北京土拍一日：140亿的暂停，100亿的成交

1月26日，北京土拍发生了两件有趣的事。

先是早间北京市规自委暂停了总价超过140亿元的三宗地块招拍挂，下午另有三宗总价超过100亿元的地块成功交易。

尽管这其中很大程度上是巧合，但也显示出了北京楼市当下“房住不炒”的调控思路。

有房地产资深人士表示，暂停三宗地块的招拍挂，显示了北京在房价调节手段上的灵活性，不仅是限价限购才能够维持市场平稳。

一边3宗地块暂停交易

起拍价超过140亿元，在各方的共同关注下，经历了屡次补充公告，海淀以及朝阳3宗地块被暂停招拍挂。

1月26日，北京市规自委网站显示，暂停北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地（京土整储挂（海）[2020]048号)、北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1北地块R2二类居住用地（京土整储挂（海）[2020]049号)、北京市朝阳区金盏乡小店村3005-08地块R2二类居住用地（京土整储挂（朝）[2020]051号)3宗地块国有建设用地使用权出让挂牌交易，具体交易恢复时间另行通知。

原因则是：“为落实中央房住不炒工作要求，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标，经综合考虑社会各方意见、建议，目前正对此类住房销售、管理等要求进行进一步完善。”

事实上这三宗地块起始价格都有地王的潜质。海淀区海淀镇树村位于圆明园北侧紧邻五环，周边汇集有联想、百度、网易等互联网巨头公司。

树村B-1南地块建设用地面积为5.27万平方米，规划建筑面积为8.32万平方米，起始价为55.9亿元，起始楼面价67220元/平方米。B-1北地块建设用地面积5.7万平方米，规划建筑面积9.23万平方米，起始价62.1亿元，起始楼面价67219元/平方米。

朝阳区金盏乡小店村3005-08地块建设用地面积3.89万平方米，规划建筑面积5万平方米，起始价25.83亿元。

加上此次暂停，这三宗地块已经经历了四次调整。2020年12月10日，宣布延期至2021年1月20日；2020年12月31日，竞报政府持有商品住宅产权份额，引发共有产权豪宅大讨论；2021年1月11日，宣布第二次延期，至2021年2月9日；2021年1月26日宣布暂停成交，入市时间另行通知。

交易方式也有所改变。据了解，这三宗地块是北京首次试点“政府持有商品住宅产权份额”，具体操作方法是当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。

购买此类房源的购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让所购房屋产权份额。购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让购房人持有的房屋产权份额，同时政府持有商品住宅产权份额一并转让，政府只按该类住房首次上市时的销售价格乘以政府持有商品住宅产权份额取得购房款。

转让对象为符合北京市商品住房限购政策的家庭，转让对象获得的房屋产权份额比例为100%。

“政府持有商品住宅产权份额”模式今后是否会同当年的限竞房一样，一度成为供地主流，尚需观察。

一边竞争至21%自持

不过另一边，顺义和大兴两地三宗不限价地块同日拍出了约107亿元，尤其是大兴旧宫地块，更是竞争至21%自持，但地价仍旧保持了温和水平。

大兴区旧宫镇南郊农场棚户区改造项目DX05-0200-0037、0038、6002等地块，规划建筑面积133065.75平方米，起始价42亿元。地块吸引了中海、中粮、招商、建发、中建二局、金隅、中冶、阳光城+雅居乐、金茂、金地、保利+首开等房企和联合体参与竞拍，最终合生以46.57亿元、21%自持比例竞得该地块，溢价率为10.88%，楼面价34998元/平方米，溢价率水平并不高。

金地+保利联合体以20.5亿元夺得顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块，溢价率为15.8%，楼面价为22369元/平方米。

中建一局以40.61亿元竞得顺义新城第13街区SY00- 0013- 6060、6066、6067地块二类居住用地、6058地块商业用地、6063地块综合性商业金融服务业用地、6065地块托幼用地，溢价率为0.52%，楼面价为18521元/平方米。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为：“尽管不限价，但顺义新城2宗地同时成交，保持了稳定价格预期，地块成交楼面价基本维持市场现有水平。”

如果将成交的三宗地块和暂停交易的地块相比较可以看出，暂停的三宗地块在区位上明显占优，一旦入市大概率产生高溢价。

目前北京楼市的表现相对于深圳和上海呈现出更为明显的“房住不炒”趋势。中指院数据表示，2020年北京商品住宅(不含保障房)成交均价为46932元/平方米，同比结构性小幅上涨2%，与其他一线城市相比保持相对平稳。二手房成交均价为55340元/平方米，同比下降2%。

一位房地产资深人士告诉记者：“暂停这三宗地块显示了北京在房价调节手段上的灵活性，不仅是限价限购才能够维持市场平稳。”

事实上北京2020年土地市场上涨明显。中指院统计，2020年北京宅地整体成交楼面均价呈结构性上涨态势，同比上涨24%至28822元/平方米，创近6年历史新高，全年宅地平均溢价率触底反弹，回升5个百分点至15%，宅地市场热度回升。

“从调节地价入手才能更有效地维持房地产市场稳定。”该资深人士表示。