间形成了南北走向的狭长城区。其城市开发一路向北至迎宾大道,随着北向开发逐渐饱和,开始逐步向南发展。

    与义乌、永康等众多县级市“疫情后”的楼市过热不同,江山的房价多年来始终是“独立行情”,甚至长期保持着比衢州市更高的房价。

    在江山市政府旁边的佳运来中介,门店内唯一的工作人员黄林告诉记者:“城北8年房龄的二手房价格两万五到两万八一平米,城南稍微便宜点,也要两万多了。”

    “贵?江山房子从来没便宜过咯,以前比衢州还贵,现在被他们赶上来了。”对于记者的反应,黄林如是说。

    但与众多环沪、环深地区县城最大的不同是,江山市偏居一隅,外来人口极少。

    江山距离上海390公里、距离杭州约270公里,江山市中心到上述两个城市中心的通勤时间分别超过4小时和2.5小时。并且在本轮房价上涨之前,房价始终高于衢州。也就是说,一线城市的“外溢性需求”在江山几乎不存在。

    事实上,江山当地的经济发展和购房需求在近几年稳步上升。

    《2020年江山市国民经济和社会发展统计公报》(以下简称《江山统计公报》)显示,江山2020年的GDP为303亿元,在衢州的县市中排名第一。城乡居民人均可支配收入分别为51987元和28415元,分别比2019年增长5.1%和7.7%,接近浙江省城镇和农村居民人均可支配收入(62699元和31930元)水平。

    值得一提的是,江山市曾入选2018全国“幸福百县榜”和中国县级市全面小康指数前100名,同时也是2019年全国营商环境百强县,江山人的生活品质已经走在全国前列。

    《每日经济新闻》记者在调查中了解到,江山本地居民大多将房地产作为常用的投资理财的方式之一,对房产购买热情较高。

    一直在江山城北从事房产中介的邱国华告诉记者:“江山人不缺房子,但就是喜欢买房子。这可能跟浙江人的传统习惯有关系,机关单位工作的人最热衷买房,工厂车间工作的人有机会也要买房,周边农村的人更是举全家之力到江山买房。”

    《江山统计公报》还显示,江山市城镇居民人均现住房建筑面积48.3平方米,农村居民为84.8平方米,处于浙江省平均水平,并远远高出北上广深等一线城市。

    作为较早进入江山市的头部房企,碧桂园方面向《每日经济新闻》记者表示,GDP和房价呈现一定程度的关联性,但不是绝对的,其他多维度因素会影响房地产市场,例如供求状况、真实的人均GDP及购买力、居民消费习惯、产品的稀缺性等。

    据全国房价行情网数据,江山市近一个月的二手房均价达到20285元/平方米,比去年同期上涨超过30%。这也使得江山跻身全国房价过万县城(含县级市)的前十位。

    或许是房价格上涨过快的缘故,今年4月20日,江山市发布有关房地产市场平稳健康发展的十二条措施规定,城区范围内建筑面积3万平方米及以下的,须一次性申请预售。同时明确实行住房限售,对于市场关注度高的热点地块,土地出让前应明确该楼盘销售的商品住宅自《商品房买卖合同》网签备案之日起5年内不得转让。

    显然,在中央和地方全力落实“房住不炒”的大环境下,江山楼市的独立行情恐难以长久。

    江山本地人是购房主力

    《每日经济新闻》记者在走访中了解到,目前江山市除个别楼盘仅剩几套尾房外,几乎没有在售楼盘项目。

    公开数据也印证了这一现象:2020年江山市房地产开发投资30.3亿元,比上年下降1.8%;房地产开发施工面积117.32万平方米,下降22.6%;竣工面积40.57万平方米,下降40.8%;商品房销售面积20.56万平方米,下降48.0%,其中住宅下降49.1%。

    记者在与部分售楼处工作人员交谈中发现,江山市房地产投资与销售总额下降与当地管理部门“克制”的土地供应不无关系。

    江山城区呈狭长的“螺蛳壳”状,从东向西最窄处的距离不过1.3公里,只有3个红绿灯,其中还包括了一座跨越须江的城中大桥,记者步行全程仅用了十几分钟。从城区最南端到最北端也不过10.8公里,普通公交车不到一小时即可走完全程。

    或许是城区地形所致,前几年江山市的宅地供应极为缺乏,每次土拍都成了开发商志在必得的目标,也成为房屋中介对房价上涨最大的期待。虽然近两年江山开始增加土地供应,但僧多粥少,几乎每一宗热门地块都不出意料地突破万元楼面价。

    2020年上半年,衢州各县市共成交涉宅用地8宗,总金额27.6亿元。而江山独占4宗、成交金额15.25亿元。其中江山牛头岭7#地块经过近400轮激烈角逐,被浙江步阳置业以楼面价10190元/平方米摘得,溢价率高达52.3%。

    2020年12月22日,江山老火车站广场及周边地块经过175轮竞价,被江山中原房产以总价35190万元、楼面价13711元/平方米、溢价率40%竞得,创下江山宅地楼面价新高。

    而这一单价“地王”项目“中原江山荟”也成了二手房东和中介对标的重点对象。市场一度盛传该项目开盘单价将会突破3万元,毕竟城北有近十年房龄的二手房价格已飙升到了2.8万元/平方米。

    记者在商品房聚集的江山城北看到,房产中介在街边一字排开,数量甚至超过小饭店和便利店。

    “江山房价一直就高,而且大家就喜欢置办房产。”邱国华表示,这种喜欢和炒房客的喜欢不同,“别看老百姓手上房子多,都不是拿来炒的,每套都有安排的嘞。”

    “比如我,先后买了两套,我父母也买了两套商品房,我两个小孩将来要给他们一人一套,以后他们喜欢买就再买,传给他们的小孩。”邱国华说。

    过了城中路就是城南,通常预算有限的江山人会选择在房价更低的城南实现自己的买房梦。

    即使手上没什么钱,但房子总要买的。守着一家早餐店十几年的张阿姨,天天看着对面售楼处门口人来人往。她告诉《每日经济新闻》记者:“我们江山人别的没什么,肯干、能吃苦,要买房子就节约点,总归过得去。”

    在江山房价还是一万元上下的时候,张阿姨出手在城南比较偏僻的位置买了一套商品房,总价约100万元,首付30万元。

    但早餐店的收入并不高,人均消费不超过10元,通常过了饭点就没人光顾了。张阿姨的儿子还在上初中,也正是花钱的时候。一边是倾囊交了首付,一边是每个月的银行贷款要还,“压力真的很大”。

    谈及江山的房价,邱国华指着墙上张贴的房卡说:“这些是过年前的房子了,年后到现在又涨了一大截嘞。”

    “这套城北碧桂园项目的房子,年前成交275万元,现在小区里面同等面积、楼层、朝向的房子,要卖到340万元,等于半年涨了65万元。另一个更贵的中宏御园,那价格更是高得没法看。”

    但是这半年来,二手房挂牌和成交的数量略有下降。在邱国华看来:“一方面是贷款收紧了,另一方面么,房东们都等着中原江山荟开盘,有人二手房想挂到2.8万元/平方米,又怕自己挂低了,一直收起来不卖,观望到现在。”

    不过,江山楼市最大的特点还是本地购买力强劲。

    邱国华给记者算了一笔账:如果在机关和大企业工作的中青年,税前年收入超过十万元,双职工咬咬牙存三五年攒够30万元,城北这些楼盘开盘的时候都是单价不到1万元,总价100万元就可以买一套100平方米的房子了。江山的门厂、机械厂特别多,上班的小年轻收入也不低,加上家里的资助,在30岁前买套房子很容易。更何况不少父母已早早帮孩子准备好了婚房,他们再买已经是第二套甚至第三套房子了。

    “我做了这么多年中介,很少有人专门来炒房的,江山人都是自己赚钱自己买,房产商是衢州本地的多,买房卖房的更是本地多。外地人一年到头撑死了5%,如果你指望炒作赚钱,劝你还是慎重点。”邱国华试图劝退记者。

    在上海中原地产市场分析师卢文曦看来:“供求是决定房价的根本因素,有些城市虽然供应少,但是区域内本身需求也不多,人口也没有明显的流入或者流出,城市内部供求达到相对平衡,房价不会有大幅波动的可能。”

    昆山强劲经济撑起房价

    与江山相隔450公里的江苏省昆山市(苏州市代管),完全就是另外一种景象:街两旁密集的房屋中介、衬衫西裤的中介小哥、骑着电瓶车穿梭在大街小巷的看房人,都反映出这里房地产市场的火热程度。

    《每日经济新闻》记者在昆山市花桥镇巷浦路与花桥地铁站相接的路口看到,近百家房产中介门店占据了80%的沿街商铺,写满房屋信息的白板竖在门口,横七竖八的电线从店里拖出来,接在从早忙到晚的“小电驴”上。

    “同一条马路上,上海产权的房子反而没花桥的好卖。昆山年轻人多,花桥的房价早就哒哒哒飞上去了,上海产权(价格)动也不动的。”刚带客人看完房回到店里的中介王叔用上海话告诉记者。

    昆山处于长江三角洲太湖平原,是由苏州市代管的江苏省辖县级市,境内河网密布、地势平坦,有着得天独厚的发展优势。事实也证明,从经济发展、高新产业、市场建设和人才引入等方面看,昆山无疑是全国级“县市学霸”。

    连续17年位居全国百强县首位,2020年实现地区生产总值4276.76亿元,居民人均可支配收入达62238元,昆山这一数据已经超越杭州、南京、合肥等省会城市。

    与此同时,昆山市的房地产市场发展稳健。2020年新房销售面积397.53万平方米,比上年增长2.7%;商品房销售金额611.07亿元,同比增长5.8%。

    作为省辖县级市,昆山市区同样面积不大,重要产业都分布在下辖的花桥镇、张浦镇、千灯镇、玉山镇、巴城镇等地。

    2005年就来到昆山打工的周明,在16年间亲历了昆山的发展和房价的飞涨。他告诉《每日经济新闻》记者,昆山各个镇都有不同的特色产业,如千灯镇集聚了化工产业,周庄和锦溪发展旅游,面积最小的陆家镇主打孕婴童制造业,紧邻上海的花桥镇则大力发展金融服务。

    “这些镇里面,花桥房子涨得最快,也最贵。”周明说,2005年我就来昆山做工,租房住在千灯,那时候房子多便宜啊,2000块一平又大又新,我就投资买了一套。”

    做过工人、当过司机,也在楼市最火爆的时候应聘过房屋中介,不过周明这些年攒下的钱,却远远赶不上一套房子的增值。“2017年房子又涨了一波,一下子冲到了八千多块(每平方米),孩子们也要念书了,我就卖掉这套房子回南通老家买了学区房,自己继续在昆山挣钱还贷款、养家。”周明感慨道。

    记者从安居客平台历史数据发现,安居客关于千灯镇房价的最早记录是2012年,均价5071元/平方米,2018年底达到了11246元/平方米。5年间,小镇房价已经翻倍。

    而从2015年起,花桥镇的房价除了2019年横盘并按月环比微跌外,一直处于上升趋势。并且疫情过后更是小步快跑,花桥镇的新房均价达到18409元/平方米,比2012年涨了2.3倍。

    上海楼市需求外溢昆山

    “跌?怎么跌?你见过哪个县城修高架还修到中环的?只有昆山!这么多产业、工厂,还有买不起上海房子的年轻人,房价怎么跌得下来?”周明笑着对记者说,“去花桥地铁站走走,看那里的中介有多热闹,你就知道了。”

    在花桥地铁站西面的光明路与巷浦路口,各种房屋中介一家挨着一家。《每日经济新闻》记者在两条路上来回走了几遍,发现中介门店总数近百家,其中不少连锁中介品牌甚至开出十几家门店,以扩大客源。

    只要在橱窗前稍作停留,勤快的“白衬衫”就立刻跑了出来:“姐,挂牌吗?还是想投资?”

    由于竞争激烈,客户与置业顾问都是走出店外,站在路边窃窃私语,年轻的中介们不仅防着别家竞争对手,更防着自己的同事。

    “我教你,如果要成功率高,你就不要签独家。”

    “独家是不是会显示那个标志的?”

    “是,你签了独家协议,我们佣金低,其他同事就不怎么推荐你这套房了,你知道了吧,就普通挂牌,钥匙放我这里就行,不用给他们。”

    紧邻上海、交通便捷、房价低,不仅让花桥承接了上海一大批的外溢购房需求,更在上海房地产调控措施一紧再紧之后,显出了“镇”级优势。

    “花桥很妖的,房子比隔壁上海产权的好卖多了。”王叔告诉记者:“甚至花桥还能叫价更高一点。刚刚陪客户去看的绿地大道一套房子,上海产权,不满5年大概要多交11万元至12万元的税。卖家买家都很有诚意的,就是这12万元谈不拢,现在僵住了。”

    王叔向记者解释,上海产权房固然抢手,但是在这一带缺乏流动性,毕竟来花桥附近买房的,都是因为缺少一张“上海房票”。“再说了,同样限购同样调控,在花桥,要动点脑筋搞个购房资格还是有办法的。但上海真是铁板一块,想也不要想。”

    记者注意到,早在2019年7月,苏州就发布楼市调控政策,明确非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第一套住房时,应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

    苏北沭阳也要“摇号买房”

    地处苏北的沭阳是名副其实的人口大县(167.5万),一度也是经济穷县和财政弱县。而如今,这里有苏北地区首家落户县级城市的国家级经济技术开发区——沭阳经济技术开发区,并陆续获批了5个省级特色产业园和3个国家级基地。

    值得注意的是,沭阳的房价今年以来上涨迅速,成为万元房价县城榜单上的一匹黑马。

    “今年涨得特别厉害,特别是南湖街道的二手房,有些已上两万了。”沭阳当地的房产中介宋雯雯告诉《每日经济新闻》记者。

    自2016年后全国启动轰轰烈烈的“棚改”后,沭阳成片的“苏北农房”变成了商品住宅,从城中西北片区到南部新城,再到东部新城,居民纷纷从农房迁入住宅小区。

    直到2020年,沭阳中心棚户区改造继续累计完成征收协议签定4486户,这其中,货币安置政策创造了巨大的购房需求和购买力。换句话说,和众多县城房价飙涨类似的是,沭阳房价实际上并不是依靠城市人口、产业、资源、地理优势等内生动力带动起来的。

    现实情况是,沭阳并没有与江山、昆山同样强大的经济支撑,由于工业用地少,产业结构受限,高学历人才在沭阳就业渠道窄、人均收入整体不高,人才外流情况一直较为严重。

    《每日经济新闻》记者从深耕沭阳的某房企处获得的一份内部调研资料显示,沭阳购房客户群体中50%为个体户,9%事业单位,9%教育行业,6%政府单位,6%金融行业,5%医疗行业,15%其他。从数据可见,企事业单位和个体户构成了买房主力。

    购房客户主要来源为沭阳当地居民,老城区占比较多,其次为新河、颜集等主要乡镇,刚需客户较多。2019年起,逐渐出现改善及投资群体,但年龄主要集中在35~45岁,2019年起90后占比开始增加,陆续出现大量26岁后买房现象。

    值得一提的是,在一线及热点二线城市实施的“摇号买房”,在沭阳也已经实施了好几个月。今年2月,沭阳县住建局出台《关于进一步加强城区商品房销售管理的暂行规定》明确,城市规划区范围内,商品房预销售都将实行公证摇号选房。同时,还对商品房销售行为进一步规范,严禁任何加价、捆绑等违法违规行为。

    “关键是沭阳人口太多了,有了钱都要买房,新房就这么点。”当记者问及外地人外地有房在沭阳会否被限购时,在沭阳从事多年房产中介的张伟表示,“这种情况太少了,一般最多在宿迁有套房,你说的情况我们都没怎么碰到过,还是本地人多。”

    “不过沭阳不限售,拿到产权证就能卖,二手房特别好卖,新挂牌的二手房源尤其好卖。”张伟补充说。

    上述房企的调研资料还显示,沭阳购房者主要置业目的为子女学区房,其余为婚房、自住改善类、投资养老。如沭阳如东中学,在当地父母心目中就是神一般的存在。也因此学校周边的房价也水涨船高,如东中学(初中)的学区房有些已经突破2万元/平方米大关。

    张伟告诉记者,“这些二手房今年春节后突然又涨了一波,特别是对口如东中学的,有实力的家长都会咬咬牙买这里的房子。东面新区的房子便宜,但学校稍微差一点,大家都宁愿多花点钱。”

    海南陵水对炒房“零容忍”

    在万元房价县榜单上,最抢眼的要数海南省陵水县,以34738元/平方米高居榜首。

    对于陵水房价快速上涨的原因,专业从事陵水和三亚房地产中介的陈华告诉《每日经济新闻》记者:“这里95%都是外地人来买房。”

    随着三亚市区房地产市场逐渐饱和,资金开始瞄准了位于三亚与海口之间的陵水县。陵水县北距海口197公里,南距三亚65公里,全境南北长40公里,东西宽32公里。按炒房客的逻辑,这里是最适合投资的地段。

    时间回到2016年2月11日,第八届中国(三亚)国际旅游地产博览会在三亚谢幕,陵水县展团的10家房企开发的楼盘受到游客追捧。据当时媒体报道,当年展会期间,陵水商品房销售面积6.8万平方米,销售额11.7亿元,均价达17205元/平方米。从那以后,陵水的房价开始快速上涨。

    海南省住建部门也很快意识到了房价过高的危害,从2017年开始,针对海口、三亚、万宁、陵水等区域的限售政策开始陆续出台。同时,根据陵水的限购政策,非海南户籍需提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明,补缴无效。

    严厉的限购+限售政策,为何没能踩下房价上涨的刹车?“尽量去买新房,外地人也可以买的。”陈华有些神秘地告诉记者。

    他所说的“可以买”,指的是通过中介在海南当地找到一家公司名义挂职,进行入职、缴纳社保、工资流水、缴纳个税等一系列本地化操作,最后获得购房资格。而在这期间,购房人可以与开发商先付款并签订购房合同,待一切手续合法化之后再进行正式网签交易。

    “所以说让你们尽量买新房,不要买二手房,就是这个原因。”陈华表示。

    这一行为显然见不得光。2020年7月,海口、三亚、儋州、琼海、澄迈、陵水等市县曾联合查处了7家违规销售商品住宅的房地产企业和中介机构、4名通过虚假手段骗购住房的个人,分别给予取消购房资格、列入黑名单、进行罚款、暂停网签资格等处罚。

    但仍然有不少人在中介的怂恿下铤而走险,原因只有一个——不断攀升的房价。尽管陈华的客户中不乏被自贸港政策吸引而前来投资和落户的人才,但单纯买房等增值的,仍是买房群体的主力。

    至于本地居民的购房需求,陈华表示,“我们本地人都有自建房,又大又舒服,干嘛要花钱买房。”

    根据海南省统计局近期公布的房屋销售数据,如果以今年前4月房屋销售额/销售面积来算,陵水县商品房销售均价已经达到30562元/平方米,比2020年同期上涨了221%。

    不过值得注意的是,为了遏制住虚高的房价,海南的调控和市场监管继续趋严。5月26日,海南省住房和城乡建设厅召开“继续巩固房地产调控成果,深入开展房地产市场整治”媒体通气会,强调各项调控政策不会放松、调控力度不会减弱,对各类违法违规行为始终持“零容忍”态度,督促房地产开发企业和中介机构严格执行各项调控政策。

    房价虚高县城需要管控

    针对今年以来越来越多房价“万元县”的出现,易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析指出,县城房价过高确实需要引起重视,很多县城过去房价不上涨(或涨得慢),但近段时间却出现了过快“补涨”现象。

    在严跃进看来,县城房价虚高通常有两种情况,一种是产业和经济发达,即外来务工人员多;另一种是旅游景点多,酒店、商业等产业布局也容易引起房价上涨。还有一种情况,就是一些投资资金没有适合的渠道,尤其是外贸经济发达的浙江,强大的购买力催生了较大的购房需求和导向。

    从百余个房价过万元县城的区域分布看,超过九成位于东部地区,其中以浙江、江苏、福建和海南等省较为集中。如江苏与浙江多个县市,受益于长三角区域经济的蓬勃发展;而海南省环三亚的陵水、万宁、乐东,则承接了三亚和海口的购房外溢性需求。

    2020年,浙江省人均可支配收入仅次于上海、北京,为6.27万元;第4名江苏省5.31万元;福建省排名第7,为4.72万元。而江苏省有16个GDP千亿县,除了昆山、江阴、张家港、常熟等传统强县,甚至苏北地区也涌现了2个千亿县。

    可以说,区域经济发展仍是房价的重要支撑,同时也是城市价值的充分体现。

    不过,行业专家仍然提醒房价过高对于区域经济的不良影响。卢文曦表示:“一方面,高房价会导致人才流失,城市竞争活力将因此受到影响;另一方面,高房价也会令资本嗅到一些投机的机会,导致资金流向虚拟经济,不利于经济稳定发展。”

    “从政策层面看,县城房价过高引发的楼市过热现象确实需要管控。此类县城过去调控相对疏忽,后续也需要补齐。”严跃进表示。

    记者注意到,为遏制房价过快上涨,进入房价“万元县”榜单的不少县市今年已经出台了相应的楼市调控政策。如义乌于今年3月出台政策,从土地市场、限制转让、金融监管、预售条件等多个方面规范房地产市场;江山市于今年4月发布政策,明确实行住房限售,热点地块楼盘网签5年内不得转让;沭阳县于今年2月出台政策,规范商品房销售行为,严禁任何加价、捆绑等违法违规销售行为。

    (应受访者要求,文中黄林、邱国华、周明、宋雯雯、张伟、陈华均为化名)

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