西安租房市场戴上双重“紧箍咒”

    每日经济新闻 2020-11-10 18:46

    每经记者 任钢    每经实习记者 肖婷婷    每经编辑 毕华章

    长租公寓爆雷之声不时响起,深圳、郑州等多地已中招,西安部分长租公寓也未能幸免。

    乐伽公寓、左旗公寓爆雷在前,致使西安数千租客一时之间无“家”可归。而近期,“城城找房”又遭多名租客投诉,被指疑似爆雷。

    西安租房市场亟需一剂“强心针”。

    西安住建局近日对住房租赁市场连下两道“紧箍咒”,可谓及时:

    全面推行住房租赁合同网签备案对住房租赁资金进行监管

    一个月之内,西安租房市场监管再次加码,“数据端+资金端”双管齐下。

    但这对于拥有超过340万流动人口的西安住房租赁市场来说,或许也只是万里征途的第一步……

    “数据端”备案

    先来看看西安住建局的第一道“紧箍咒”,也就是全面推行住房租赁合同网签备案。

    在租房交易中,因信息不对称,租客处于下风,可以说是真正的“弱势群体”。

    而实行住房租赁合同网签备案制度后,政府部门可以对租赁信息进行全采集和全监管,一定程度上能削减这种不透明性。

    如何操作?

    出租人和承租人签订住房租赁合同时,须在西安市住房租赁交易服务平台(以下简称住房租赁平台)进行网签备案。

    目前,该平台已经上线,嵌置在西安市住建局官网中,“服务”栏目下。

    粉巷君(ID:nbdfxcj)浏览该平台网站发现,冠寓、朗诗寓、摩码公寓等企业已经进驻平台。截至11月10日,冠寓挂牌1081套房源,数量最多;朗诗寓挂牌23套。

    从入驻信息来看,云兮公寓在9月22日就入驻了该平台,时间最早。

    说到云兮公寓,想必不少朋友都知道,它是首家西安国有企业旗下长租公寓,是西安市住房租赁管理有限公司旗下的品牌,可谓是“根正苗红”。 

    图片来源〡摄图网

    说回到住房租赁平台,租户可以在平台上对房源和企业资质信息进行查验,并完成合同网签备案等。

    为了体验平台的操作流程,粉巷君以租客身份向入驻平台的一家长租公寓咨询。当问及合同签署事宜,对方表示最终是通过该公司的APP进行网签,之后会将相关的合同信息上传至住房租赁平台进行备案。

    这是否意味着,合同签署并不直接通过住房租赁平台,依旧是借长租公寓各自的渠道?

    对此,西安市住建局工作人员表示,住房租赁系统给每个入驻企业都配有企业端系统,企业可以通过接入系统发起合同签订,进行网签。

    “对于租客来说,能在住房租赁平台上签订肯定是最安全的,你也可以这么要求他们。”该工作人员表示。

    该平台上线时间并不长,不少功能尚未开通。

    例如在平台上,对已出租的房屋状态本应显示为橙色,未出租显示为绿色。但目前这一状态并未做出区分。

    “资金端”收紧

    第二道紧箍咒则剑指“资金端”。

    一直以来,长租公寓被广为诟病的一点是,凭借“高收低租,长收短付”的模式,疯狂扩张,赚得盆满钵满。其中不乏动辄十倍以上的“高杠杆率”,这为日后“爆雷”埋下不少隐患。

    简单来说,就是把利益留给自己,把高杠杆的风险转嫁给租客和房东。

    “而对住房租赁资金进行监管,核心就是去掉过度杠杆。”西部一位业内人士此前在接受媒体采访时说道。

    大方向下,西安也加入住房租赁资金监管行列,只是目前的监管对象还仅限于“托管式”租赁企业。

    其中,通知中对于“托管式”租赁企业的解释为,收储本市国有土地上的存量住房进行租赁交易的住房租赁交易企业。

    目前,此次资金托管的对接银行共有5家。分别为中国银行陕西省分行、民生银行西安分行、招商银行西安分行营业部、建设银行陕西省分行及西安银行总行。

    图片来源〡摄图网

    “托管式”租赁企业需要在11月14日前,选择一家监管银行,开设唯一监管专用账户,接受住房租赁资金监管。

    “租金统一打到对接银行中开设的唯一监管账户中,统一进行监管,企业逐月提取。”上述一位对接银行的工作人员表示。

    其实对于缩小住房租赁的“资金池”,是多个省市都在推行的方向,力求釜底抽薪,遏制“高杠杆率”游戏。

    今年9月,成都市发布租赁资金监管新规,要求住房租赁企业开立全市唯一的资金监管账户,对于支付租金周期超过三个月的,应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户。

    而厦门市近期也开始出手整治住房租赁中介乱象,对住房租赁经纪机构侵占、挪用承租人资金以及隐瞒、欺骗、强迫要求承租人使用住房租金消费贷款等行为进行严查。

    只是开始

    “数据端”尽可能透明化,“资金端”牢牢收紧。相较此前,西安的住房租赁市场似乎已有了长足进步。

    然而,不可否认的是,这仅是万里征途的“第一步”。

    北京金诉律师事务所主任王玉臣认为,以上两个方法固然可以有效进行监管,但是并不意味着再无后顾之忧。例如转移资金、逃避监管等问题。

    他举例,常见的资金转移有两种方式,一种是收款的时候根本不存放在监管账户上。另一种是资金到了监管账户上以后,企业变相转出挪作它用,而不是专款专用。

    而对于住房租赁资金监管来说,就牵涉到后续银行风控的问题。

    其实金融机构的介入,一定程度上对住房租赁市场专业化运营大有裨益。

    相关数据显示,在我国住房租赁市场中,个人住房供应主体比例高达90%以上。而在发达国家,专业的租赁企业提供房源占比高达30%,高出我国3倍。

    图片来源〡摄图网

    北京房地产中介行业协会会长李文杰也曾介绍到,机构化是行业未来发展的趋势。

    早前,建设银行深圳分行就曾与招商、华润、恒大等11家房地产公司签署房屋租赁战略合作协议,一口气推出5000余套长租房源,宣布正式开发深圳市长租房市场。当然,加入这一市场的还有中信银行、中国银行等多家银行。

    此外,还值得关注的一个事情是:税收问题。

    一般而言,不论企业或者个人出租住房时,都应缴纳的相关税费。只是在现实生活中,并非人人都能照做。

    此前南京为了支持住房租赁市场发展,鼓励租赁企业或个人通过政府租赁平台办理网签备案。其中对于个人,连续两年免征税收。

    西安此举后续会对税收方面有何影响?西安住建局房屋租赁管理处的工作人员对粉巷财经表示,近期即将出台相关规定。

    粉巷君接触到的不少西安租客表示,比起58同城等网站,他们会更倾向于选择有官方背书的平台。当然,前提是可供选择的房源数要丰富一些。如果在合适的情况下,哪怕是价格偏高一些,都能接受。

    “起码不用提心吊胆,随时担心自己会无家可归!毕竟出门在外,我们打工人也需要一个温暖的窝。”

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