每经专访第十三届全国政协委员莫天全：房地产金融审慎管理正式开启

3月4日，中国人民政治协商会议第十三届全国委员会第四次会议将在北京召开。会议召开前，《每日经济新闻》记者专访了全国政协委员、房天下控股董事长莫天全。

避免垄断出现

莫天全今年的提案呼吁有关部门关注房地产市场发展格局，避免垄断的出现。

提案方向主要是房地产市场是一个特殊的市场，它不仅有传统商品的属性，还有社会属性和公共产品属性。

莫天全对记者说：“一旦出现垄断，再去整治会事倍功半，如果提前做些政策上的安排，让市场更公平，让市场发展更均衡，对我们市场长期健康的发展应该是更有利的。”

中国房地产市场经历了这么多年的发展，在调控之下，尤其是这十几年来，集中化程度越来越高。新房开发市场的集中度有持续上升趋势，前100家企业占到了几乎超过50%的市场份额。

“而在交易环节，不管是新房还是二手房，特别是二手房交易，集中度越来越高。”莫天全说。

目前的状况是，北京、成都等多个城市一家经纪公司市场占有率超过50%的情况越来越多，“我觉得这个状况是要引起我们关注的。”

莫天全认为，在二手房住房市场，如果一家公司或平台的市场占有率超过了30%，理论上来说这家企业基本可以左右市场价格走向，决定供需情况，更不用说交易环节费用的上涨。

“这样的情况会对房地产市场的正常有序发展带来很大不利影响。因为住房产品是公共产品，它关系人民生活，带着居者有其屋、社会公平发展等属性，不该让垄断这种不利发展的情况出现。所以在市场无法自我调节时，就需要我们政府看得见的手来发挥作用了。”

此外，今年莫天全还提出两个细化领域的信用评级相关提案，一个是基于对民营企业现有信用评级机制的了解，提出建立全国民营企业信用评级体系的建议；另一个是建立中国-东盟跨境企业评级机制相关建议，希望能够为民营企业、中国-东盟跨境企业带来更多信用背书，减小融资难度，助力民营企业和跨境金融模式创新，更好地服务社会经济发展。

房地产金融审慎管理正式开启

一段时间以来，房地产领域监管政策频出。

2020年8月，“三道红线”政策出台，也即红线一，剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线二，净负债率大于100%；红线三，现金短债比小于1倍，监管部门将根据房企的踩线情况进行资金监测和融资管理。

2021年初，针对银行业的“两道红线”出炉，即红线一，房地产贷款占比，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。红线二，个人住房贷款占比，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

“国家要保持房地产市场的长期稳定发展，不能出现大起大落，‘三道红线’和‘两道红线’是有必要的。”莫天全表示，“去年的房地产金融审慎管理政策具有里程碑意义。”

莫天全认为，房企“三道红线”和银行“两道红线”，都属于房地产金融审慎管理政策内容，这标志着我国房地产金融审慎管理正式开启，可以与1998年房改、2004年“831”土地招拍挂改革相提并论，在房地产制度建设上具有里程碑意义，将对我国房地产市场发展产生深远影响。

莫天全认为，这些措施能够有效降低房地产市场风险。首先，房企“三道红线”试点实施，将降低部分房企财务杠杆，改变房企高杠杆经营模式，降低房企经营风险。其次，银行“两道红线”实施，房地产贷款额度限制，将抑制居民杠杆率快速上升。再者，限制资金流向房地产，将抑制市场过热，减少房地产市场波动，使市场呈现弱周期性，减小房地产市场风险。

“这些政策也能更好促进金融、房地产同实体经济均衡发展。房地产金融审慎管理，将限制资金流向房地产领域，更好促进金融、房地产同实体经济均衡发展。”

数字化升级是必然趋势

2020年的新冠疫情催生了房企营销手段的变革，直播卖房等行业现象风起云涌。在这阵风潮下，不仅是营销方面，整个房地产行业的数字化也显现了新的趋势，因此莫天全认为：“数字化升级是一种必然趋势。”

“在疫情过程中，各家房企都转换了作业模式，包括买卖模式，我们房天下这一块也做了创新升级，推出了直播等线上卖房模式。这些方式替代或者局部替代了传统房地产交易的行为，不仅是帮我们自己实现了业务上的增长，也帮助开发商及购房者创造了一个新的交易模式。”

“所以我认为房企自身的数字化升级是一种必然趋势，房地产整体利润水平呈下降趋势，房企要在激烈市场竞争中实现持续发展，需从过去的粗放经营转向精细化运营，提高经营效率，数字化升级是必然选择。”

目前房企数字化主要在营销和流程管理方面。营销方面，品牌企业利用大数据、云计算等连接线上多平台，根据用户画像、精细化内容进行精准营销。流程管理方面，在产品定位、设计、建造等环节利用数字化技术，强化企业科技化水平和管理能力，提高工程质量和建造效率。

莫天全说：“但目前房企数字化转型也存在一些问题。如企业一味追求强大的技术和平台搭建，忽略了平台与业务、管理运营的有效融合，导致平台被闲置。另外，数字化转型回报周期较长，不是一蹴而就的，企业在数字化转型过程需要做好长期投入的准备。”

在莫天全看来，未来对房企而言，在营销层面，主要有以下两个趋势：首先是线上营销力度将继续加大。2020年初疫情催生房企营销由线下转移到线上，企业通过快速搭建线上营销平台，并通过直播卖房等方式优化传播、引流渠道。未来房企会不断完善线上购房平台，打造一站式“线上传播-线上引流-线上楼盘展示-线上预约看房-线上购房-线上推荐客户”的完整线上业务闭环，持续提升营销效能。

其次，购房促销力度持续。企业会继续通过加大优惠折扣的力度和广度、加码全民营销、造节造势等方式促进去化，加速资金回笼。

封面图片来源：受访者供图