每经专访迪马股份董事长兼总裁、东原集团董事长罗韶颖：“双循环”下保持稳健增长 力争进入地产行业TOP20

一头柔顺的长发，红色的衬衣搭配一条黑色的短裙，尽显职业女性的干练与柔美。作为一家横跨制造业、地产业的上市公司女掌门，她凭借着女性的特质，为迪马股份（600565，SH；昨日收盘价3.05元）打造出旗帜鲜明的差异化标签。

在女性化色彩并不浓厚的房地产行业，她用了16年时间，带领东原集团从名不见经传的区域企业跻身行业TOP50。在迪马工业和东原集团高质量发展的基础上，她又为迪马股份打造了“第三驾马车”——迪马产发。

她就是迪马股份董事长兼总裁、东原集团董事长罗韶颖。日前，罗韶颖接受了《每日经济新闻》记者专访。

罗韶颖 受访者供图

“深耕”一二线城市

16年时间，在罗韶颖的带领下，东原集团销售业绩持续攀升，从寂寂无名的区域公司发展成为全国地产50强企业。

“东原的目标一直没有变，即保住前三十的位置，同时努力争取前二十。”在罗韶颖看来，“地产还是要爬到那个山顶，到那个高度才安全。”

当其他房企加速“跑马圈地”时，罗韶颖始终很“佛系”，不太在意同行的快慢，而是充分把握自己的定位和节奏。

“有句老话说战略就是取舍，如果要再舍掉一个字的话，那就是舍，你要知道你要放弃什么，这个叫战略。”罗韶颖坦言，如果目前东原是一个排名前十的企业，只做一二线城市是没法支撑前十的行业地位，可能真的需要进行更大、更全面的覆盖。但对一家排名行业四十几位的公司来讲，则远没有到那个程度。

多年来，东原布局的城市主要包括西部的成都、重庆、西安、贵阳、昆明等，华中地区的武汉、长沙、郑州等，以及华东地区的上海、南京、苏州、杭州等。“这是东原实行的‘精选深耕’策略。”

所谓“精选”，就是精选一线和强二线城市，然后深耕，主要看好一线、强二线城市强大的支付能力。罗韶颖认为，这些地方不会非常多，但是更需要深耕，也是更有价值去深耕的。

“按照最近一期的统计指标来看，我们在一线、强二线城市的项目数量是占到了百分之八十几，三、四线城市的占比本身是非常少的。”她表示，尽管目前公司也在部分三四线城市有所布局，“与其说是我们布局三四线，我觉得另一个更准确的说法其实是深耕都市圈。”

在深耕都市圈的战略下，在当前的长江经济带布局的基础之上，东原已经开始在珠三角（包括粤港澳大湾区）进行布局，也是看好大湾区城市和居民的活力和支付能力。

强强联合近年来在地产行业里已然成为一种趋势，东原也不例外。今年以来，东原已先后与花样年、大发等签订了战略合作协议，在信息交流、土地市场、项目开发与转让、品牌推广、产品营销等多方面展开合作。

“到目前为止，合作的公司和项目占比在50强里面应该不低于中等的水平，我们希望更多起到优势互补作用，从今年开始公司也在尝试摸索一些规律。”罗韶颖举例道，如大发在华东地区，尤其在浙江积累非常深厚，东原今年的工作重点之一就是寻找整个华东大都市圈里辐射出来到三四线城市的一些机会，“大发是华东本地企业，他们明显要比我们更懂当地市场，更懂客户的领域。”

至于与花样年的合作，则与近年来房企热衷的城市更新业务不无关系。罗韶颖表示，“花样年是典型的深圳打法，在城市更新这块做的时间也非常长，积累也非常丰富。这些都跟我们业务发展重点有很好的一个相互支持。”

筹划东原物业上市

事实上，随着房地产行业集中度的提升，市场也在不断分化，不同企业在对市场和自身的认识上也在加速分化。

对于东原集团目前所处阵营以及未来发展，罗韶颖始终保持着清醒的认识并提前布局。“未来三年，行业或将持续处于一个高波动性状态。作为一家典型的二线企业，东原需要用规模覆盖未来三年行业和经济发展的不确定性。”

罗韶颖指出，今年以来，新冠肺炎疫情对房地产行业产生了较大影。另一方面，随着国内政策方向的明确，国内大循环、国内国际双循环等一系列非常正确的提法和对应的要求。“在利好和利空交织的情况下，宁可为不确定性多留一点边际空间。”

具体到东原发展，罗韶颖表示，“首先还是要抓销售，能往前赶的就不要往后拖。其次在拿地上，今年下半年拿的地其实是为明、后年作储备，在未来三年高波动性状态下，公司稳健增长策略是没有变的。”

进入后疫情时代，房地产行业存量博弈的时代也许会真正地拉开大幕，竞争将更加激烈。但罗韶颖表示，这对东原集团来说既是机遇也是挑战。“我觉得东原的特点就是特别乐于去发现客户的痛点，然后也特别热心和善于为客户的痛点找到解决方案。”

她举例道，去年东原开始试点在武汉做运动、大健康的社区，之前客户可能不会觉得东原硬件设施和服务有多好，但今年疫情暴发后，让更多客户开始建立起这一意识，辨别出什么是好小区。“今后我们也会在这方面继续往前走，不管规模增长到什么样的程度，我觉得这点是不会变的。而且房地产这个行业再往下发展，如果在过去健康社区打造这一点还没有更直接和更全面地表现为商业价值，未来在这一方面的呈现就会越来越显著。”

疫情除了让行业更加关注绿色、健康外，物业的价值也得到进一步提升，最为显著的是今年以来大批物业公司开启了上市之路。“从公司现在的物业服务规模和对应的一些关键指标来看，它确实已经达到了可以去上市的水准。”

过去一年，东原物业新增外拓项目超过40个，新增签约面积近1000万平方米，外拓收入同比增长逾8倍。如今，东原物业在管项目近200个，累计合约管理面积3000余万平方米，涵盖住宅、办公楼、公寓、工业园区、产业园、学校、医院、政府用房、城市综合体等。

“一直在做这方面的准备，但具体时间和进程目前还未确定。”罗韶颖还透露，考虑将社区运营品牌原聚场装到物业里面，增强物业的竞争优势，社区运营能力也是可持续的一个差异化竞争力。

迪马工业二次创业

东原地产已渐入正轨，迪马工业则还处于改革中。靠特种车发家的迪马股份，时至今日，仍一直保持着防弹运钞车市场份额第一。

然而随着移动支付的广泛应用，人们的支付方式已发生了深刻变化，随之而来的则是金融体系对现金需求大大减弱。2018年8月，罗韶颖接任迪马股份董事长时，正是公司处于成长的阵痛期：地产板块一枝独秀，而传统的工业板块需求急剧下降。

“特种车行业其实是一个非常传统，但又充满创新空间的行业。”在罗韶颖看来，特种车行业讲到底是要跟着城市一起生长的，城市越大，功能越丰富，对很多功能的移动应用要求也就更高，而此前迪马股份的特种车业务以面对ToG和ToB端为主，市场较小，很难上规模。

基于此，上任后的罗韶颖带领迪马工业开始了“第二次创业”。“时不我待，再不抓住机会就会留下遗憾。”

经过两年多的“创业”，迪马股份交出一份份不错的答卷，在这场变化或改革的过程中愈发显得与众不同。其中让罗韶颖觉得尤为欣慰的是迪马股价“完成了整个组织的变革，让组织能够支持未来新的一波存量业务的增长和新业务的开发。”

组织调整只是“创业”的第一步。如何让迪马工业适应未来城市功能发展需求，一直是迪马在探索的。“应急安防和ToC市场是未来特种车行业发展方向。”罗韶颖指出，随着城市化和经济发展，城市安全和安全配套保障方面的需求还会有比较大的增幅。与此同时，我国有14亿人口，在这个领域ToC功能的移动化改造还有很多机会。

在抓规模、转型的同时，近几年迪马工业还加强了产品的出口。“此前我们一直立足于国内已经足够大量的市场，没有重点抓出口。但随着我们的产品对应的国内市场已过了高峰期，出口才是未来发展的一片蓝海。”在罗韶颖看来，“中国制造”这个品牌IP，不光在消费品行业，在工业品方面同样具有走出去的空间。

受今年疫情影响，尽管原本起步良好的海外业务受挫，但迪马工业顺势拓展了医疗救护、公共卫生应急特种车辆开发，代表产品是负压救护车和负压方舱。尽管在医卫领域增量业务的销售量目前还无法跟成熟产品相比，但罗韶颖表示，医卫是个大产业，“未来可以探索的产品线其实还有更大的空间”。

布局养老大健康产业

迪马工业和东原集团虽然已经成为迪马股份高质量发展的“两驾马车”，但罗韶颖希望能让这两大没有关联的业务“绝缘体”有了产生火花的可能——2019年，迪马股份的“第三驾马车”迪马产发正式成立。在她看来，迪马工业、东原集团和迪马产发三大板块是互相影响的。“产发这个平台本身是没有任何业务的，它的功能就是寻找、探索、播种、孵化。”

目前，迪马产发主要由“两主两辅”构成，是四个完全不同的业务线，其中“两主”是养老大健康和安全智慧社区，这两个被定义为战略性业务，就是说内部有必需的基因和资源，外部则有够高的市场天花板。

“两辅”则是文体娱乐事业部和产业拓展事业部，这两块跟迪马和东原所擅长的ToC体验设计有着非常高的协同效应，但在目前的版图里对它们没有战略方面的要求，底线是自己能够养活自己就好，对它们没太大业绩压力。

近两年，迪马产发的养老大健康项目布局在西南和华东，目前已经落子三个城市，分别是重庆、成都和上海。但事实上，地产行业的不少企业早已在养老大健康领域布局。

“首先这是朝阳产业，有巨大的市场我们才会去播种。当它是朝阳产业、有很高的市场天花板的时候，就说明它会容纳很多同类选手。”罗韶颖坦言，与其说和其他企业是竞争的关系，不如说是大家各自在不同领域进行符合自己基因和资源配置的商业模式探索。

目前，迪马股价已经收购了两家机构式养老院，床位数达1500多张，预计到今年底将超过2000张，在川渝的床位数已经排到前三。但事实上，罗韶颖并不赞成仅一味扩张持有运营的床位数的发展方式。

“在内部我们有一个‘二八’原则，以自持运营床位数作为基础的机构养老产品占业务总量的20%，通过机构养老的业务广聚人才，搭建一个专业团队去探索新的商业模式，发力剩下的80%。”不过罗韶颖也表示，还是要用好已有基础的社区，结合迪马股价自身的物业公司去做社区养老和居家养老方面的业务，从而实现三大产业之间的协同效应，“更有利于把我们的资源和特色用起来和用好。”

目前，迪马股份正在尝试和探索养老与大健康相协同，重点一个是康复，一个是失智的预防和治疗。

迪马产发的另一个主要业务——安全智慧社区，发端于东原的精细化运营和服务基因，以及迪马工业的集成应用经验，同时服务于B端和C端客户，在提升社区住户体验的同时，为社区管理者降本增效。

据了解，2018年开始，安全智慧社区首先在东原地产分两期落位试水，随着产品打磨成型，今年疫情之后已经拿到外部订单，开始了市场化转变。

罗韶颖也坦言，产发板块里这些新业务的融资要求其实并不高，真正花钱的还是地产板块。现在只是让小团队自己摸索确定商业模式，先把一些样板项目好好做起来，将来如果有机会上规模的话，一定是要从外部实现市场化融资。

事实上，这些年来，和不同板块之间所面临的发展机会和挑战不同，迪马股份也始终在加速解锁一些重要的新技能，来应对市场发展。

正如罗韶颖在今年初写给迪马人内部题为《江南三足雪，米道十丰年》的信中所言：“2020年中国的经济生态将继续变化，而无论这些变化带来哪些挑战和机遇，迪马还是迪马”，“要继续做我们自己，因为，这样的迪马，适配变化的世界，也适配更市场化的时代。”

■公司：迪马股份（600565，SH）

■市值：78.22亿（截至9月21日）

■核心竞争力：公司主导产品有专用车制造、房地产开发、物业管理、绿化工程与建筑装饰

■机构眼中的公司：“经营节奏逐渐提速”“受益区域相对景气度”“地产及工业协同发展”