越秀地产核心净利润再创新高 多元扩储加速 未来增长可期

8月24日下午，越秀地产股份有限公司（00123，HK，以下简称“越秀地产”）举行了2020年中期业绩发布会。

在今年房企普遍业绩表现平平的情况下，越秀地产仍保持稳健的增长态势。财报显示，2020年上半年，越秀地产实现营业收入约为人民币237.1亿元，同比上升8.8%。权益持有人应占盈利约为人民币19.9亿元，同比上升6.7%；核心净利润约为人民币19.9亿元，同比上升8.5%。

在土地市场上，越秀地产拿地渠道多点开花，轨交+物业进一步落地、城市更新小有成绩。且据越秀地产投资者关系部总经理姜永进描述，未来越秀地产还会通过“住宅+配建”这种模式定向获取优质土地，收并购亦会作为增储的补充。

多元扩储发力之下，越秀地产增长潜力逐步显现。

财务面持续优化筑牢“安全线”

上半年，新冠疫情给房地产市场带来的较大冲击，越秀地产采取了有效的应对措施，加快项目复工复产，创新销售方式，积极推进线上销售。同时，把握疫情有效控制后第二季度市场出现的快速反弹行情，重点抓好销售和现金回流，在上半年波动的市场环境中，仍实现了合同销售同比增长，合同销售额再创历史新高。

年中报显示，今年上半年，越秀地产录得合同销售（连同合营公司项目的销售）金额约人民币375.6亿元，同比上升1.8%，完成全年合同销售目标人民币802亿元约46.8%。合同销售均价达到每平方米人民币24700元，同比上升9.8%。

不仅在住宅开发领域，越秀地产的商业地产平台今年上半年也表现良好。即使受到疫情对商业运营的冲击，越秀地产仍积极挖掘疫情后行业变化带来的机遇，创新调整各业态的运营方式，优化客户结构，积极开源节流，实施精细化管理，有效控制运营成本，实现了经营的基本稳定。

今年上半年，越秀地产租金收入约人民币2.9亿元。其中，位于广州珠江新城的越秀金融大厦期末出租率为95%，保持高位运行，租金收入人民币1.8亿元，同比上升3.8%。越秀地产持股38.37%的越秀房产基金实现收入约人民币8.3亿元。

尤为难得的是，在经营业绩再上层楼的同时，越秀地产的财务指标也进一步优化。年中报显示，截至2020年6月30日，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币301.6亿元，与年初基本持平；净借贷比率为71.2%，较年初下降2.8个百分点。

越秀地产也抓住融资窗口期，今年上半年通过多元化融资渠道，对债务年期组合和债务结构进一步优化，融资成本进一步降低。上半年，越秀地产于境内成功发行人民币15亿元公司债，发行期限3+2年，发行票面利率为3.13%。越秀地产期内平均借贷成本同比下降 5个基点至4.71%。

多元扩储显效未来增长可期

业绩持续增长，越秀地产在土地市场上也表现出色，独具优势的“轨交+物业”模式成为其新的增长点。

今年上半年，越秀地产“轨交+物业”发展模式贡献了亮眼的销售业绩，品秀星图、品秀星樾和品秀星瀚三个在售轨交项目合共实现合同销售约人民币50.5亿元，同比上升141.6%。越秀地产与广州地铁集团的战略合作持续顺利开展。

此外，越秀地产还通过与最终控股股东广州越秀集团订立两份期权契约，取得可收购的两个轨交项目水西项目和镇龙项目51%权益的权利，两个项目总建筑面积约为105万平方米。

越秀地产计划于今年第四季度行使两份收购期权并完成项目收购，如收购完成，越秀地产轨交项目的土地储备总建筑面积将增加至419万平方米，占越秀地产总土地储备（截至2020年6月30日）的17.7%。越秀地产已成为中国轨交物业开发的较大发展商之一，此项深具特色的轨交物业发展业务将为本集团带来持续的业绩增长。

除此以外，越秀地产其他多元化扩储模式也持续发力中。目前越秀地产采用“6+1”的增储模式，其中6指6大特色化的增储模式，分别是“轨交+物业”、“住宅+配建”、国企合作、城市更新、收并购、产业勾地；并配以公开市场土地拍卖。

今年上半年，越秀地产通过较低的溢价获得了广州、杭州和苏州3个城市的5幅土地，总建筑面积约为110万平方米。值得一提的是，其中面积约44万平方米的广州番禺长隆南地块为越秀地产通过“住宅+配建”的新模式以底价获得。

投资者关系部总经理姜永进表示，通过这种模式定向获取，公司能以低价获得优质土地，同时通过配建工程的建设，有效管理现金流，他还指出，未来城市更新也会是重要的土地获取手段。

尽管拿地方式多元，但越秀地产仍秉持审慎的投资态度。越秀地产董事长林昭远指出：“今年上半年投的地还不算太多，上半年整个土地市场还是比较火热的，我们也是按照投资标准，不符合标准，超出我们计划的就不考虑了。”

林昭远指出，下半年，越秀地产会积极根据市场，根据土地，每块土地的特性来进行积极的参与。

作为“粤港澳大湾区”的龙头企业，越秀地产未来将持续巩固“1+4”全国性布局，深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西部地区，在全国战略布局19个城市。截至2020年6月30日，越秀地产的总土地储备约为2363万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约53.9%。

林昭远表示，展望下半年，越秀地产将继续紧绕“优化结构提效益，经营驱动促发展”的工作主题，坚持高质量稳健发展，深化“轨交+物业”战略的实施，全力以赴完成年度销售及各项经营目标，不断提高股东的资金回报率和股东价值。文/雅琪