专访佳兆业首席财务官吴建新：抑制冲动 回归理性 “平稳”将成为行业新常态

2020年，“三道红线”对行业无疑是标志性事件。

行业的共识是，“三道红线”已经改变了行业游戏规则，所有房地产企业回到同一起跑线，全行业进入了管理红利时代。

面对行业未来的不确定性，无论是头部房企抑或中小房企都在调试身位，以此来度过市场波动期，获得更多发展机会和空间。龙头房企事实上在融资新规之下可能更具备优势，因为相比之下融资渠道更畅通、融资成本更低，可为他们的发展提供保障。

与之相对，中小房企的局面可能更加复杂。《每日经济新闻》记者日前对话佳兆业集团首席财务官、高级副总裁吴建新，请他谈谈行业在融资新规之后的变化与发展。

融资新规有助行业健康发展

房地产融资监管的“三道红线”，意在控制房地产企业有息债务增长，这“三道红线”，包括剔除预收款的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%和现金短债比不得小于1倍。

吴建新指出，“三道红线”融资新规后，行业将进入精细化管理与高效率运营时代。

在新环境下，房地产行业规模扩张步伐将放缓，排位渐趋稳定。稳定的金融预期，也能倒逼房企更倚重精细化管理，合理安排经营活动、融资行为，并对产品、服务等提出更高要求。

吴建新也认为，“三道红线”融资新规给不同类型的房企新增融资设置上限，使行业从盲目的金融性扩张回归理性的经营性增长，能有效防范系统性风险。房地产是国民经济的重要组成部分，“三道红线”新规有助于推动房地产行业健康发展，也是做好“六稳”、落实“六保”的有力举措。

“从目前的情况看，‘三道红线’调控力度空前，指标设置科学合理，比如资产负债率指标特别提到剔除预收账款，要求非常严格，抓住了房企依赖高杠杆规模化发展的特点，精准到位。”吴建新称。

房企应提质增效发展

从企业角度来看，吴建新也指出，这一调控政策其实是给企业留了缓冲的空间，更有利于行业平稳过渡。“新规要求到2023年完成降负债目标，我们积极响应、配合国家政策要求，完成相关目标，提高公司本身抗风险能力。我们相信随着调控政策实施，房地产行业能够更理性、更健康、更平稳发展。”

在当前的行业背景下，吴建新分析称，房企更需要通过项目的经营质量提升来寻求发展，将有息负债控制在合理范围。“三道红线”既是压力也是动力，项目经营向现金流型转变，再逐步向利润型转变。只有在市场缝隙间穿行，不断提升拿地质量，持续磨砺运营力，才能实现有质量的增长。

作为一家中型房企，吴建新认为，要实现“三道红线”全达标的目标，关键是聚焦主业、把握好企业发展的战略定位，降低负债，优化债务结构，实现有质量的增长。必须紧紧围绕“规模有质增长、利润指标兑现、现金流平衡”，不断提升资本运作能力、大运营能力、风险控制能力等。

而在具体的应对指标上，吴建新也开出了几道“药方”。例如，在投资端，吴建新认为，应精准投资，必须拿有现金流且有利润的项目，此外也可以引入战略投资者，优化资本结构。

在精细化管理与高效率运营的时代，房企的管理运营势必是十分重要的领域。吴建新认为，房企应充分利用大运营管理体系，从“投、融、产、供、销、回、结、存”等八方面全流程、全方位管控，通过强有力的投资决策能力、产品研发能力、成本控制能力和营销策划能力，提高项目的运营效率，加快项目的施工、展示、交付与服务，提升产品溢价能力，进而实现利润的提升。

“通过运营的提升，加快供货、销售及回款，实现用自有资金去撬动公司的投资和开发，真正降低有息负债。”吴建新表示。

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