图片来源：每经记者 张建 摄
有人说，房地产是中国二十年来最具诱惑力的产业。
大潮来时，多少国企民资，纷纷改弦更张，买地建房；大潮退去，多少“淘金客”或受政策所限或受形势所迫，纷纷偃旗息鼓，争相“退房”。
2020年4月底，中国重汽集团将其最大的辅业——中国重汽集团房地产开发有限公司（以下简称“重汽地产”），以48亿元的价格转让给中国房地产巨头碧桂园，标志着这家重卡国企全面退出房地产、重新回归主业。
从1993年重汽地产成立到本次重汽退出地产，27年间，国企巨头中国重汽经历了从产业多元化扩张到剥离副业瘦身回归主业的轮回，也是诸多国企市场化探索的一个缩影。
中国重汽砍掉地产业务
这一切还要从中国重汽换帅说起。
2018年9月1日，谭旭光出任中国重汽党委书记、董事长。这位“动力狂人”的回归，让中国重汽集团的经营理念为之一变。
经过一番调研后，谭旭光发现，这家老牌国企早已患上了“主业不精”“人浮于事”“包袱沉重”“辅业过多”等国企通病。其中，房地产、类金融、医院、幼儿园等一大堆辅业，占用了大量人力、物力与财力，分散了企业主业发展的精力。其中，医院人数最多，共400余人；地产业务体量最大、占用资金最多。“重汽地产干了10年，占有100多亿的资金，好的年份挣了1个多亿，不好的年份只有98万元。”对于投资房地产，谭旭光向经济观察报表达了他的看法，“100亿元的资金，存在银行里能挣2个亿，放贷也能挣6个亿。中国重汽上市公司贷款只有50多亿，整个集团170多亿。如果再发生一场像2008年的经济危机，企业会有多大的经营风险？”
重汽地产成立于1993年，至今仅有10个已开发商品房项目和3个未开发存地项目，员工138人。据重汽地产的挂牌公告，经审计2018年重汽地产营收10.51亿元，净利润只有1612万元。
上任伊始，谭旭光在企业内部会议上当即拍板——砍掉地产业务！“很多人问我，为什么（砍掉地产），因为我不懂。”谭旭光直言，“凡是成功的企业，一定是心无旁骛攻主业。一家企业干主业都不挣钱，配上商业用地后，靠房地产挣了钱，核心竞争力一定是零！”
中国重汽集团投资管理与证券部部长宋进金回忆，重汽投资房地产业务的初衷是为工业退出城市进行配套——在腾笼换业过程中，位于市中心的工厂要迁出，腾出的空地如何处置，就成立了地产公司自行开发。最多的时候，重汽地产在济南有几十宗土地，陆续开发了十几宗。后来，在主业全国布局过程中，地方政府常常会给予“政策”支持，支持最多的就是土地。有地产公司开发，也可将优惠政策“变现”。
不同的企业有着各自的取舍。事实上，此前谭旭光执掌潍柴集团时，也遇到了同样的问题——“在房地产火爆的时候，多个地方政府曾主动给予商业土地指标，动员我搞房地产。”谭旭光每次都一口回绝，并告之：“我要把发动机卖得比房地产还挣钱！”
尽管中国重汽在辅业房地产“淘金”，但因人力、物力、财力等限制，中国重汽主业全国布局的同时，重汽地产除了在杭州、海南有零星项目外，其余的地产项目基本局限于济南当地。其开发量最高的一年是2010年，开发面积达100多万平方米。重汽地产不仅没能实现全国性的扩张，商业地产运营更是不甚擅长。
2019年初，中国重汽启动新一轮国企改革，确立了主辅分离、精简主业、消灭僵尸企业等十项改革措施，制定了3年改革计划。其中，房地产业务改制退出、与主业剥离最先启动。
谭旭光的想法是，“房地产的土地还不少，公开竞标能卖个好价钱，要用这些钱发展全系列商用车。”
最大的阻力在于许多职工不愿意放弃国企身份
从2019年开始，中国重汽成立了一个退出业务改革改制领导小组办公室，由投资管理与证券部、财务部、法务部、组织与人力资源部等部门共同参与。宋进金是这个小组的主要负责人之一。
从2000年后，宋进金就参与一系列国企改革。他认为，“国企改制关键是要确保国家、企业和职工三方利益的平衡——改革既不能造成国有资产流失，也要为企业长远发展奠定基础，还要保障职工个人权益。这就要坚持公平、公正、公开的原则。”
经过多年探索，目前国企改革已形成相对固定的流程——首先，对改制企业进行清产核资、摸清家底，制定改革初步方案；然后，听取职工意见、修改方案，经由法务部门和外聘律师机构认可后，提交企业党委会、董事会最终决策，出台正式的改革方案。
尽管国企改革目标明确、流程清晰，但部分政策却只有框架、没有细则。事实上，每个企业情况千差万别，没有任何一个政策能够照搬、复制到所有企业的改制。“现有的政策只能解决改制中50%的问题都不到，改革就是摸着石头过河、把现有的政策、法律框架研究细化的过程。”宋进金回忆，“我们查阅了大量相关的政策、法规，包括劳动法、劳动仲裁法等等，吸收到改革的方案中，同时还借鉴了其它国企改革的经验和做法。”
最终，重汽地产初步的改制方案确定为“改制+剥离”，通过公开挂牌向社会进行100%国有产权及债权的转让。随后，改革小组办公室开始下沉到改制企业对广大职工进行宣讲。
作为辅业的重汽地产要从主业剥离，最大的阻力在于许多职工不愿意离开国企。如果是要倒闭的企业进行改革，大部分职工会认清形势，改制反而容易，但现在中国重汽集团蒸蒸日上，这让许多几十年工龄的老员工、甚至是几代人都在重汽的老员工心理上难以接受，改制的抵触情绪也会随之加大。“改制中职工安置、补偿方案涉及到每个人的切身利益，职工是要和你反复较真的。”许多职工有着数十年工龄，改制剥离中，职工身份补偿依据的是哪个政策的哪一条？这是否符合劳动法？具体每个人补偿的标准又是什么？如果按照月工资补偿，月平均工资又如何计算……
改革小组办公室在寻找改制政策依据的同时，“职工也在查询政策依据，了解的很多，算的很细。这一过程正是改革颇为费时的焦点。”宋进金说。
尽管有律师全程参与，但改革小组办公室不可能面面俱到，难免有疏漏的地方。改制过程中先听取职工意见，回来逐一研究，只要不违背政策法律，符合大多数职工的利益，就去寻找相关法律、文件作支撑，补充到改制方案中，然后再进行宣讲。
宋进金坦言，面对职工的问询、建议，一次不够就两次，两次不够就三次……直到统一意见为止。经过一年多的时间，重汽地产的“改革方案已不记得改了多少次，肯定有上百稿之多。”
除了涉及个人权益，重汽地产职工最关心的是“究竟谁来接盘”“是否能适应重组方的企业文化”。但由于重汽地产改制方案是公开挂牌出让，不到最后一刻，谁也不知道哪个竞标者能够胜出。
近十个尽职调查小组往会议室里挤
2019年9月17日，山东产权交易中心发布《中国重汽集团房地产开发有限公司100%国有股权》的预披露公告。尽管公告并未披露具体转让价格，却立刻吸引了各大地产商的关注。
一听说重汽地产挂牌出售，排名前十几位的大地产商都来了。有的多次前来咨询，更多的派出了一个个团队来展开尽职调查。
在宋进金看来，能够吸引各大地产商蜂拥而至，是因为重汽地产本身是优质资产。首先，资产包中有3个待开发项目，地段优越，如果能竞价胜出，就等于一次收购3个项目。这对大企业进行土地储备有很大的吸引力。其次，资产包卖的是重汽地产的产权，而重汽地产多年积累了方方面面的资产，有商铺、物业、门头房等。许多资产对重汽地产来说，只能发挥部分价值，取得有限的租金，但在全国性的大地产商手里，通过其掌握的其他资源进行市场运作，效益就能放大数倍。
最多的时候，重汽地产会议室有近十个尽职调查小组要往里挤，由于无法同时接待，只好排队交替进行。在这些战略投资者中，碧桂园派出了近20个人的尽职调查团队，对企业资产、债务、法务等各方面进行调研。
2019年12月31日，在第一次正式挂牌公告中，重汽地产公布了最终的转让标的、底价以及经审计的基本财务情况、受让方资格条件等。
此次公告明确：转让标的是重汽地产100%国有产权及重汽地产对中国重汽50.66亿元的债务，转让底价为51.49亿元。截至2019年11月30日，重汽地产营收为13.42亿元，利润总额为-2447.69万元，净利润-8586.49万元；资产总额119.07亿元，负债总额89.52亿元。挂牌起止日期是：从2019年12月31日至2020年3月10日。
疫情突发第一次挂牌出让流拍
可2020年春节过后，新冠疫情突发，全国经济陷入停滞，各地城市都对房地产市场下发了“暂停营业”的通知,禁止疫情期间营销中心开放、中介门店开张。
宏观形势低迷，疫情尚未得到控制，行业发展前景不明，地产商纷纷收缩战线、保命过冬。这个时候动用50多亿巨资并购扩张，对任何一个地产商的资金链都是一个巨大考验，对决策者的勇气也是空前挑战。“疫情爆发后，最初前来的十几家地产商相继退去，后来我们重点跟踪了最具并购意向的四五家企业。受宏观经济的影响，原本收购意向强烈的战投们顿时改变了扩张战略，犹豫再三、最终选择放弃，除了中国最大的地产商——碧桂园。”宋进金介绍。
碧桂园一直密切关注着这一项目动态。他们知道疫情肆虐、行业低迷，其他竞购者未必敢于举牌。而根据《企业国有资产交易监督管理办法》的规定，在产权公开挂牌转让未征集到意向方后，转让方会完成合规的降价处理后再次挂牌转让。
果然，重汽地产第一次挂牌无人举牌，标的流拍。2020年3月27日，第二次重新挂牌时，转让底价降低了6%，变为48亿元。碧桂园充分利用了疫情的影响和交易规则，获得了3个多亿的降价空间，如愿将重汽地产收入囊中。
都说重组的理想效果是1+1>2。重组方一定要有改造对方、资源重新配置的能力，才能够实现这一目标。
作为中国最大的地产商，碧桂园拥有专业的物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、教育、酒店开发和管理等资源，经营变现能力远远强于区域性地产企业。接过整体的资产包后，碧桂园可根据不同业务进行分割——土地交由地产板块开发；现有的资产交给资产管理公司运营；沿街房等交由商业地产部分去经营；需要配套学校、幼儿园的，可以对接其全国性教育资源。
重汽地产的资产包中既有未开发项目也有投资性房产，比如一个8000平米的沿街房，在其手中经营效益也许不足500万，但由碧桂园配置资源重组后，可能释放出数倍的效益。
4月24日下午5点，是挂牌截止时点。如果有两家以上企业缴纳保证金，就会进行加价竞拍。如果只有一家企业，就会自动进入协议转让。最终，2020年4月26日双方接到山东产交所通知，进入协议转让阶段。
4月29日，中国重汽集团与碧桂园集团在济南正式签署转让协议。
一向很少抛头露面的碧桂园董事局主席杨国强，也出现在此次签约现场。原来，他已同谭旭光达成了一项更大的合作共识——“借重组重汽地产的契机，下一步双方将在科技创新、智能制造、产城融合、绿色生态农业等多领域进行战略合作”。
重回“主车道”的中国重汽，正致力于做强重型车，提速轻型车，致力于“打造世界一流的全系列商用车集团”。
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