魔幻蛋壳公寓72小时:从“被破产”到股票暴涨230%

    2020-11-19 22:10

    “租客如果解约,我们会在3~7个工作日解除租金贷协议。”“现在蛋壳确实出现了资金缺口,高层目前每天晚上还在开会商讨解决办法,资金缺口的规模其实我们是掌握的,但目前不适合对外公布。”“我们自己也一个月没有发工资了,我们知道蛋壳是遇到了危机。”“高层没在北京,中层不可能有人不经过领导同意接受采访。”11月18日上午,在蛋壳公寓(NYSE:DNK)北京总部,现场相关负责人宋琪(化名)接受了《每日经济新闻》记者的采访。

    北京市住建委方面向记者独家回复称,希望能平稳解决此事,后续处理方案会及时公布。

    目前,包括沈博阳、丁建伟等在内的蛋壳公寓高管,手机均处于关机或停机状态。其实,倘若不是11月17~18日这一波股价超过230%的惊人暴涨,蛋壳公寓可能还在“破产”的舆论中。而对于我爱我家接盘蛋壳公寓的传闻,记者第一时间向我爱我家方面求证,得到的回复是“没有接到具体消息”,没有否认,也没有承认。

    一位中介行业资深人士对此事的表态是,相关当事各方都不希望企业破产,有一线希望也要努力。

    资金缺口尚不便公布

    由于此前一度盛传当日将官宣“破产”,11月16日起,包括北上广深在内的全国多地蛋壳公寓办公区域开始出现很多前来咨询的业主和租客。

    11月18日,初冬的北京还下着小雨,蛋壳公寓北京总部门前排队的人已经没有前一日那么多了。很多业主和租客在一层排队拿号,拿到号之后方能到二楼蛋壳办公区域。大喇叭反复播放保持理性的录音,现场的警察,还有从其他区抽调来的安保人员仍旧严阵以待,尽力维持秩序。有位大妈突然很激动,厉声诉说自己的境遇,但更多的人对此已熟视无睹。

    《每日经济新闻》记者在现场了解到,为了分散压力,从11月18日起,蛋壳方面安排了各个区对应的接待点,不同区域的业主和租客们可以到相应的区域登记,而11月16日是所有人都集中在蛋壳公寓北京朝阳门总部排队。从记者获取的表格看,蛋壳公寓此次登记点共计12区35处。

    “没有好消息,也没有坏消息。”据宋琪介绍,蛋壳公寓很多员工仍旧在自己原来的岗位上,而现场很多接待人员都是从各地抽调而来,内部没有发生大规模离职。“现在我们都是在尽力做好接待工作。房东如果想退房,我们会解约,并且承诺在15个工作日内打款;租客我们会再安排。”

    不过对于如何安排,记者并没有得到宋琪的回复。

    目前,蛋壳公寓已经建立了线上登记窗口,房东可以在线登记诉求。

    “其实早在疫情暴发之初,我们是有一轮和房东协商降房租的,但当时大部分房东都没有同意,这件事就没有推行下去。后来蛋壳的空置率一直居高不下,到5月才有所好转,不过资金链就逐渐撑不住了。今天早上(11月18日)蛋壳股票大涨我们都看到了,但真的不知道原因,包括被接盘的传言,我们也不知道是从哪里来的。现在真的没有什么可以告诉您的,我们内部也不知道下一步会怎么样。”当记者询问宋琪的下一步打算时,她尴尬地表示自己也不清楚。

    一线城市齐现大范围解约

    深圳可能是最早一波出现问题的城市,早在今年2月初,深圳就发生过蛋壳公寓业主讨要租金事件。

    11月16日上午11点左右,《每日经济新闻》记者在蛋壳公寓深圳办公地劲松大厦看到,前来登记的多为二三十岁的年轻人,为提升办理解约效率,租客与业主被分为两拨。

    几位办理完解约手续的业主,手持《终止协议》,围站在门口互倒苦水:“原本想图个方便,现在找了一堆事,这几个月物业、水电还要自己交。邻居跟我说他们要跑了,我才赶过来的。”

    另一位业主则表示:“现在回去把这个文件贴在门上,告诉租客蛋壳已经跟我们解约了,我们要收回房子了。我们不直接跟租客联系,租客跟我们没关系。”

    但并非所有业主当日都顺利办理了解约手续。一位龙华业主告诉记者,他过几天还得再来一趟:“因为终止协议需要在蛋壳未按照约定支付租金15天后才能办理,而按照合同,他收租金的日子是每月12日。”

    现场一名戴着蛋壳公寓工作牌的工作人员告诉记者,公司已经欠了他们一个多月工资,该15日发工资,现在还没发。

    一名刚交完本月租金并在还租金贷的租客,在楼梯间咨询蛋壳公寓一位被称为黄总(音)的人后续怎么办时,黄总回复称“等业主解约之后再说,业主没解约就接着住”,租客追问,那我们被赶了怎么办,黄总回复“赶了再说嘛”。

    她悻悻地道:“真惨,买不起房就算了,租个房也爆雷。”

    至于目前官方有何措施,深圳现场警察表示,还没有解决方案,先办理解约,解约后租客的租金贷问题要再跟微众银行谈判。记者留意到,现场还安排了专车派送租客前往微众银行与其谈判对接。

    深圳12345则表示,鉴于蛋壳公寓近期租赁违约不断出现,建议投诉人保留好租赁合同等有关证据资料,并到居住地或蛋壳公司所在地公安派出所备案,同时与贷款交房租银行协商停交支付每月租金。

    一名来自北京昌平的业主告诉《每日经济新闻》记者:“通过蛋壳的种种反馈渠道都联系不上,我只好请假跑过来了,结果拿的是90多号,现在每半小时接待一名业主,我今天是肯定解决不了了。原来蛋壳是按照季度打款的,每季度初的6日定时打款,但是到了10月10日,蛋壳只给我打了一个月的房租,给我的反馈是蛋壳资金有困难,以后希望按月打款,我也同意了。但到11月10日我都没有收到这月的租金,我不愿意再和蛋壳合作了。各个渠道都联系不上蛋壳,真的是很焦急。”

    在上海,租客王理告诉记者,蛋壳公寓的销售此前为了做成自己这笔生意,每月租金给她比官网便宜了200元,并约定之后都可以按照这个价格续租。结果从10月中旬开始,就不断有人催她续签合同,但到了续签合同的时候,价格却涨了。不过有蛋壳工作人员告诉她,只要续签合同,就能享受房租返还。于是王理10月31日续签了合同,其中房租1990元,加上管理费、电费、网费共计2250元。

    11月1日凌晨,王理的房子开始断网,销售方面给出的理由是在换供应商,如果72小时没网,会每半个月返还50元至APP钱包。

    “其实是网络欠费导致的。”王理告诉记者,到目前为止,当初约定的房租减免部分还没有返还,500元押金也没退。

    在广州,一位租住在珠江帝景蛋壳公寓的租客也遇到了被房东换锁并断水断电事件。还有业主表示,其从今年7月底到10月,共在蛋壳公寓APP发起了4次余额提现,前3次均显示由于银行卡原因退款失败,该租客因此还在每次提现中都更换了不同的银行卡,但仍然没有用。

    《每日经济新闻》记者从多位广州蛋壳租客处了解到,目前无论是蛋壳方面还是官方,都没有统一的解决处理办法,这让他们的处境十分尴尬,不知道该何去何从。

    一位租客表示,其从广州蛋壳公司工作人员处了解到,预计在下个月底前给出解决方案,如果蛋壳找到其他公司收购,由被收购公司来偿还贷款。不过广州蛋壳现在无法给租客出具任何书面意见或清退合同,只是建议其去申请征信保护。

    蛋壳“裂了”

    蛋壳公寓2015年成立以来一路狂奔,一路被资本追随,即使已经上市,其赖以生存的租金贷模式也依然值得商榷。

    租金贷本身没错,这是一种中性金融工具,而蛋壳公寓的租金贷之所以时不时引发巨大争议,主要是因为很多租客一开始都是在不知情的情况下“被开通”了租金贷,这就导致一旦出现违约,租客仍需偿还贷款,甚至出现影响个人征信的可能。

    蛋壳公寓此次风波爆发后,11月16日,与之合作租金贷的微众银行很快发布公告表示,从维护该行客户合法权益的角度出发,根据租客与蛋壳公寓签署的《房屋代理租赁合同》:“您和业主已形成租赁关系,并已预付租金,享有合法居住权。建议在已付租期间继续居住,保障权益。同时,如果合法权益受到侵害(如强制清退、断水、断电等情况),建议租客通过法律途径维护正当权益。”

    微众银行还表示,至少在2021年3月31日前,租客的征信将不受影响。

    《每日经济新闻》记者了解到,对于征信问题,微众银行给出了以下两条建议:

    一是让业主直接和蛋壳的租客协商,让租客在蛋壳公众号、APP上申请退租,如果申请退租成功了,将操作截图保存下来,然后登陆“微众银行租住消费贷款”公众号,上传退租成功的截图,微众银行会派专人核实后,保护好申请人的征信(不论蛋壳实际退不退还租金余额给租客),避免逾期记录产生。

    二是如果蛋壳的APP和公众号直接宕机了,申请退租没有响应,那么也把截图上传到“微众银行租住消费贷款”的公众号上作为证据保留。微众银行也会和租客联系,核实信息后做好租客的征信保护。

    不过有意思的是,11月18日,就有租客表示,微众银行给他发的还款提醒里有这么一句话:“天下无难事,只怕有信人。”这让他觉得很不舒服。

    “这时间很微妙,意思就是看看到明年3月蛋壳公寓资金问题能不能得到解决。我们群里有业主上月跟蛋壳成功解约,承诺15个工作日打款,在APP都可以操作,至于钱什么时候到账户,那就不知道了。”北京蛋壳公寓总部现场一位业主告诉记者。

    而即便已经退租的租客,也迟迟拿不到押金。广州一名租客也反映:“退租一个月了,押金和租金返现近4000元还没返给我,找客服投诉,找管家,各种渠道都没有用。”

    深圳租客丝丝已经与蛋壳公寓办理完解约手续,并同微众银行进行了沟通,她告诉记者,微众银行给出的解决方案有两个:“一是蛋壳公寓付钱给他们,要么就我们接着还贷,蛋壳现在还不了钱,那还不一样是我们还钱?公告内容并未解决我们核心诉求,房子没租给我们,还要接着还租金贷,这没道理。”

    成败租金贷

    其实关于租金贷,蛋壳公寓在招股说明书中是这样说的:“租客预付租金是我们营运现金流入的重要来源,我们也与金融机构合作为租客提供租金融资,并预付给我们。这些融资活动构成我们现金流入支持的重要来源。”

    如果租客提前终止租约,蛋壳可能会被要求把预付租金退还给相关的金融机构或租客。“然而,我们预期能在较短时间内把空置单位出租给新租客,并从新租客或金融机构收取新的预付款。因此,我们不认为有重大的流动性风险。”

    蛋壳公寓显然是尝到了租金贷的甜头。

    据招股说明书披露,2017年、2018年和2019年前9个月,使用租金贷的租客占比分别为91.3%、75.8%和67.9%。2019年前9个月,蛋壳公寓通过租金贷模式从租客处获得的预付款为7.9亿元,占蛋壳公寓租金收入的80%。而2017年和2018年,这一比例高达90%和88%。

    不过2019年12月25日,《六部门关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》明确指出,住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

    此前有蛋壳公寓管家向《每日经济新闻》记者表示,租客可以选择月付分期模式,在签署房屋租赁合同后,还要与蛋壳公寓合作的金融公司签署贷款合同,之后租客按月付款给金融公司,一年的房租实际已付给蛋壳公寓。而按照蛋壳公寓给房东押一付三的方式,资金在此期间出现沉淀并有错配的可能性。

    监管层对此也早有关注。今年2月,深圳市政法委给市金融监管局、银保监局下发《关于开展相关排查工作的通知》表示,近来深圳发生了蛋壳公寓业主聚众维权事件,调查发现蛋壳公寓存在租金贷的情况,由于租金贷存在较大涉稳风险,要求金融监管局与银保监局高度重视并尽快开展排查工作。

    11月17日,深圳市住建局再次发布紧急通知,重点提出了7个方面具体要求,以切实规范住房租赁企业经营行为。尤其强调租金收取方式不得高进低出、长收短付,同时不得诱导租客使用租金贷,条条直指蛋壳公寓。

    天眼查专业版数据显示,全国目前共有900余家长租公寓相关企业。其中,65%为有限责任公司,32%为个体工商户。以工商登记为准,全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家,占相关企业总量的15%。

    截至目前,全国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常,近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。

    11月18日,在蛋壳总部众多业主和租客中还有一个很有意思的现象,一家不甚知名的平台公司在现场到处发广告,以期揽入一批不如意的蛋壳公寓客户。

    这家公司的宣传语是这么写的,我们不是长租公寓,不收房。我们只做真房源,不虚假。我们帮你找到好房东,不收费。

    记者留意到,在深圳租户群内也有人发消息说,“我也加了几个业主群,等大家都相互解约了,我给大家做中介哈,免费的哟,管份盒饭就OK!保证业主直租。”

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