“地王”“马甲”“53%”,西安楼市谁在带节奏?

    每日经济新闻 2021-04-20 17:17

    每经记者 任钢    每经编辑 毕华章

    西安楼市的一季度,是以3月新房价格环比涨幅全国第二结尾的。

    这并不出人预料。

    毕竟西安有摇号政策以来,一共才出了五个“万人摇”项目,四次出现在今年一季度,三次出现在3月,市场热度可见一般。

    再加上一些自媒体与房产中介的炒作,市场上追涨的情绪异常高涨。果然,更严格的限购政策接踵而至,也在一季度的结尾抢先发布。

    但热度背后,总需要冷静地思考:为何在经过前些年那轮补涨后,西安房价上涨的势头没有减弱?

    粉巷财经(ID:nbdfxcj)注意到一个数据:今年截至4月19日,西安成交宅地的楼面均价是5058元/㎡,而去年全年的均价是3315元/㎡,比上年涨了53%。

    或许这可以部分解释西安房价今年猛涨的原因。

    (注:如非特别说明,文中楼面均价计算未含配建费用。)

    土地溢价率涨了2.5倍 

    “面粉”更贵了。

    面粉贵,面包就贵。西安当下的房地产市场亦是如此。

    根据中指研究院土地市场监测数据,今年截至4月19日,西安共推出宅地48宗,成交44宗,成交楼面均价达到了罕见的5058元/㎡,平均溢价率更是达到了58.75%。

    乍一看,成交楼面均价5000多,也算能够接受,毕竟近两年媒体的报道,成交楼面均价过万的地块已经不在少数。

    但如果看一下去年全年的成交楼面均价——3315元/㎡,就知道今年地价有多贵。

    这并不是说地卖得本身很贵,今年推出的48宗地,挂牌均价仅为3272元/㎡,与去年全年平均值2848/㎡相比,只增长了14.89%。

    所以,贵就贵在了实际成交价上,也即开发商多轮竞拍后,实际拍得的价格。

    西安2016年以来住宅用地市场情况〡中国指数研究院·土地云

    去年全年的平均溢价率是16.27%,今年截至4月19日,是58.75%,溢价率涨了2.5倍。

    什么原因?土地供应不足。

    一共48宗地,分月来看,1月推地6宗,成交5宗;2月推地6宗,成交2宗;3月推地12宗,成交11宗;4月截至19日推地24宗,成交26宗。

    虽然4月明显供应增加,但整个一季度的供应量才与4月等量,显然一季度供应紧张。

    而且去年突遭疫情,西安一季度的土地供应也有20宗,相比之下,今年一季度的24宗供应并不算多。

    再加上今年2月成交的两宗地,其中一宗就是曲江新区三兆村旁的西安“新地王”,2.4万的楼面均价(含配建成本),一下便将西安牛年楼市的预期和热度拉到了高点。

    两个标志性土拍事件 

    说说曲江新区的这个“地王”,事实上很有标志意义。

    土拍发生在春节收假后的第二天,因此很多自媒体将之称为西安牛年第一拍。结果第一拍,拍出个“地王”。

    地块位于曲江新区二期,净用地面积约117亩,起拍价格14.47亿元,最高限价21.5亿元,若报价超过最高限价,转竞无偿移交基础教育设施建设面积,竞配面积多者为最终竞得人。

    结果,西安曲江上和置业有限公司,战胜华侨城、融创、万科、中海、华润、招商等一众大牌房企,以“总地价21.5亿元+无偿移交基础教育设施建设面积16.8万平方米”竞得该宗宅地,土地单价1839万元/亩,楼面均价1.4万元/㎡,溢价率48.56%。

    如果再加上公租房配建费用、无偿移交基础教育设施建设面积成本,该地块实际楼面地价超2.4万元/㎡。

    西安曲江上和置业有限公司所拍地块

    2.4万什么概念,与该地相邻的中海曲江大城在去年12月的备案价均价还不到2万元每平米,这里的楼面价已超过临近产品售价。

    这自然成为媒体、中介以及开发商热炒的对象。

    喊得最响的声音自然是传达“预期”,“地价都卖这么贵了,房价还会便宜吗?”

    谁让这是“第一拍”呢。本来开年往往是购房者的观望期,无论是政策面还是市场面,如果有风向会在年初有所表现,结果土拍市场抢先发力,直接带起了“节奏”。

    对了,西安曲江上和置业有限公司也有地方国资背景。

    为什么说“也”,因为2020年的“地王”,综合楼面均价1.5万(含配建费用)的高新软件新城74亩地块,摘地的也是有地方国资背景的高科房产。

    另一土拍事件,发生在今年4月初,不过也有典型意义——西安首宗以“摇号”方式拍卖的地块成交。

    公开信息显示,在139轮网上报价熔断后,4月9日52家企业参与了现场摇号,其中,中海地产携24个子公司,华润置地携20个子公司参与。最终,该宗地通过现场摇号,由华润竞得,楼面地价11730元/㎡。

    房企穿二十多个“马甲”抢地也是不容易。

    土地供应量年均增长20%以上 

    两件事放在一起看,不难发现:西安地价越来越贵,拿地越来越难。

    所以,有的本地民营房企就消失在了新一轮的竞争大潮中,有的就选择去西安郊县甚至周边城市,比如去蓝田、周至。现在市面上能看到经常参与拿地厮杀的,就是有地方国资背景的本地房企以及一线品牌房企。

    这个现象不是今年才有的,只是今年开年以后尤为突出。

    西安市统计局今年3月发布了一份报告,《2020年西安房地产市场回顾和2021年展望》,其中专门提到西安土地购置费较快增长,开发投资构成不合理的问题:

    2020年,我市房地产开发投资同比增长6.5%,其中建安投资增速仅为0.5%,较上年回落0.7个百分点;而同期土地购置费增长22.5%,同比提高29.5个百分点,拉动全市开发投资增速4.8个百分点。

    土地购置费占全部开发投资的比重为24.5%,较上年提高3.3个百分点。我市房地产开发投资增长主要依靠土地购置费增长带动的局面不尽合理。

    解决的办法也很简单,就是增加供给,尤其是宅地的供给。

     

    西安某在建楼盘:每经记者 任钢 摄

    报告同时提出建议:

    进一步改革和完善土地供给制度,落实新增常住人口与土地挂钩的政策。针对我市房价上涨压力大的现状,合理增加土地供应,调整用地结构,提高住宅用地比例,合理确定保障房和商品住房占比,稳定住房价格。

    在常住人口多、置业需求大的区域,侧重性地增加住宅供地,同时加紧地铁建设,将更多的住房置业需求外溢至西咸新区、远郊区县等卫星城市,拉大城市骨架。

    改变正在发生。

    在西安最新的3·30调控政策中,排在第一条的便是建立完善房地联动机制,核心内容包括全市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上;全市商品住宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让;每年按季度集中发布住宅用地出让公告,集中组织国有建设用地公开出让。

    每一项都是在给西安土地市场降温、去火。

    进入二季度,新政正式开始实施,希望西安的土拍市场就此能够“缓口气”,别再给中介卖房贡献素材了。


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    封面图片来源:视觉中国

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