华夏幸福2019：经营逻辑的回归

　　4月26日，分别在北京的董事长王文学和深圳的吴向东带领两地的高管团队共同为华夏幸福交出了2019年答卷。

在引入平安之后，2019年的华夏幸福又迎来了新的联席董事长、首席执行官（CEO）暨总裁吴向东，这位地产界重磅级的人物加入无疑拉高了公众的期待值。

各项业绩数据表明，这家公司已经“逐步回归了正常的经营发展节奏”。

营业收入增长25.55%

2019年初，通过平安的入股，华夏幸福董秘林成红直接表示：“钱已经到位了。”

因而正常的经营节奏体现在年报数据的各个方面：

首先是营收的持续增长。2019年华夏幸福营业收入1052.1亿元，同比增长25.55%。

归属于上市公司股东的净资产500.36亿元，比上一年度末增长14.30%。全年销售商品提供劳务收到的现金达879.27亿元，同比增长17.06%。

实现归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%，实现对赌承诺。

2019年该公司整体毛利率达到43.7%，比上年同期增加2.1个百分点；整体的净利率为13.9%，与去年基本持平；ROE为35.7%，同比增加0.5个百分点。持续为股东创造价值。截至期末，公司预收款项达到1252.85亿元。

过去五年净利润年复合增长率达32.1%，近五年现金分红占净利润均不低于30%，这些数据在行业中居于领先。

华夏幸福的销售回款率由2018年的46.2%，大幅跃升至2019年的61.4%，经营回款率提升显著。销售费用占比下降0.45个百分点，管理费用占比下降2.0个百分点，经营质量不断提高。

值得注意的是，林成红表示：“整个公司在2019年的四季度，公司经营活动产生的现金流净流入是达到了77.35亿元。单季度大幅转正，带来整个四季度负债率的一个明显的改善。”

经营逻辑的回归

这些漂亮的数字背后，是华夏幸福各项业务的迅速推进。

产业新城和都市圈几乎是华夏幸福的代名词，曾经的华夏幸福的战略是“异地复制”，旨在将环京地区产业新城连同孔雀城的经验输出至各地都市圈。

至今，华夏幸福已经覆盖了全国13个省，15个都市圈。从年报上看，攻城拔寨的异地复制的确有了成效，环京以外区域获得了明显的增长。

产业新城业务继续增长，园区结算收入额达368.37亿元，产业新城毛利润占比52%。环京以外区域收入467.19亿元，同比增长81.7%，占公司主营业务营业收入比例由30.8%提升至44.6%；环京以外区域销售额为828.09亿元，同比增长9.5%，占公司整体销售额比例从去年同期的46.5%提升至57.8%；销售面积比重由上年的54.2%提升至63.7%。

环北京以外区域新增入园企业430家，新增签约投资额1618.73亿元，同比增长15.1%，占公司整体新增签约投资额比重达到82.8%。

华夏幸福产业服务与房地产项目收入均来自京津冀、长三角和粤港澳等核心都市圈。

董事长王文学表示：“现在各种要素资源都在加速向都市圈集聚，这些因素，包括人口、技术、数据、资本、土地、教育、医疗等等。其中在人口增长方面，都市圈人口增速是全国的2~3倍。2019年杭州的净增长是53万。深圳是41万，未来有2/3的新增城镇人口都在都市圈。”

“在创新要素方面，60%的上市公司，88%的独角兽，90%的风险投资项目，90%的科创板的上市公司集中在都市圈，我们华夏幸福已经重仓都市圈了。”

华夏幸福研究院院长顾强出席博鳌亚洲论坛2019年年会“中国区域发展的都市圈时代”分论坛时也表示，以微中心建设为抓手有利于都市圈高质量发展。都市圈是高度融合的网络状城镇体系，微中心是都市圈的重要组成部分。中国都市圈与国际比较差距并不在核心区，而主要在微中心和节点城市上，因此，将节点城市、微中心建设发展纳入都市圈空间规划体系和范畴，促进都市圈空间体系结构的集约化和合理化，是都市圈可持续发展的必然要求。

在华夏幸福的规划中，旨在聚焦核心都市圈，打造“3+3+N”布局。纵观中国各大都市圈，经济发展排名靠前的（人口，GDP）都市圈中，华夏幸福均有业务布局。

2019年，华夏幸福获取土地成交金额较上年同期增长203.6%；新获取土地规划计容面积比上年同期增加88.7%，资源获取力度提升，为公司后续发展积蓄能量。

林成红为我们提供了一组数据：在2019年，在粤港澳都市圈成功拓展珠海斗门产业新城。产业新城现在已经呈现一个良好的梯队建设。在已启动的79座产业新城中，77座已有产业项目签约落地66座，已整体实现回款22座，已进入成熟期。也就是说产业新城净现金流到目前已经达到了22个积极的回款，产生了利润。

孔雀城销售方面，其销售流速持续领先，销量流速第一的区域达到了22个。

在今后的经营中，华夏幸福产业新城业务在区域上的扩张将放缓脚步，将主要的目标放在“聚焦”上。

“一是区域聚焦，把资源聚焦到优质区域，有一些无效和低效的机遇，不再投资。二是业务聚焦，把资源倾斜到核心业务。”

王文学希望产业新城模式能够“回归经营逻辑”。

华夏幸福为每一座产业新城制定非常详细的投资预算，对于基础设施建设，包括公共配套设施建设支出，产业发展等各投资类别的支出进行投资限额，以期控制投资风险。

“首先，产业新城的现金流自我平衡。第二，孔雀城的利润及现金流的平衡。第三，二者要有机的协同、发展。”进而达到优化经营性现金流，合理控制负债，优化杠杆的效果。

“我们要做中国最好的商业地产项目”

此次露面，是吴向东去年2月入职华夏幸福以来第一次向公众亮相，在地产界商业领域深耕多年的他表示自己和王文学“各有千秋”。

华夏幸福在吴向东到来之后，大刀阔斧开展新业务，宣布做商业地产、城市综合体等新业务，“一定要在‘好’字上下足功夫，我们要做中国最好的商业地产项目”。

2019年，华夏幸福开始发力新业务，在传统重资产模式基础上，加速开拓轻资产模式，大举进军零售物业和写字楼等商业地产领域，积极探索并布局康养、公共住房和科学社区等新型不动产领域。

短短一年多时间里，华夏幸福新业务已经迅速打开局面，摘牌武汉长江中心综合体项目，成为公司首个从拿地开始，涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体项目。布局深圳市坪山区碧岭顶等城市更新项目，成功被选定为城市更新前期服务商的项目8个，其中深圳6个，东莞2个，并继续大力拓展新项目。

这些新业务无疑是对华夏幸福原有业务的有益补充，与产业和住宅业务，相得益彰，或将进一步增强华夏幸福都市圈发展综合解决方案的提供能力，为其在中国新一轮都市圈建设发展中占据更有利的地位。

并且，新业务的开展能和第二大股东中国平安取得战略上的协同。

吴向东表示：“全世界的保险公司，无一例外的都要配置足够比例足够数量的优质不动产。未来华夏幸福在开拓新业务时有一个重要出发点，就是我们要服务中国平安大的发展战略需要。”

2019年，华夏幸福在北京和武汉两个新业务落地。当年，在将丽泽商务区物业转卖给平安之后，华夏幸福将以轻资产管理输出的方式运营，这笔交易为该公司带来了58亿元的收益。

2019年9月，华夏幸福斥资116亿元拍得武汉核心城区，滨江商务区的两宗地块，这是吴向东入职华夏幸福后负责新业务的首单拿地。

在商业地产领域深耕多年的吴向东显然对新公司的战略信心满满：“商业地产的数量很多，但是好项目太少，这就是我们整个商业地产这个行业的问题所在，也是机遇所在。”

在他看来，华夏幸福的新业务要把“好”字发挥到淋漓尽致，要做“好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报。”

“我们选了最优先的8个城市（北京、上海、杭州、南京、广州、深圳、武汉和成都），都要全覆盖，我们新业务要全面落地，这点我还是很有信心。”

助力抗疫 全面履责

在如今的特殊时段，审视一个企业不应仅仅停留在业绩方面，责任与担当更凸显企业的格局与梦想。

面对2020年初的凶猛疫情，华夏幸福在第一时间投入到了抗疫行动中，捐款捐物驰援疫区。截至目前，累计向武汉、孝感等疫情严重地区和全国其他地区捐款3400万元，并捐赠医用隔离衣、口罩、酒精等抗疫物资，助力疫情防控工作。

华夏幸福高度重视全国各地产业新城疫情防控情况，全资子公司幸福基业物业服务有限公司全力服务59个产业新城疫情防控工作，覆盖107个市政项目、120余家产业园区、1100余家入园企业和138个住宅项目，守护一方平安。产业新城商业对所有在营商户实行1个月租金减半政策，减轻商户经营压力；产业新城幸福学校开展多方面防疫工作，确保校园安全；幸福志愿者们行动起来，在政府集中领导下，开展各类疫情防控志愿服务。

同时，推动企业安全有序复工复产，为入园企业提供各种支持；创新产业招商模式，启动项目“云签约”；促进多地大项目开工，助力社会秩序恢复和区域经济发展。

2019年华夏幸福积极投身公益，报告期内对外捐赠教育、公益、扶贫、慈善、救灾款项超2.54亿元。

在精准扶贫方面，从2017年到2019年，华夏幸福对口帮扶河北深度贫困县涞源整县脱贫，帮扶范围覆盖涞源县17个乡镇，133个贫困村庄，惠及群众27600余人。2020年2月29日，河北省人民政府发布通知，宣布涞源县脱贫摘帽。

正如王文学在业绩说明会最后的祝福那样，希望大家：平安、幸福。文/王西岭