每经记者 王佳飞 每经编辑 陈梦妤 孙志成
对一众北漂来说，上一次房租下降，可能要回到2008年的金融危机时刻。
“房东想来看看房子。”7月的一个周五，正在上班的赵迅突然接到了自如管家一条有些莫名其妙的信息。
赵迅在北京石景山一处自如公寓已经租住3年，主卧房租从2200元/月涨到2600元/月的这些年里，除了交租，他和自如、房东甚至是室友间可以说毫无联系。
公寓、租客、房东三方“见招拆招”的戏码
赵迅向自如管家打探房东的来意，对方表示也不清楚。
房东夫妇在约定的周六到来，看到了房间中被拆除的隔断，感慨说：“原来隔断真的被拆除了。”
赵迅租住的这套自如公寓是首次出租，原本自如在客厅打了隔断，不过出租后就拆除了，但床和书桌依然原封不动地摆放在那里。
房东夫妇开始询问赵迅房间的租金，在得到回复后，房东夫妇终于说出了此行的真正目的：“如果我们和自如解约，你们愿意按照现在的价格继续住这里吗？”
图片来源：镁编摄
这段时间，一些长租公寓企业试图压下他们当初高价收来的房子，但房东和租客并不愿意束手就范，于是三方上演了一出见招拆招的戏码。
房东夫妇告诉赵迅，自如在以隔断拆除为由向他们协商降房租，目前给到的整租租金已经不足5000元每月了。而赵迅和同租室友每个月的租金是4800元，被拆除的隔断间最初的租金则是每月2500元。
“自如要求周日答复。”房东夫妇的打算是：同自如解约，将房子直接租给赵迅和室友，这样即使维持原价，也比自如修改后的报价高。
如果赵迅不接受，那么房东打算收回房子重新招租，不过很显然他们希望赵迅能够继续租住，他对赵迅说：“我知道现在房子也不好租，所以希望继续以自如给你的原价出租。”
“在即刻搬离和原价租住之间，我很自然选择了原价继续租住。因为惯例是每年自如续约都要上浮租金，而且还会另外收一笔约相当于一个月房租的管理费。现在可以原价从房东直租，没有管理费，所以还省了点钱。”赵迅告诉镁编。
在得到了赵迅的响应后，房东夫妇表示会同自如解约，然后欣然离开。
不过赵迅告诉镁编：“房东承诺的原价只是到明年1月，理由是因为他们和自如的合约就到明年1月，能看得出来，他们是想等到那个时候或许疫情消除，租房市场恢复，他们又能可以涨一波房租。”
另一位业主张瑾则向镁编讲述了其与自如洽谈更详细的过程。
“从6月份开始，我陆续接到自如管家的电话，意思是让我每月租金降800元，如果选择不续租的话就要赔偿1万多元。”
张瑾说自己在网上看到有这种遭遇的房东还不在少数：“我加入了一个针对自如的维权群，里面有400多人呢。群里还专门设立了和媒体沟通的人员，我们维权的决心还是很大的。”
但这一次降租风波的结局颇具戏剧性。自如相关负责人告诉镁编：“整体来说，启动价格协商的房源，在自如管理的百万间房源中占比极少。目前已有一些业主认同长期共赢理念，与我们达成了新的合作协议，在此我们衷心感谢他们的理解和支持。同时，所有展开协商的房屋合约都在正常履约过程中，我们也按时给业主付款。”
“能不赔钱就挺开心”
栖息地青年公寓CEO李闻喜在长租公寓刚刚风起时就进入了这个行业。
2017年，经朋友介绍，李闻喜将自己的公寓品牌——栖息地青年公寓首个项目定在了深圳市龙岗区南岭1983创意小镇。截至目前，李闻喜的栖息地青年公寓在深圳大约拥有1700套房源，主要以集中式公寓为主。
“我们体量本来就不大，往年都没感觉到出租率有什么大的变化，不过今年退房的比较多，新租的量又不够，就感觉到压力大了。”李闻喜告诉镁编，无论是对他还是大部分同行来说，今年首要目标是要维持正常的现金流，把风险控制住，“先稳住，活下来”。
图片来源：镁编摄
在李闻喜看来，今年的租赁旺季并非不“旺”，只是有所推迟。栖息地青年公寓的出租率从5月份开始有所回升，6月又跌回78%左右，但7月又突然提升近10个百分点到90%左右。
“现在明显好起来了，以前那几个月别说租房，看房都没人，退房的还很多。”李闻喜说，”栖息地青年公寓其中一栋，今年最多的时候一个月退房接近40套，不过一直以来出租率都没有掉到过76%以下，情况还算比较稳定。”
1983创意小镇的栖息地青年公寓目前共有5栋房源，这些房源都来自厂房宿舍改造，每个月合计租金、水电等费用的成本接近70万元，业主今年减免了半个月的租金。
虽然按照惯例，李闻喜旗下的公寓每年对租客的租金都会有一些小幅上浮，但今年整体保持在不涨不降的水平。不过，他们也推出了一批特价房源，价格由正常时期的2300元降至1980元起。
贝壳研究院统计显示，2020年上半年，长租公寓出租率明显下降、违约率提升，同时仍然需要正常给业主支付房租，企业现金流普遍吃紧。同时，疫情期间租赁企业的管理成本提升。
在“违约率提升”这一点上，李闻喜感受十分明显，他称之为“跑房”。他旗下的公寓有些租客还没交租金就不见了；有的因为回不了、不想回深圳的租客，连房间东西都不要了就失联的；还有回来深圳以后，公司倒闭了，领不到工资交不起房租的租客。
“往年很少很少，今年‘跑房’的特别多，一栋楼6月份有9个跑房的，5月份更多。”李闻喜说，有些租客莫名其妙不见了，也联系不到人，“对方日子也不好过，肯定也是遇到困难了，押金都不要了。”
图片来源：镁编摄
对于李闻喜来说，今年最困难的时候就是“没有利润了”。
“尽量做到不赔钱，不赔钱就挺开心的。”李闻喜说，大概有2、3个月的时间他收完租金，然后交完租、发完员工工资，基本就没有结余了。“二房东不像房东，对我们来说，这些空着的房间都是利润，只要多租出去一间就能多挣一间的钱。”
长租公寓行业冷却 “规模慢慢做”
大型品牌长租公寓在目前的环境下也放慢了扩张步伐。截至2019年底，已有44家规模大型的开发商开展长租公寓业务，但今年上半年没有开发商新进入长租公寓领域。
深圳一家大型品牌长租公寓的负责人之一告诉镁编，深圳现在部分地区的目标租客群体回来的还不是很多，出租率各方面还是上不去，租金收入整体还是有波动。但房东那边需要缴纳房租、员工工资需要发放，这些压力都是现实存在的，现金流还是要用来活着，“租户天天闹降租，房东实际上又不给援助，可折腾了。”
另一位长租公寓从业者则告诉镁编：“这个行业现在很艰难。上半年很多客源都流失掉了，很多房间从疫情爆发以来空置到了现在。2017年那会儿，各长租公寓争相太高收房价格，事实上有些房源自从收来后就没挣过钱，只不过这些危机集中在这个时候爆发了。”
乐乎公寓创始人罗意也表示，2019年整个宏观经济形势，叠加疫情的干扰，对我们上游的行业打击还是非常大的，也自然映射到了租赁产业中。
但罗意同时认为，长租公寓企业降价是无可厚非的：“长租公寓企业受到冲击，所以采取降价以保证整个现金流的安全，这是业界通用的避险措施，我觉得这个事情其实无可厚非。”
华菁证券曾在一份研报指出，2019年长租公寓行业头部企业管理规模平均增速为19%，较2018年的173%明显回落，预计今年将进⼀步回落。目前市场头部企业基本是早期进入行业的企业，在盈利上提前锁定低价房源并享受了2017～2018年的租金上涨，获得另可观的租金剪刀差；在规模上充分利用2017～2018年的资本推动，获得了大量货源。在那之后才进入的⼀些企业目前已基本淡出。
李闻喜认为，经过上半年的考验，长租公寓行业会越来越规范，各方也都会趋于冷静，保持理智，不像以往那样狂热，这对行业来说是好事，也让大家认清了长租公寓不是一个金矿，“长租公寓真的是实实在在的实业，需要慢工出细活。
租赁市场传统旺季推迟
长租公寓是租赁行业中规模庞大的参与者，对租赁寒冬的感受最为猛烈。事实上，这根链条上的每个个体都有所触动。
“本轮租金下跌系2012年以来首次租金持续半年以上的同比下降。”这是贝壳研究院对当下北京租赁市场做出的直接判断。有租赁企业人士告诉镁编：“目前，业主自己成交一套房源大约需要60天。”也就是对房东来说，一套房子在一年中的1/6时间都不会产生收益。
统计数据非常直观地体现出了房租的下行趋势。贝壳研究院数据显示，2020年上半年北京各个行政区租金都处于下降状态。不同行政区的租金水平中，租金同比下降幅度最大的是石景山区，上半年租金水平为71.25元/平方米/月，同比去年同期下降4.72%。
受二次疫情影响，北京市场传统的毕业租赁旺季目前暂未显现，6月成交量环比下降7.3%。7月份平均租金则已降至年内最低点，跌幅较上月有所扩大（据诸葛找房）。
镁编以房东身份咨询了链家京南大区一位店长赵飞鹏，“受疫情影响，今年租房市场行情一直不是太好，不过现在应该是挂牌最好的时候了，最近毕业季找工作的人也多，租房需求有所回暖。平均下来，我每天的带看在1～2人左右。至于成交周期，还取决于报价。”
不仅仅是北京，全国数据来看，贝壳数据显示半年来全国范围内租金都呈现出下降趋势。
贝壳研究院数据显示，重点18城的平均租金水平，3月份下降14.0%，从2月的47.7元/平方米下降到41.0元/平方米。4月及5月份，平均租金有小幅回升，环比分别上涨1.4%和2.8%，但租金价格仍较大幅度低于去年同期水平，同比下降幅度均在10%左右。6月份租金水平又呈现下降趋势，环比5月下降3.2%，同比去年6月下降10.9%。
今年的毕业生能否为租房市场注入强心针，目前来看还有些不确定性。
记者|王佳飞 黄婉银 编辑|陈梦妤 孙志成 肖勇
本文来源：镁刻地产（微信号：Real-estate-Circle）
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