东莞黄江双料地王“沉睡”的4年

    每日经济新闻 2020-06-30 20:23

    4年前抢下的“地王”,如今却成了负担。

    每经记者 吴抒颖    每经编辑 魏文艺    

    北大资源正在为曾经的不计成本疯抢“地王”付出沉重代价。

    4年前,北大资源在东莞抢下两宗“地王”,其中一宗位于黄江的“地王”项目至今仍在沉睡之中。这宗于2016年9月份出让的地块是当时东莞的总价和单价双料“地王”,当时被北大资源以总价34.3亿元夺得,折合楼面地价25264.46元/平方米,溢价率达到惊人的662.22%。

    6月29日,《每日经济新闻》记者来到位于东莞市黄江镇宝山社区的北大资源“地王”项目(案名称为“北大资源·颐和翡翠花园”)现场看到,地块内完全没有施工的痕迹,只有几座搭好框架的建筑显示其曾经短暂开工过。

    雪上加霜的是,因为该地块没有能够按照既定的时间节点推进,客观上拖累了北大资源的业绩,也成为北大资源如今最沉重的负累。6月29日,北大资源发布的年报显示,2019年全年,受物业减值拨备影响,北大资源亏损约为16.93亿元。而据《中国房地产报》,其中东莞黄江项目计提减值达到19亿元。

    值得一提的是,专注于“做好产品”的北大资源,将最高光的时刻留在了2016年。之后随着楼市回归理性轨道,这家规模没有起飞、转型步伐蹒跚的房企,就此归于落寞。

    北大资源东莞黄江“地王”项目现场 图片来源:每经记者 吴抒颖 摄

    黄江地王“搁浅”近4年

    接近4年过去,北大资源黄江“地王”的前途依然未卜。6月29日,《每日经济新闻》记者实地探访这一地块时发现,该地块目前处于停工阶段,围挡上“即将瞩目上呈”和“千亿国企实力”的广告词格外显眼。

    围挡上贴着一张已经泛黄的建筑工程施工许可证显示,黄江“地王”的合同工期从2017年8月20日开始至2020年11月25日止,这说明北大资源曾经短暂建设过这一项目。

    项目围档上张贴的建筑工程施工许可证已经泛黄 图片来源:每经记者 吴抒颖 摄

    被围蔽的地块内部,稀稀落落的几栋房屋框架裸露着钢筋,空无一人的工地以及生锈的门框无不显示着这个被遗忘的“地王”项目的寂落。按照围挡上建筑工程施工许可证上的计划,在今年11月25日之前完成工程注定只是奢望。

    “建不了啊,算不过账。拿地的时候就决定了。”一名同样在黄江有项目在售的某开发商人士告诉《每日经济新闻》记者。

    事实上,北大资源对黄江“地王”项目始终寄予着厚望。就在去年,时任广东北大资源副总裁的金磊在接受东莞房天下采访时还称,公司在拿东莞这两块地之前,做好了充分的市场调研,十分看好樟木头与黄江的发展前景,对这两个项目信心满满。

    但现实往往难遂人愿,市场并没有如北大资源所期盼的持续上行,相反,近4年过去,黄江的一手房项目售价依然和2016年市场最狂热之时持平。

    北大资源拍下这宗东莞黄江“地王”的2016年,正是全国市场猛涨的时候,全国房价高烧不退、土地市场“地王”频出,也因此被称为“地王年”。

    据克而瑞数据,截至2016年12月20日,全国共计成交336宗单价和总价“地王”,数量再创新高;当年全年“地王”平均溢价率高达264%,其中东莞“地王”平均溢价率更是高达435%。

    “你不知道,2016年的时候东莞市场有多疯狂。”一名TOP5房企的员工张兴告诉《每日经济新闻》记者,他所在的房企也在当年抢过“地王”,至今这宗地块仍在亏本出售中。

    《每日经济新闻》记者走访黄江部分在售房地产项目发现,与北大资源项目临近的融创公园首府项目,目前在售公寓项目均价在2.2万元/平方米左右。据置业顾问介绍,该项目已经售罄的住宅“开盘售价在2.3万~2.4万元/平方米之间,最后可以达到2.6万~2.7万元/平方米。”

    项目现场展示的效果图  图片来源:每经记者 吴抒颖 摄

    这说明,无论北大资源如何运作,按照当前的市场状况,入市即亏本是必然事件。事实上,当时北大资源拿下的这宗地块,楼面价也已经远远高于当时周边在售的项目均价。据东莞凯盈,2016年全年,东莞黄江一手房住宅网签均价为22230元/平方米,远低于北大资源25264.46元/平方米的楼面价。

    只有在楼市不断持续上行的阶段,北大资源才有可能最终“解套”,很显然,北大资源的“赌局”输了。据东莞乐居综合的东莞统计局最新数据,2020年5月,黄江一手房网签的销售均价为18921元/平方米,市场归于理性。

    截至发稿,北大资源方面没有就东莞黄江项目的后续进展情况回应《每日经济新闻》记者的问询。

    北大资源东莞黄江“地王”项目大门紧闭 图片来源:每经记者 吴抒颖 摄

    “负重”的北大资源

    虽然背靠中国最大校企“北大方正”集团,但北大资源的发展历程并非顺风顺水。受人事震荡、连年高溢价拿地的拖累,从2014年开始,北大资源持续亏损3年,直至2017年才扭亏为盈,未料两年后就再次陷入亏损。

    2020年6月23日,北大资源发布截至2019年12月31日止年度之全年业绩之更新资料显示,2019年北大资源年度亏损约为16.93亿元,主要是受发展中物业及持有出手物业减值拨备32.68亿元影响。

    据《中国房地产报》,在减值拨备的项目之中,东莞黄江项目单个项目计提减值达到19亿元。可见,当年“不计一切”抢下的“地王”,让北大资源付出了沉重的代价。

    回溯北大资源近几年在土地市场的表现以及财务指标的变动可以发现,这家企业其实是十分典型的没落“中小房企”代表,在战略方针上不够笃定、土地投资上没有准绳、负债又长期高压运转,当市场下行,问题就会逐渐显现。

    在北大资源疯抢“地王”的2016年,其管理层的业务展望还是:“未来在土地获取上重点深耕准一线和重点二线城市,不排除以收并购的方式进一步拓展公司业务”;直至2019年,北大资源管理层已经不再提及房地产业务的具体发展了,业务展望也仅剩下寥寥的“将持续聚焦一二线和部分强三线城市,推行轻资产运作模式,加大产城融合项目的对接和储备。”

    北大资源2019年年报截图

    3年之间,北大资源的战略转向明显。2018年,北大资源明确科创产业服务商的定位,以“科技”和“大健康”两大发展主轴,聚焦产、城、创业务三核,包括产业运营、城市配套、创投服务三项重点业务。

    但从北大资源的业绩报告上,尚未能够确认除了房地产销售之外的其他业务究竟为公司带来了多少贡献。与此同时,北大资源业绩转向却已是不争的事实。

    年报显示,2019年,北大资源实现签约销售约145.20亿元,而2018年、2017年的销售额分别为168.2亿元、161.3亿元,连续3年下滑。不仅如此,北大资源的负债率也常年高位运行,据《每日经济新闻》记者测算,北大资源2017~2019年的资产负债率分别为95.28%、92.96%和97.1%,远超过80%的红线。

    数据来源:企业年报 制图:每经编辑 魏文艺

    一位房地产大佬曾言“房企没有规模没法玩”,北大资源正好是最好的印证。2016年,北大资源在官方微博中曾经发布一番言论,“在地王频出的今天,北大资源不再以规模开发取胜,而是将目光转移到业主的品质生活上。”

    两年后,北大资源CEO曾刚在接受一家自媒体采访时也说过,北大资源拥抱趋势,拒绝诱惑,其目标是“3年300亿、5年500亿”的“保守目标”。

    言犹在耳,而江湖已不是当年那个江湖。曾经位列“房地产销售额百强企业”的北大资源,今年前3个月的销售额仅剩下10.7亿元,股价也一泻千里——2020年6月29日,在年报发布当日,北大资源报收0.072港元/股,重挫18.18%,市值仅4.62亿港元。

    北大资源近一年股价表现  数据来源:同花顺

    (镁刻地产原创,喜欢请关注微信号meikedichan)

    封面图片来源:每经记者 吴抒颖 摄

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