华夏幸福：产业新城行稳 信用评级上调

6月15日，三大评级机构之一惠誉评级维持华夏幸福长期外汇发行人违约评级(IDR)为“BB-”，前景预期稳定。与此同时，惠誉肯定了华夏幸福的高级无担保评级和所有未偿还债券的评级“BB-”。

另外，6月9日国际信用评级机构穆迪授予华夏幸福间接全资子公司CFLD(Cayman)InvestmentLtd.拟发行的美元票据Ba3高级无抵押评级。

自今年1月穆迪授予华夏幸福Ba3主体信用评级以来，穆迪对华夏幸福的展望评级一直维持“稳定”，这充分展现了华夏幸福稳健的资金实力和产业新城业务模式的长远性。

近期，华夏幸福产业新城业务持续推进，都市圈战略也再次迎来政策利好，稳健已经成为该公司的标签之一。

强强联合促新城

全国疫情进入后半场，近期华夏幸福在产业新城业务方面也频频发力，尤其是外部合作公司的加入，更能起到1+1＞2的效果。

5月28日，平安国际智慧城市科技股份有限公司与华夏幸福基业股份有限公司于嘉善产业新城签署战略合作协议，双方将携手共建智慧产业新城。

活动现场，中科院院士张永莲等高层次人才领衔的7家领军企业签约入驻，34个重大公基建项目集中开工。

平安智慧城市所拥有的“金融+科技”优势，以及在自有物业和对外投资等不动产领域的运营管理经验积累,打造出面向多样化园区的“双三角六支柱”管理服务体系，即围绕智能决策和高效协作为目标，创新打造园区服务平台、运营管理平台、数字孪生、产业发展平台、招商服务平台和金融服务平台。通过该体系，平安智慧城市-智慧园区践行新基建软硬结合双通道发展理念，创建全时全域智慧园区新模式。

本次战略合作协议达成后，华夏幸福将支持平安智慧城市在华夏幸福运营的全国60余个产业新城内开展“智慧产业新城”相关领域的合作。

平安智慧城市将发挥其在智慧城市建设中的科技优势，利用先进的数字化、智能化、一体化城市运行体系，与华夏幸福共建全方位覆盖产业新城管理、企业创新孵化和市民服务功能的“1+N”智慧产业新城平台，共同推动和构建“智慧产业新城”。

曾经在成都市蒲江县两个地块有过合作开发的华夏幸福和花样年在5月15日下午，再次签订合作协议，双方计划进一步深化合作，在住宅合作层面全面铺开的基础上，拓展到相关联的产业新城合作，推进双方各自发展战略的实施，实现增强双方企业核心竞争力的双赢目标。

双方将发挥各自优势，在相关联的产业新城展开土地整理开发、规划设计、城市基础设施及公共配套设施建设经营、配套商业项目、产业招商的合作，并结合自身产业特色，结合不同领域各自的产业资源，形成产业互补、协作配套、共同发展的业务发展模式。

另外，华夏幸福新业务也在不断推进中，5月28日，招商银行正式发布中标通知书，华夏幸福中标招商银行全球总部大厦项目代建服务，这是轻资产运营管理模式华南重磅首秀。

顶层设计再迎利好

2020年政府工作报告中提出，“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。”

从国内外发展经验看，在推进新型城镇化、发挥中心城市和城市群综合带动作用上，都市圈扮演着不可或缺的角色，正在成为承载发展要素的主要空间形式，为高质量发展带来更大可能。

华夏幸福研究院院长顾强认为：“都市圈本身具有很大的发展空间，且从中国整体的城镇化人口来看，通过卫星云图，卫星或者遥感我们能够看出中国城镇化空间的骨架是由30个都市圈和部分中心城市组成，所以都市圈成为城镇化空间的主体形态。因此都市圈是我国发展中最大的结构性潜能。”

“根据十年前的计算，每增加一单位的城镇化人口，在基础设施上的投资大约为50万，其中不包括软件方面和软环境方面的投资。由此可见，每增加一万城市化人口，固定资产的投资就能够增加50亿到100亿。我们预计中国三分之二的人口会增加到都市圈中，同时都市圈的投资也会不断地增加，为高质量发展带来更大可能。”

根据华夏幸福研究院的研究，过去十年新增城镇人口的65%进入了核心都市圈，未来十年这种趋势仍会持续，都市圈的人口“质量红利”将进一步凸显。同时，新技术、新产业也将主要孕育在都市圈，产业发展将迎来大国蝶变，从全面开花的跟随型经济，向核心都市圈引领的创新型经济转变。

专注于都市圈和产业新城业务的华夏幸福无疑将迎来更广阔的发展空间。

事实上华夏幸福在产业新城业务的专业性已经连续获得业内认可，5月13日，在中国指数研究院发布《2020中国产业新城运营商综合实力TOP10》，华夏幸福位居榜首。

固安产业新城在《2020中国产业运营优秀项目》中位列第一，在《2020沪深上市房地产公司投资价值TOP10》榜单中，华夏幸福位居榜首，《财富创造力排名榜》中，华夏幸福跃居龙头房企，位列第四。

信用评级上调

截至2020年5月底，华夏幸福已先后获取北京平安幸福中心、武汉长江中心、南京大校场、武汉中北路、招商银行全球总部大厦等优质项目，这无疑提振了资本市场对于华夏幸福的信心，也将进一步促进该公司运营的正循环。

惠誉认为，华夏幸福的杠杆率约为65%，符合“B”类财务状况。稳定展望反映了我们对CFLD杠杆将在2019-2020年达到峰值的预期。

穆迪表示，华夏幸福的独立信用实力与其在产业园区和住宅地产等商业模式上的成功实践密不可分。

穆迪分析称，华夏幸福的管理能力、业务规划、债务和经营现金流的财务管理能力将不断增强，并进一步拓宽银行融资和资本市场渠道。

数据显示，依托稳健的经营，华夏幸福的融资通道保持多元化畅通，开拓了银行贷款、公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP资产证券化等融资渠道，连续获得中诚信、联合、东方金诚等多家国内顶级机构“AAA”主体信用评级。

穆迪预期的背后，是华夏幸福将逐步提高债务杠杆率和现金回收率，同时增长合同销售和产业园区收入，此外中国平安仍将是重要股东，并继续提供运营和财务方面的监督与支持。

国信证券也表示看好华夏幸福产业新城模式。

“2019年华夏幸福产业新城业务实现收入368亿元，同比上涨19%，增速有所提升，期末应收账款469亿元，同比上涨36%，增速下降46pct。”

“估算2019年该公司产业新城回款金额约224亿元，对应回款率为64%，相对2018年低点提升16pct，接近2017年水平。华夏幸福已启动的产业新城中，22座产业新城净现金流已转正。同时，该公司产业新城内其他开发商取地面积同比大增58%，产业新城平台化发展更进一步。”文/王西岭