广州“旧改加速度”，一个区要拆66个村

“拆啦！”“开拆！”

——从广州主干道黄埔大道往天河CBD方向行驶，道路两旁鲜艳的红底黄字横幅将拆迁村民们喜滋滋的心情表露无疑。

广州黄埔区是近年来广州推进旧改最轰轰烈烈的区域。2020年6月30日，黄埔区、高新区（广州开发区、广州高新区的规划区域基本上都属于黄埔区辖区范围）召开决胜三年完成旧村拆迁任务工作推进大会，向各街镇下达攻坚责任书，力争到2022年底完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁。

两年时间，66个村完成签约拆迁，这是广州将要创下的旧改“加速度”。一般而言，一个旧改项目从引起合作方到进入开发阶段，周期平均是6～8年。广州要大幅缩短旧改周期，需要在拆迁户、租户以及开发商之间，寻找到平衡的支点。

文冲旧改现场1 每经记者 吴抒颖 黄婉银 摄

毕竟，在城市更新的“造富神话”中，往往伴随的是租户不得不搬离居住多年的栖身之处，是开发商或许要面对的漫长拆迁“拉锯战”。个中的甘苦，唯有局中人能解。

记者于2020年10月、11月在黄埔区数个拆迁村对话多名村民、租客以及房企人士——他们是时代洪流中的一朵浪花，他们的悲喜，值得被记录。

“不知道什么时候就拆了”

在社交媒体中，关于城市更新这个话题，发出声量最大的不是那些暴富的“拆二代”们，而是在城中村中有一方居所的租房客们。时常可以看到，他们收拾好了行囊，拖家带口搬到下一个落脚处，“好多地方都涨租了，压力越来越大。”

轰隆隆的挖土机开进来，千千万的租房客走出去。这样的故事，每天都在发生。

广州黄埔区文冲村作为广州拆迁量最大的城市更新项目之一，自2009年启动以来已过十年。

文冲旧改现场2 每经记者 吴抒颖 黄婉银 摄

经过这些年的建设，文冲村已经建起了多栋回迁高楼，零零星星散落着还没有被拆除的建筑，多数也被高墙围蔽起来。墙内和墙外是两个世界，墙内的人们并不十分关心，哪一天他们的房子就会被拆，这里依然有理发店、小卖部，生活也还是一如既往地过。

林阿姨在文冲村经营一间小小的五金店已有十来年，她见证了文冲村拆迁的全过程。林阿姨并不知道，什么时候她租的这个档口就会被拆。毕竟周围的“邻居们”都拆得差不多了，林阿姨后面的房子，已经是一片黄土地。

“不知道啊，不知道什么时候就拆了，你得去问问房东，走一步看一步。我们租了这么多年，等房东通知就是。现在，房租也没有付给他了，以前是很贵的。”林阿姨说道。

和林阿姨有着相似经历的还有刘姐。

刘姐，广西人，是文冲村的老租客。十多年前，她就在文冲村居住；约六年前，她的儿子上小学二年级，她开始卖起了一些广西的特色小吃。刘姐指着身后一排关着门的店铺——上面仍然挂着各种各样的招牌，却都已不在营业状态。“之前有些档口做了几个月就生存不下去了，只有我还坚持了6年。”

房租是驱使刘姐的同伴们离开的原因。刘姐说，十年前，她的房租是400多元，这几年逐渐涨到了1000多元，生活成本逐渐变高，刘姐也逐渐有点力不从心，“原来的房价也没那么贵，现在这里，一平方米三四万块钱，房租就越来越贵。”

文冲旧改现场3 每经记者 吴抒颖 黄婉银 摄

刘姐话毕也惆怅起来，她也不知道自己是否能够坚持下去。“哪一天，说不定我也回老家了。”

在许多直播APP上，因为房租上涨而不得不重新租房的人很多。只要搜索黄埔、租房，与涨租有关的话题时常是平台热帖。

这些来自五湖四海的人们，往往会直播他们找房的过程，同时讲述自己的故事。“现在租房真是太难了，我现在住的这个两房一厅打算退了。老板要涨价，涨500元，之前是900元。这边全部在拆迁，房租在飞涨。”网友林端在直播中表示。

据克尔瑞，黄埔区旧改加速导致区域租赁住房供应量大幅减少，但租赁住房成交仍处于较为活跃的状态。旧改的持续推进，使得居住于城中村的外来务工人员不得不在租赁期未满的情况下再次踏上寻租道路。此外，本地旧改涉及的原住民也陆续成为住房租赁市场的一大需求群体；在租赁住房需求扩张和供应收缩的共同作用下，黄埔区的住宅租金水平被显著推高。

不过，即便租金逐渐爬升，那些在黄埔区工作的人们，也鲜少想到离开。林端也没有走，他最终选择住进了小区房，与城中村告别，但还在黄埔区。

“赔这钱我就签”

租房客们为了生活奔忙，被拆迁的村民们也有几多烦恼。人们放大了他们暴富的那一面，在金钱带来了生活的巨变之后，他们的生活也发生了微妙的变化。

记者在黄埔区南湾村见到了黄哥，他趿拉着一双拖鞋，与他的朋友们在一张简陋的椅子上摆了几瓶啤酒聊天，过着他“平平无奇”的生活。“你应该看到了，广东人就这种风格，我是拖鞋，你是凉鞋。”黄哥指着他的朋友自我调侃道。

他是南湾村的村民，曾经是村里的环卫工人，一个月的工资是到手4000块钱。黄哥完全不在乎村里做生意发家的人们对他若有若无的调侃。当他成为“拆迁幸运儿”后，一切都不重要了。

文冲旧改现场4 每经记者 吴抒颖 黄婉银 摄

黄哥家里有三栋房子，总共1000多平方米，按照他的心理底线，这几栋房子，他想要换到的钱是2000万元。黄哥的要求简单而直接，但开发商能够给出的价位，显然与他的期望有别。

黄哥告诉记者，开发商方面找过他，“给我几百万，我都不给他拆了。钱要到位，没钱说什么都没用，领导问我，你签不签名，我说，赔这个钱，我就签。”

这不是黄哥一个人的想法，每一个即将旧改的村，村民们多数对拆赔比有各种各样的异议，“太少了”，“大把人都不同意，宁可自己出租。”

村民们想要的永远只有更多，但市场的价格是理性的。黄哥的朋友甚至都觉得，黄哥要的价格是“天方夜谭”，哪有那么多啊，给你1500万元你签不签？1200万元你就签了！黄哥只是笑笑。

也不应该苛责他们过多，毕竟这是他们世代奋斗下来的祖产，要多少都是他们的自由，村民们会在不断地交流碰撞中与自己和解，找到平衡。

在村民眼中，过去大家的生活或许都是一样平静如水，不过现在每一位村民都暗暗地与他们所能够享有的财富画上了等号。某种平衡被打破了。

黄哥毕竟没有想要赔房子，他的烦恼无非是赔偿金额的多寡而已，其他村民的担忧还会有更多，当拆迁的挖机开进他们的村里，村民们就变身成为了“旧改专家”，对即将与他们产生关联的房企进行一番“扫描”。

在村民们看来，大房企、大品牌自然有优势，而名不见经传的中小房企，甚至在与村民沟通时，都会有明显的隔阂，很难获得他们的信任。

一位黄埔区的村民在做了很多功课之后告诉记者，他们期望的房企是“恒大、万科”，如果他们来搞，那就没什么问题。“来我们这里搞的那家，我上网查了一下，在别的地方都没搞好，有烂尾，那我们怎么能够相信他们呢？”

“现金流太紧了”

村民们、租客们的忧虑，是私密而多样的。如果放大到整个行业来看，事实上，在城市更新领域，所有企业面对的风险都是具象而共通的。

城市更新赛道的确有它诱人之处，否则也不会有那么多房企涌入。但城市更新领域本身具有较强的不确定性，蜂拥而入的结果又带来了激烈的竞争，就算是龙头房企，也免不了踩坑的风险。

文冲旧改的操盘手是万科集团，从2009年接洽这一项目至今，万科历时十年尚有很多问题没有解决，在宣传文冲旧改的“幸福文冲”公众号上面，时不时会见到震撼的对钉子户的喊话。

在最近的一篇文章中，“幸福文冲”写道，南回迁地块和八期回迁房迟迟无法开工，将近500户街坊回迁房建设受阻，教育地块因为最后一栋留守户，让文冲2500多户村民的孩子下楼就能上学的愿望，历经十年翘首以盼，至今却依旧停留在设计图纸上。

“他们的存在，严重影响了文冲村民的回迁进程，严重影响了文冲孩子的未来。”

城市更新的不可控之处正在于此。接近万科的人士告诉记者，文冲项目“很尴尬”，“那个项目至今没有怎么回款，距离现金流回正还有遥远的距离。”

万科的账本很难翻清楚，但可以从万科的公告之中看出一些端倪。

今年以来，万科A多次为文冲项目提供担保。5月7日，万科A公告称，全资子公司广州万科将为黄埔区文冲村改造项目12.5亿元保函提供担保；8月6日，万科A再次公告，为满足广州黄埔文冲城中村改造项目的需要，操作该项目的广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司向广州农村商业银行黄埔支行申请保函人民币8亿元。

城市更新项目利润丰厚，它不仅能造富村民，还能造富房企。但收益往往跟风险对等，当中存在的村民、村委之间复杂的利益纠纷、漫长的拆迁谈判周期、程序的正当性、资金压力等等，都是需要一步一步迈过的坎坷，只是不少企业会栽在半路，赢家永远是少数。

记者|吴抒颖 黄婉银 编辑|陈梦妤 卢祥勇 肖勇

校对|赵云

本文来自我的小伙伴镁刻地产

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