专访佳兆业首席财务官吴建新:抑制冲动 回归理性 “平稳”将成为行业新常态

    每日经济新闻 2020-12-28 19:32

    真正降低有息负债。

    每经记者 吴抒颖    每经编辑 陈梦妤    

    2020年,“三道红线”对行业无疑是标志性事件。

    行业的共识是,“三道红线”已经改变了行业游戏规则,所有房地产企业回到同一起跑线,全行业进入了管理红利时代。

    面对行业未来的不确定性,无论是头部房企抑或中小房企都在调试身位,以此来度过市场波动期,获得更多发展机会和空间。龙头房企事实上在融资新规之下可能更具备优势,因为相比之下融资渠道更畅通、融资成本更低,可为他们的发展提供保障。

    与之相对,中小房企的局面可能更加复杂。《每日经济新闻》记者日前对话佳兆业集团首席财务官、高级副总裁吴建新,请他谈谈行业在融资新规之后的变化与发展。

    融资新规有助行业健康发展

    房地产融资监管的“三道红线”,意在控制房地产企业有息债务增长,这“三道红线”,包括剔除预收款的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%和现金短债比不得小于1倍。

    吴建新指出,“三道红线”融资新规后,行业将进入精细化管理与高效率运营时代。

    在新环境下,房地产行业规模扩张步伐将放缓,排位渐趋稳定。稳定的金融预期,也能倒逼房企更倚重精细化管理,合理安排经营活动、融资行为,并对产品、服务等提出更高要求。

    吴建新也认为,“三道红线”融资新规给不同类型的房企新增融资设置上限,使行业从盲目的金融性扩张回归理性的经营性增长,能有效防范系统性风险。房地产是国民经济的重要组成部分,“三道红线”新规有助于推动房地产行业健康发展,也是做好“六稳”、落实“六保”的有力举措。

    “从目前的情况看,‘三道红线’调控力度空前,指标设置科学合理,比如资产负债率指标特别提到剔除预收账款,要求非常严格,抓住了房企依赖高杠杆规模化发展的特点,精准到位。”吴建新称。

    房企应提质增效发展

    从企业角度来看,吴建新也指出,这一调控政策其实是给企业留了缓冲的空间,更有利于行业平稳过渡。“新规要求到2023年完成降负债目标,我们积极响应、配合国家政策要求,完成相关目标,提高公司本身抗风险能力。我们相信随着调控政策实施,房地产行业能够更理性、更健康、更平稳发展。”

    在当前的行业背景下,吴建新分析称,房企更需要通过项目的经营质量提升来寻求发展,将有息负债控制在合理范围。“三道红线”既是压力也是动力,项目经营向现金流型转变,再逐步向利润型转变。只有在市场缝隙间穿行,不断提升拿地质量,持续磨砺运营力,才能实现有质量的增长。

    作为一家中型房企,吴建新认为,要实现“三道红线”全达标的目标,关键是聚焦主业、把握好企业发展的战略定位,降低负债,优化债务结构,实现有质量的增长。必须紧紧围绕“规模有质增长、利润指标兑现、现金流平衡”,不断提升资本运作能力、大运营能力、风险控制能力等。

    而在具体的应对指标上,吴建新也开出了几道“药方”。例如,在投资端,吴建新认为,应精准投资,必须拿有现金流且有利润的项目,此外也可以引入战略投资者,优化资本结构。

    在精细化管理与高效率运营的时代,房企的管理运营势必是十分重要的领域。吴建新认为,房企应充分利用大运营管理体系,从“投、融、产、供、销、回、结、存”等八方面全流程、全方位管控,通过强有力的投资决策能力、产品研发能力、成本控制能力和营销策划能力,提高项目的运营效率,加快项目的施工、展示、交付与服务,提升产品溢价能力,进而实现利润的提升。

    “通过运营的提升,加快供货、销售及回款,实现用自有资金去撬动公司的投资和开发,真正降低有息负债。”吴建新表示。

    封面图片来源:摄图网

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