每股定价3.86港元，获756倍认购 星盛商业何以受宠资本市场？

1月26日，星盛商业挂牌港交所上市，盘初一度拉升涨19.17%。据早前公告，星盛商业IPO价格为3.86港元，预计所得款项净额约为8.81亿港元，其中香港发售获756倍认购，国际发售获约9倍认购，股票代码06668，HK。 值得注意的是，1月25日，星盛商业于辉立暗盘交易场中开报4.56元，较招股价高18.13%，最新报4.46元，较招股价高15.54%；于耀才暗盘交易场中最新报4.38元，较招股价高13.47%；于富途暗盘交易场中最新报4.66元，较招股价高20.73%。那么，在港股新股市场上，物业商管企业扎堆上市的大环境下，星盛商业为何备受资本青睐？ 纯商业运营服务公司在港上市 招股书披露显示，星盛商业是深圳本土老牌房企星河控股集团所设立的全新上市平台，是中国商业地产头部的轻资产运营商、业内卓越的商业管理企业，以及港股首家纯商业运营服务为主营的上市公司。 具体而言，星盛商业旗下服务包括定位、建筑咨询及租户招揽服务；运营管理服务，如制订运营策略、举行营销及推广活动、租户管理服务、物业管理服务及收租服务；物业租赁服务，如向租户分租根据整租服务模式管理的商用物业之商用空间；及增值服务，如管理客户可短期租作限定店及促销活动的购物中心公共空间以及管理广告空间，类似购物中心的LED显示屏、内墙及外墙。基于此，业内人士分析认为，星盛商业将以独特的轻资产模式实现品牌输出和管理赋能，实现持续增长与扩张所受的约束和限制较少，因而对比同业公司拥有更高的“天花板”和想象空间。 实际在业务规模上，星盛商业不仅是大湾区领先的商用物业运营服务供应商，其在全国范围内均有业务布局。据中指院数据，截至2020年9月30日，按深圳市运营中的购物中心数量计算，星盛商业位列榜首；与此同时，星盛商业的整体实力在“2020年中国商业地产百强企业”中排名第14，并获选为“2020年中国商业地产运营十强企业”。 据招股书显示，截至2020年9月末，前9个月星盛商业收入3.06亿元，毛利1.69亿元，归属股东净利润8959万元。截至最后可行日，其订立合约以向53个商用物业项目提供服务，覆盖中国20个城市，总合约面积约328万平方米，当中61.6%由独立第三方开发或拥有。此外，星盛商业还拥有完整及广受认可的品牌系统，主要包括以城市消费者为目标城市型购物中心COCOPark，以购物中心五公里范围内的消费者为目标区域型购物中心COCOCity及iCO，以购物中心五公里范围内的消费者为目标的社区型购物中心COCOGarden和高档家居布置购物中心第三空间。 毛利率远超行业均值的“小而美”公司 除市场差异化精准定位外，星盛商业所拥有的财务亮点也是比较突出的，特别是在盈利能力方面。 据招股书所示，2019年度、2020年前9个月，星盛商业的毛利率和净利率分别约为51.8%/55.2%和24.7%/29.5%，该数据远高于物业管理行业同业的整体水平，也高于商业物业管理的上市企业。另外，截至2019年底，星盛商业的ROE、ROA分别为75.2%、25.4%。基于此，格隆汇新股分析认为，这或跟星盛商业的独特的轻资产发展模式、具备核心优势的商业运营和管理能力以及多年累积并持续提升的品牌影响力密切相关，从某种程度上来说，星盛商业强大的盈利水平实际上可反映出该公司所拥有的竞争性壁垒。 现有及未来业务预期，对星盛商业收入持续增长也具有强有力的支撑作用。据招股书显示，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，该公司的运营面积占合约面积的百分比分别为66.1%、62.1%、44.0%及47.0%。其未转化为运营面积的比例超过50%，星盛商业未来的收入还会来自合约面积的持续转化。 而对于此次上市筹集资金如何运用，公司执行董事兼董事会主席黄德林在路演时介绍，星盛商业上市集资额的55%，拟用于深耕大湾区，及开拓消费能力较高的地区，如长三角地区等，并强调公司会持续收购及投资中小型商业运营服务供应商。 驱动品牌管理和输出，提升运营管理面积，轻资产模式进行“复制”推广，或将成为星盛商业未来维持公司高利率、扩大收入来源重要着力点，持续收购及投资中小型商业运营服务供应商也将成为资本市场多维度考量的重要指标。文/王大花