每经热评｜做好资金监管 防止“蛋壳”们割韭菜

每经评论员 胥帅  

近日，网曝一段视频，一名女租客与房东争论租住期限，双方争执不下，女租客拔刀相向。争执的原因与蛋壳公寓有关。

蛋壳公寓的爆雷风波还在持续，各地维权案例屡见不鲜。维权原因多是租客向蛋壳公寓交了房租，但蛋壳公寓未将房租付给房东。收不到租金的房东要赶走租客，交够钱的租客当然不干。

蛋壳公寓的爆雷反映了长租公寓模式的弊端。常规的租房市场，“押一付三”是通常做法。契约周期只有三个月，这就限制了房屋中介挪腾资金的空间。即便遇到“黑中介”，租客或者房东承担的违约损失也有限。断不至于出现寒冬风雪夜，租客露宿街头，或者当事方拔刀相向的极端案例。

但长租公寓租赁期限最长可以达到20年，用户一次性支付如此长时间的租金，蛋壳公寓的挪腾空间就大了。中介机构收租客一年房租，但只需向房东月付房租，剩余房租则被用作平台自身规模扩张，收更多的房屋，然后向更多的用户租售。如此循环，相当于中介机构给自己加了杠杆。当用户被腾挪的租金还能获取边际收益时，长租模式便能够维持，一旦某个环节出现变动，整个游戏的资金链就会崩塌。

长租模式拉长了商品周转的周期，让整个租赁结构复杂化，进而增加了三方风险。从某种意义讲，长租模式天然带有金融属性，蛋壳公寓积存的资金池正是向租客“借来”的资本，但借来的总是要还的。部分长租平台以低于行业平均水平的价格出租房屋，目的是扩充资本而非保持盈余。通过提高市场占有率来补偿经营损失。如此，也就不难理解，蛋壳公寓2019年为何会净亏损34.372亿元。

激进扩张的过程中，日益流出的现金流反过来增加了平台的资本需求，而对资本无休止的渴望则形成了科尔奈所说的预算软约束，使得长租平台变得要靠未来租金而活。

此情此景，很容易让人想起ofo小黄车的案例，没有预算约束造成了这个曾经行业巨头的轰然倒塌。这也说明，无论是哪种商业模式，企业都必须遵循风险收益比的财务纪律，没有足够的兑付能力就不要去盲目扩张。

这场爆雷风波中，最终为蛋壳高风险偏好买单的还是租客和房东。租客当中，有很大一部分是想落脚于大城市的年轻人。相比那些有抵押担保的房东，这些年轻人承受的损失无疑更大。线下找不到蛋壳办公地，线上处理难有结果，租客既要承受生活成本，还要被动增加维权成本。无论从伦理还是法理角度，每一个有理想的年轻人，都不应该因蛋壳的违约而受冻于风雪之中。

这带来一个思考，如何构建一个涉及长租公寓的法治监管体系，保障租户权益。笔者认为，对租金账户的监管必不可少。除此之外，长租中介机构还需有保证金或者其他抵押，为自身的信用背书。

实际上，各地已经采取一些措施，为长租公寓戴上“紧箍咒”。比如重庆要求承租人支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金都应纳入监管。西安明确，“托管式”租赁企业在开展租赁业务前，需要和西安范围内的商业银行签订《住房租赁资金监管协议书》，开立存量住房租赁交易资金监管专用账户。

只有做好资金监管，让租客的钱真正用在支付房租上，才能防止“蛋壳”们割韭菜。