首创置业：做强监管周期下的稳行者

2020年，对所有开发商来说都是一个重大挑战。调整战略、主动降速、更追求质量成为众多主流房企的共同选择。

3月末，首创置业发布2020年全年业绩报告，报告期内实现全口径销售额708.6亿元，签约面积292.7万平方米，销售均价2.4万元/平方米。营业收入212.48亿元，同比增长约2%；营业利润18.01亿元，归属于母公司股东净利润9.82亿元。

首创置业副总裁、财务总监范书斌直言，受新冠疫情和部分城市调控影响，公司部分二类开发项目销售速度和价格不及预期，高毛利一级开发项目未能上市，奥莱业绩也受到冲击，多重不利因素致使业绩有所下滑。

不过在2020年业绩数字之外，首创置业对文创、高科等新业务的探索，以及在银行、债券、供应链、资产证券化等多元融资渠道方面的资本运作更新等都有成功尝试。

管理层表示，2021年首创置业不会片面追求经营规模的增长，更加注重稳健安全，追求高质量发展。

强监管周期硬核“降负”

2020年，首创置业充分发挥自身优势，尤其是资本运作优势，依托股、债、基三级立体金融平台，保障融资储备充足与融资渠道畅通。

期内，公司推进权益融资，持续优化资本结构。供股计划于2020年1月顺利完成，实现核心股本突破22.3亿，助力公司优化资本结构，释放业务发展空间；年内启动H股全流通申请，目前处于证监会审批过程中。首金资本深耕“地产×金融”价值链，助力公司主业快速发展和战略转型升级，有效发挥基金金融平台优势，与领先金融机构和龙头房企实现战略合作，拓宽地产金融渠道，覆盖项目20余个，年内新增资产管理规模逾百亿元。

管理层表示，首创置业在银行、债券、供应链、资产证券化等多元融资渠道保持畅通，2020年底未使用银行授信额度1740亿元。低成本债券和标准银行融资占比七成；期末平均融资成本5.14%，稳居行业低位。低成本债券发行：境外发行5.5年期4.5亿美元高级债券，利率3.85%，获国际投资者近8倍认购；境内发行私募公司债券人民币52亿元（共三期），平均利率仅3.68%；新开拓境内银行间定向债务融资工具，成功发行15亿元，3年期利率3.4%。

对于“三道红线”这道必答题，首创置业副总裁、财务总监范书斌表示，从长期来看，“三道红线”对房地产行业及房企具有积极的作用，有利于房企更加注重抗风险能力的提高，优化资产结构，实现健康可持续发展。管理层称，下一步，首创置业会继续把控负债，降杠杆，确保现金流的稳健、安全作为公司的一个重点工作。

据范书斌透露，首创置业目前与主要银行维持非常良好的合作关系，同时已经启动的减债计划，全力降低杠杆水平，严格控制债务微末，为此采取多种措施，在改善相关的指标，未来公司持续改善“三道红线”指标，争取尽快达标。

强监管周期硬核“创新”

首创置业之所以在艰难的一年能够顺利“降负”，创新业务的强力赋能至关重要。

事实上，早在2018～2019年度，首创置业就以去杠杆为命题，在土地储备、土地获取层面，采取理性、深度研判、稳妥、结合城市界面更新与地方政府协作等方式，将着力点放在招拍挂以外获取方式上，从而推动、促进了首创高科品牌的成立以及产业服务模式的孵化，同时在“集租”领域开创了国企先河。

管理层在业绩会上披露了一些重要数据，比如，发挥ICPark标杆效应，协同主业底价获取南京、重庆项目，总建面合计72.6万平方米，地价较周边竞品低20%以上；持续扩展产业资源，打造科技产业联盟，已对接产业资源库的科企数量增至233家；新设科技公司置威科技，以科技赋能全业务线。

文创方面，首创置业积极贯彻“四个中心”的战略定位，依托平台整合内外部资源，以园区运营、产业投资和内容生产为三大战略板块，以园区载体和基金投资为平台，进行产业链源整合，立足北京，辐射全国。已形成了“首创·郎园”和“首创·咏园”两大文创品牌，并形成了品牌管理输出。2020年，首创置业加速布局全国4城10园，推动数娱平台金码大厦正式落地，同时联动主业底价获取桐乡乌镇项目。

集租方面，新获北京右安门集体土地租赁住房项目，北京朝阳十八里店项目加速建设，计划下半年对外开放示范区；上海宝山WEPARK项目开业运营，出租率达95%，实现轻资产管理输出；京津已开业项目，在疫情冲击下逆势保持90%出租率。

其中，十八里店集租房项目是目前北京最大的集体租赁房项目，建成后将为市场一次性提供6572套租赁住宅。

强监管周期硬核“营销”

创新业务，叠加首创置业的硬核“营销”，才是这家老牌优质国企的真正底牌。

客观上说，受疫情冲击，首创置业多地项目开发建设、开盘销售一度推迟，叠加部分区域限购限价政策，年内签约销售受影响。

不过管理层表示，年内首创置业创新线上线下营销模式，整合平台多盘联动，强化自销主力军作用，实现有质量的销售，全年签约额708.6亿元；全力抢抓回款，回款金额创历史新高。

其中，在创新营销方面，首创置业交出了一张漂亮的答卷——签约564亿创新高，同比增长20%，占比80%。签约区域结构持续优化：多区域布局成果显现，三大核心城市圈签约占比近80%，长三角、粤港澳抓住市场窗口，签约分别同比增长12%和21%，单核城市签约占比20%，同比增长10个百分点。在众多同行都视为硬骨头的自销平台方面，首创置业实现自销签约269亿元，多项目开盘售罄、夺得区域销冠。

具体项目方面，北京禧悦学府住宅目前已全部售罄，累计签约额超人民币38亿元；长三角、粤港澳等热点区域重点项目开盘去化率维持高位，其中上海禧瑞荟项目开盘即售罄，去化率达100%；杭州天阅云合源、苏州天阅湖滨雅苑、东莞禧瑞阅府、昆明誉华洲等项目开盘去化率超90%。

首创置业总裁钟北辰表示，公司坚持快周转策略，持续提升产品质量，客户满意度得分持续提升。

强抓回款则使得首创置业录得了非常好看的数据，通过实时跟踪去化和回款，考核强挂钩，年内并表销售回款294.6亿元，同比增长12%；销售回款率86%；年末现金余额372亿元，较年初增长百亿元。

截至2020年底，公司拥有土地储备总建筑面积1683.2万平方米（本公司权益面1095.9万平方米），土地储备总地上建筑面积1302.3万平方米（本公司权益面积844.5万平方米）。土地储备总建筑面积中，约88%为发展物业，12%为投资性物业及其他。

目前，首创置业总货值超过3000亿元，销售物业平均楼面地价8000元/平方米。现有土地储备规模适中，且核心城市资源充足，可以满足未来3年业务运营的需要。

管理层表示，首创置业坚持健康可持续的发展之路，不再盲目追求体量、规模、速度。要练内功，把业务整合，通过去库存降杠杆，提升周转率，追求健康的持续高质量发展。文/陈述